房地产项目开发管理流程-1
………………………………………………………………………………………………………………………………
房地产项目开发管理流程-2
………………………………………………………………………………………………………………………………
年度开发建设计划
…………………………………………………………………………………………………………
3
与国土局衔接，做 好土地拍卖前的各 项准备工作。
土地挂牌前出现的情况
………………………………………………………………………………………………………………………………
勘界、成本
用地指标 招商推荐
欧贸南侧
项目成熟
商务中心 黄河路北侧
地方政府主导、净地出让
房地产企业摘牌后的四个同步走
………………………………………………………………………………………………………………………………
常见问题
………………………………………………………………………………………………………………………………
9、总平面图中的建筑尺寸与施工图中不一致。 10、项目内隐瞒非生产用房，偷逃规费。
11、非生产性用房比例超过15%且不能说明理由。
12、工业项目内设置居住及商业性建筑。 13、建筑外观过于标新立异，不能与周边建筑环境相协调。如屋顶设 置老虎窗等，高度颇高的尖屋顶。 14、项目附近（县城50米内、其他地区30米范围内）有居住建筑，应 公示，公示完成后方可办理。 15、建筑物总高度(含屋顶装饰物及其他设施）超过出让合同的竖向界 限。 16、建筑物内部功能未明确标注，一般应为车间、仓库、办公、单身 宿舍（结合中心新规定）。 17、超标建设宿舍（只能建单身宿舍），面积过大，设施超标。
建设工程规划许可管理
About urban-planning
2011年8月
规划管理贯彻项目推进整个过程
………………………………………………………………………………………………………………………………
项目洽谈、选址意向
涉及部门
属地政府 •发改委 •（经贸委） •国土局 •住建局 •环保局 •安监局 •消防 •气象局
城乡规划确 定的建设用 地范围：规 划行政许可 的范围，城 乡规划主管 部门管辖的 责任范围。
行政区域：城乡 规划参与管理的 范围
规划区：城乡规划 覆盖的实体范围， 城乡规划主导的范 围，规划主管部门、 政府其他部门共同 管理的范围
A
第四十二条 城乡规划主 管部门不得 在城乡规划 确定的建设 用地范围以 外作出规划 许可。
规划
符合城市总体规划或是镇总体规划中近 期建设规划。地块的规划用途符合总体 规划。
国土
符合土地利用总体规划。地块为建设用 地，或有用地指标
招商
符合产业发展需求及地方经济需要。
城市规划管理范围的三个层次
………………………………………………………………………………………………………………………………
第一条 为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续 发展，制定本法。
开发意见书研制
………………………………………………………………………………………………………………………………
1
规划、市政、房管、 拆迁、物管等多部 门参与，反复修改 论证。
2
明确用地规划性质、 用地面积、建筑面 积、容积率、建筑 密度、绿地率、开 发周期、退距、出 入口、停车场地、 公建配套等等内容。
1、如有多个 规划有效， 请慎用图件 2、使用规划 用地图，勿 用现状图及 土地规划图
联合预审中在用的规划文本
………………………………………………………………………………………………………………………………
联合预审使用图件
………………………………………………………………… ……………………………………………………………
办理建设工程规划许可证常见问题
………………………………………………………………………………………………………………………………
1、未带项目卡片的。 2、资料不齐全； 3、建设工程规划许可证申请表的3个盖章齐备，建筑面 积等内容与施工图载明面积不一致； 4、公司公章上名称与土地使用证上的名称及立项批文 主体三处并不一致； 5、立项批文超过有效期； 6、土地使用证复印不完整，或提供错误土地使用证； 7、总平面图无签字及盖章，未审批通过； 8、施工图无设计公司出图章或仅为复印件，不完整， 有掉页，施工图内容及审批通过的规划设计方案严重不 一致；
详见ppt外展示
……………………………………………………………………………………………………
1、取得立项批文（备案、审批、批准）。
核实有效期，批准总建筑面积。
2、土地使用权出让合同（无土地指标的项目提供土地综 合条件审批表及地块的规划用地红线图）。
总平面图的用地范围，四至尺寸，经济指标的确认。
3、地块的规划用地红线。 注意说明文字:图示红线为青园路东侧友谊东路北侧地块的规划用 地红线，用地面积为10000平方米。 地形图原件，用红笔勾界址线。 图名请勿写XXX公司用地地形图，应为青园路东侧友谊东路北侧 地块地形图。至于图纸来源请注意。
地形图使用提示
………………………………………………………………………………………………………………………………
办理建设用地规划许可证要件
………………………………………………………………………………………………………………………………
1、建设用地规划许可证申请表（建设单位及所在镇区盖章）
2、取得立项批文（备案、审批、批准）
3、土地使用权出让合同（复印完整，含规划条件及宗地图） 4、审批通过的总平面图（签字及盖章） 4、项目地形图（测绘公司出图蓝章）
建设用地规划许可证资料常见问题
………………………………………………………………………………………………………………………………
1、资料不齐全； 2、建设用地规划许可证申请表的3个盖章齐备，用地面积，用 地四至等内容填写遗漏或错误； 3、公司公章上名称与土地出让合同的主体或立项批文主体三 处不完全一致； 4、立项批文超过有效期； 5、土地使用权出让合同复印不完整，少规划条件或宗地图 6、总平面图无签字或盖章，未审批通过； 7、地形图无测绘公司出图蓝章或为复印件。 8、地形图用地范围与土地出让合同后附图不完全一致； 9、未带办事卡片的。
国土
发改委
规划
政府
出让合同 签订后交 地等手续。
取得立项 批文。
进行规划 设计方案 设计。
地块周边 情况熟悉， 施工围墙 砌筑等。
规划设计方案审查过程比较长
………………………………………………………………………………………………………………………………
规划设计方案审查过程比较长
………………………………………………………………………………………………………………………………
联合预审
………………………………………………………………………………………………………………………………
1
无土建的情况：租赁厂房、自有用地的技改项 目。
有土建的情况：新建、改建、扩建项目。
2
联合预审
………………………………………………………………………………………………………………………………
符合镇区规划，通过联合预审。
过渡阶段
………………………………………………………………………………………………………………………………
施工图设计 土地使用证 方案审查
建设工程规划许可
工程规划许可
办理建设工程规划许可证要件
………………………………………………………………………………………………………………………………
1、建设工程规划许可证申请表（建设单位及所在镇区 盖章） 2、取得立项批文（备案、审批、批准） 3、土地使用证（复印完整，有宗地图） 4、审批通过的总平面图（签字及盖章） 4、施工图（设计公司出图专用章）
B C
第二条 制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法。 第三条 ……城市、镇规划区内的建设活动应当符合规划要求。
开发意见书研制前的一些工作
………………………………………………………………………………………………………………………………
4
招商推荐
3
方案推演
2
项目开发成本测算
1
现场勘测定界
土地综合条件审查的要件
………………………………………………………………………………………………………………………………
1、地块符合镇区规划，土地规划性质为工业（不再兼容其他用地 类型）。 2、镇区填写土地综合条件审查表（盖章）。
1、基地建设规模：该地块总用地规模 平方米(附地块区位图和地形图，并由当地建设所签署意 见、盖章)； 2、建设用地性质为工业性质； 3、规划技术指标，建筑密度≤45%，容积率0.7-1.1，绿地率12%-20%； 4、建筑层次：根据该地块功能要求，建筑层次低层为主；建筑限高24米。（化工、特殊工艺30） 5、出让宗地的竖向界限以标高﹢24米[1985年国家高程系统（黄海高程）]为上界限，以标高-6米 [1985年国家高程系统（黄海高程）]为下界限，高差为30米。 6、基地出入口应设置在用地 侧； 7、其它要求在办理用地建设规划许可、总平方案、施工图设计阶段明确。
办理建设工程规划许可证要件
………………………………………………………………………………………………………………………………
1、建设工程规划许可证申请表（所在镇区盖章） 2、取得立项批文（备案、审批、批准） 3、土地使用证（复印完整含宗地图） 4、审批通过的总平面图（签字及盖章） 4、施工图（设计公司出图专用章）
报送方案、方案比选