物业管理与社区治安防范玉有艺（0700540228）（桂林电子科技大学公共事务学院）摘要：社区治安是社区管理中的重要组成部分，本文通过物业管理与治安的关系切入，提出并分析制约社区治安防范水平提高的瓶颈问题，最后提出相应的完善措施，以改进社区治安的管理行为。

为营造良好的和谐的社区提供思路。

关键词：物业管理社区治安和谐物业管理作为近年来蓬勃发展的新兴产业，在盘活庞大的国家房产市场的同时，也促进了城市居民住宅小区的综合管理，并对传统的社区管理模式和治安防范机制产生了深刻的影响。

因此，在市场经济日趋活跃、城市化进程不断加快的社会条件下，面对日益复杂的社会治安形势，如何从最基础的社区入手，不断强化物业管理维护社区秩序稳定的职能，积极探索新形势下物业管理与社区治安防范的结合点及其发展方向，合力维护社区治安稳定，要求我们深入地研究和思考并提出应对之策。

一、物业管理与社区治安防范的关系社区治安防范的任务，就是从社区管理的各个层面抑制和消除社区各类违法犯罪因素和条件，预防和减少违法犯罪案件的发生，建立相对稳定的社区治安环境。

物业管理既是房地产综合开发的延续和完善，又是现代化城市管理和现代社区建设的重要组成部分，同时，治安防范又是物业管理服务活动中不可或缺的一项具体内容，与社区治安防范具有密切的联系。

如果一味重视产出经济效益的服务性项目的成本投入、片面追求经济利益，就会影响到非产出经济效益的社区安全防范服务的成本投入，造成社区治安防范水平和能力的低下和乏力。

从表面上看，重视产出经济效益的服务性项目的成本投入，应该是以获得最大经济效益为目的和结果的。

但事实证明，偏废非产出经济效益的社区安全防范服务的成本投入，最终还是会影响物业管理的经济效益。

虽然社区居民的这种做法并不可取，但从另一个侧面反映了社区群众对于社区安全的感知和认识能力正愈来愈强，对于社区安全防范的要求也愈来愈高。

在社区的治安防范和管理中，物业管理企业无法独立承担社区的安全防范职责，且相对于专门负责维护社会稳定、组织安全防范和打击违法犯罪的公安机关，物业管理企业明显不具备管理能力。

由此决定了在社区治安防范工作中，物业管理企业不可能成为组织者，只能成为公安机关组织社区治安防范体系中的参与者。

因此，物业管理企业与社区治安防范之间，物业管理企业具有参与社区治安防范的职责和义务，而作为社区治安防范的组织者和主要实施部门的公安机关，对物业管理企业具有指导、服务的任务，且两者必须保持紧密的协调与沟通。

社区安全防范的主管部门是公安机关。

但从物业管理所涉及的政府各行政管理部门的职责来看，物业管理系统中还应包括建设、规划、物价、环保、市政、市容环卫、绿化、工商、卫生等部门。

如果仅仅因物业管理企业与社区治安防范建设的主管部门不同，而将物业管理与社区治安防范建设的整体和发展割裂开来，或仅仅依靠部分职能部门的对物业管理企业实施管理的话，势必会造成管理上的倾斜和失控。

因此，依靠各职能部门的支持，加强协调沟通，充分发挥各自部门的职能作用，对物业管理企业进行全方位、有效的系统管理，将物业管理与社区治安防范有机地结合起来。

二、目前物业管理制约社区治安防范水平提高的瓶颈问题（一）经济效益的差异，决定了地区间社区治安防范水平的不均衡。

物业管理企业赖以生存的基础，就是其产生的经济效益。

物业管理企业是实施物业管理的主体，主要通过向社区服务对象收取物业管理费、提供有偿服务等方式来创造经济效益。

社区是物业管理企业实施物业管理的客体，客体的差异直接左右物业管理企业的经济效益。

这种差异具体表现在客体向主体交纳物业管理费和其他服务费用的多与少，即物业管理企业可以用作成本投入的经济效益的多少。

物业管理企业无法产生效益，就无法将产生的效益转化为再投入的成本。

投入成本基数上的捉襟见肘，最终导致了能收到钱、经济效益好的物业管理企业，有能力投入社区治安防范成本；收不到钱、经济效益差的物业管理企业没有能力加大社区治安防范成本的投入，也使这些物业管理企业在投入成本的分配及权重上，更容易倾向于能够产出经济效益的服务性项目。

（二）物业管理观念的滞后，影响了社区治安防范能力的提升。

社会主义市场经济的发展和逐步完善，推动了房地产开发和住宅小区的飞速发展，同时也带动了物业管理行业的蓬勃兴起。

然而一些物业管理企业在实施管理的过程中仍然受到计划经济管理模式的影响，存在认识不足、观念滞后的问题。

主要表现在：一是缺乏全局观念，片面追求经济效益，忽视管理服务职能中对社会效益和环境效益的要求；二是缺乏对科学发展观的认识，尚未形成对生产力的发展、人民生活水平的提高，推动人民群众对住房要求提高的认识；三是缺乏辨证的观念，对物业管理和社区治安防范关系的认知不足，未合理摆正两者的位置。

（三）作为社区治安防范重要力量的物业保安队伍素质良莠不齐，难堪重用。

物业管理企业实施物业管理、行使社区治安防范服务职责主要依靠的是物业保安队伍。

物业保安队伍素质的优和劣，关系着物业管理企业在社区治安防范方面投入与产出的实际效果比，更关系着社区居民群众的切身利益。

虽然物业保安队伍早已存在，但普遍表现为各自为政、管理混乱、职责不明和缺乏业务指导和工作的监督考核的弊病，其治安防范能力和水平始终羸弱。

有的甚至打着维护社区治安的旗号，做的却是收费等维护物业管理企业利益的事情，无法担负起维护社区治安稳定的职责，同时也损害了社区居民群众的利益。

（四）部分社区存在多个物业管理企业共同管理、互为制约的现象。

物业管理区域是根据业主、产权人的物业范围来确定的，有大有小，有多有少。

目前仍然存在一个社区分割成多个物业管理区域，并由多个物业管理企业并存的多头管理现象。

这种混乱的割据状态与社区治安防范体系建设和区域控制的基本要求不相适应，不但无法形成工作合力，相反会出现互相推诿、互相扯皮的情况，表面上都是责任部门，实际上谁都不负责任，既浪费了大量的人力、财力和物力，又大大削弱了物业管理企业对社区治安防范工作的管理职能。

同时，杂乱的分割管理不利于进行整体性的社区治安防范建设，并容易产生各种治安防范隐患而为违法犯罪分子所利用。

（五）社区居民群众缺乏自主监督和制约物业管理的意识。

物业管理是为社区居民群众服务的，与群众利益的得失休戚相关。

社区居民群众对物业管理和物业管理企业的自主监督和制约，也是敦促物业管理企业不断提高管理质量的重要手段。

一方面，部分社区居民群众对物业管理漠不关心、充耳不闻，任由物业管理企业打理的现象，从某种程度上助长了物业管理企业任意妄为、肆意侵权的气焰和风气；另一方面，社区居民群众不能正确行使权利、对物业管理企业的不当得利缺乏有力的监督和制约，最终损害的还是自身的合法权益。

三、关于发挥物业管理职能作用，完善社区治安防范体系建设的思考（一）通过立法，进一步明确物业管理的职责定位，将物业管理纳入法制化建设的轨道。

主要包括：一是前期物业管理的规划，从房屋的设计图开始，既要兼顾社区住宅的整体美观和合理布局，又要将社区治安防范的功能融入到社区规划中，消除因规划不合理而人为造成的治安防范的死角；二是防范设施的前期到位，严格按照设计要求统一安装社区物防、技防设施，如防盗门、防盗窗栅、红外线周界报警系统、安全监控摄像头等，体现社区治安防范设施的科学性、整体性和规范性；三是规范社区治安防范设施的管理和使用，落实职责，对社区治安防范的设施由专人定期进行维护和更新，确保社区物防、技防设施发挥应有的作用，提高社区治安防范的能力和效率；四是规范物业管理企业的管理区域，扫除社区多头管理的现象，消除社区治安防范存在的隐患。

（二）调整管理机制，逐步实现物业保安队伍由解决就业向社区治安防范力量社会化、职业化过渡。

物业保安队伍作为社区治安防范的重要力量，对社区的治安防范、维护社区公共秩序都起到了举足轻重的作用。

但从物业保安队伍的现状来看，却成为了物业管理企业安插亲眷、地方街道（乡镇）解决劳动就业的“捷径”，普遍存在队伍年龄结构老化、整体素质不高等问题。

因此，对物业保安这支非专业性的治安辅助队伍的管理，应借鉴专业性治安辅助巡逻队伍建设的经验，使之逐步向社区治安防范力量的社会化、职业化过渡，并实现对队伍的统一管理。

即“四个统一”：一是统一登记审核，要求各物业公司在招聘保安人员时，必须按照招聘程序操作，并由属地公安派出所提供相关审核意见，以确保保安人员具备基本素质；二是统一培训，由公安机关协助房地局等部门按照有关法律法规的规定，对物业保安人员进行上岗前的培训和定期的轮训及业务培训，实行持证上岗；三是统一服装标志，凡是在新村小区内的物业保安人员，都必须统一穿着规定的制服，佩戴统一样式的识别标志，树立物业保安队伍的整体形象；四是统一考核奖惩，由地方政府协调各职能部门统一制定物业保安队伍管理和考核奖惩制度，设立专门的奖励基金，对物业保安队员的工作业绩进行月考评和季度考核，分等级发放奖金。

同时，由属地公安派出所对物业保安队员进行指导、监督和检查，检查物业保安人员在岗执勤的情况。

（三）加大宣传力度，进一步提高群众的维权意识。

物业管理是一个全新的管理概念，其外在形式表现为物业管理企业在物业管理区域内的管理和服务功能。

社区的居民群众物业管理的理解，往往只停留在物业管理的外在表现形式，而忽略了物业管理的一个重要的内在因素，那就是社区居民群众对自身权益的充分保护。

从加强社区治安防范、维护社区公共秩序的意义上讲，一方面，社区居民群众要增强自我防范意识，自觉做好居家的安全防范工作；另一方面，要加强对物业管理企业的监督和制约，正确、合理地运用自己手中所掌握的权利，对于忽视社区治安防范工作，影响居民群众生命、财产安全，损害居民群众切身利益的物业管理企业要毫不留情地予以解聘。

同时，政府部门要进一步加大对群众物业管理知识的宣传力度，提高群众自我权益保护意识，通过政府干预结合群众对物业管理的自主监督和制约，为广大群众创建一个称心、满意、安全的居住环境。

抓好物业管理、理顺物业管理与社区治安防范之间关系的根本目的，就是要通过加强物业管理的监管工作、维护社区治安稳定，为居民群众创造一个安居乐业的环境，进一步提高人民群众的安全感和满意率，更好地为经济建设服务。

良好的居住环境不仅需要有优质的物业管理来服务，还需要一个可靠的安全防范措施作保障。

社会治安不仅仅是重大社会问题，也是重大政治问题。

抓好与群众生活息息相关的社区的治安防范工作，可以有效协助公安机关维护社会治安稳定，保护人民生命财产安全，为先进生产力、先进文化的发展创造良好的社会环境，为实现维护最广大人民的根本利益提供有力保障。

参考文献：1. 黄安永. 物业管理与社区管理应协调发展[M]. 2002(5).2. 物业管理应在社区治安防范中充分发挥作用[J]. 上海公安高等专科学校学报（公安理论与实践）2001,11(3).3. 强化社区安全工作的思考[J]. 中国公共安全（综合版）2004(9).。