中介公司业务员说的不一定都正确，评估价一定要经过有权威的评估公司人员评估后得出，可以亲自确认，也可以请中介方代为确认评估价，总之一定要算好应付款，完全有把握了再签订合同。

•潘振标出售鳌峰苑某单元，原贷款未结清且还款尚未满1年。致电原贷款银行被告知需还款1年后才能提前结清贷款。潘有钱却还不了款。

这种情况属潘先生发生了违约行为（潘与原贷款银行签订了《借款合同》）。尽量等还月供超出12个月后再出售。尤其在签定合同时，中介业务员不得乱承诺，保证房东能在多长时间内收到房款，因为银行能否让你还款，还款手续时间都是不确定的。

•陈先生出售三木家天下的房产给林先生。双方在签订合同时，谈得很愉快，陈承诺家里的家具家电全部赠送。林先生因为面子问题，接受了陈的口头承诺，没让中介把赠送的家具家电写进合同里。后来办手续时，双方有了点小矛盾，陈先生变卦在交房时把家里所有能搬动的带走了。口说无凭，林先生也只好认亏。

签订合同是严肃的事，先小人后君子，所有的口头承诺最好都变成书面的，这样对双方都有保障，以免后期产生纠纷。

•力某出售湖头小区给周某，在签订合同时力某的房子处于出租状态，租期1年，还有5个月到期。

待该房过户给周某，周某收房的时候，租客不肯搬出。周某无法提高租金，只得低价继续租给原租客。

签订合同时一定要落实房子是否出租给他人使用。若买家自己要住，则一定要让卖家提前终止与原租客的租赁关系。否则买家要续出租直至原租赁合同到期。同时，卖方在签订合同之前，应提前告知租客该房要出售了，否则后期产生的法律责任由卖方承担。

•案例14：刘霞购买东华苑的房产，并与卖方郑某签定了《房屋买卖合同》，并在签订合同当天一次性支付50%房款给郑某，且约定在过户当天再支付剩余房款。后来过户收件后若干天，交易所通知该房产权不清晰，不能交易。可此时郑某“人间蒸发”，再也联系不上，刘霞先前支付给郑某的房款也无处讨回。原来郑某在离婚时虽然法院判决该二手房不为其所有，但由于其仍持有已作废的原房产证，与购房者签订二手房买卖合同。

案例15：庄永琴因欠银行贷款1年未还，所抵押的房产被法院查封。她无视法院的举动，把查封的房产挂牌出售。结果在过户收件时被收件窗口拒收。可此时买方的首付款已经冻结在银行多时，想解冻又找不到庄永琴本人了。弄得买家不知所措。

签定合同时，应了解卖家的产权是否清晰，最好能去房产所查询。还要看看卖房者是否是真正的产权人。像案例14中产权已判给他人，但产权并没有变更给他人时，郑某就有可能钻空子骗钱。

案例15中，可在该二手房被解封后方与产权人交易。

•案例16：丁某继承了他父亲的房子，可是尚未办理产权变更手续。丁某以父亲身体不适为由，在没有父亲委托的情况下，私自拿着产权证和王小姐签订了《房屋买卖合同》，并当即收取定金伍万元。结果第二天开始，丁某就失踪了。王小姐要去法院告，被告知她与丁某签定的《房屋买卖合同》无效。

以上两个案例都是合同主体无交易资格导致《房产买卖合同》无效。案例16中，丁某无权代理售房。切记：出售方一定要产权本人签署的《房屋买卖合同》才有效，否则代理人要出具合法的《公证书》。案例17中，依照我国法律的规定，共有财产的出售必须得到其他共有人的同意，尤其是在共同共有的情形下。当有共有人不同意出售时，则该交易无效。应当在签定合同时，让所有的产权人都到场签字。

•小周看中了亚峰新村的一套二手房（拆迁房），因为是新建成的，楼龄新，户型采光也都不错，于是决定购买。在签合同时，小周只看了产权证，没看到土地证。房东告诉他，土地证还没有去办，可以办理。于是小周没有落实就听信房东，签了合同。结果等产权证拿到，小周去办土地证时才知道，土地证不能办理。

签定合同之前，要落实完自己关心的问题，最好是能到相关部门咨询，得到确切答案再决定要不要签约。不可轻信个人。也可以让房东把承诺的东西写进合同里，约定如果房东说谎应当如何赔偿。

•外地人小张想要购房落户。当他看中屏西小区时，中介和房东都告诉他，这房子没落过户口，可以落户。房东甚至把户口本拿下出来给他看，房东的户口不在该单元内。于是小张和房东签了购房合同。可当小张拿到产权证去迁户口时，却不能迁。原来，房东也是从张三手上买来的，张三已经落过外地户口了。

小张花钱买了个不符合自己需求的房子，自认倒霉。

迁户口要等产权过户到小张名下才能办。为了以防万一，应在签定合同前就到户政中心或便民中心落实清楚能否落户，再签约。

•黄姐购买鸿业公寓的二手房，在签约时看到了产权证和土地证。土地证上的使用权类型没有体现，这就有可能相差1万块钱的土地证费。房东和中介方都不知道，只说小区里其他幢楼是出让地，然后又是下班时间无处落实，黄姐经不住价格便宜的诱惑就签约了。最后交土地证费用时才知道，是划拨地，要多交1万块。想停止交易又要赔付违约金5万。

出让地和划拨地费用不同。签约时一定要理智，不要在没把握时赌一把。黄姐完全可以等第二天落实后再买，或者在合同上加上免责条款，否则很容易就让自己处于被动，被人牵着走。

•王先生经中介公司介绍，决定购买杨女士所有的一套商品房，于是王先生已向中介公司支付意向金人民币2万元整，当日他授权中介将该笔款项以定金方式支付给杨女士，双方适用定金罚则。三方签订了意向书并约定一周后签订正式的买卖合同，一周后，杨女士改变主意将房屋卖与他人，并要求中介公司解除与王先生的意向书，王先生认为杨女士违反约定在先，应当双倍返还，即返还4万元。杨女士不肯，双方进入诉讼。案例结果：双方签署的意向书中虽有相关定金罚则的约定，但由于杨女士没有实际收到定金，且其也没有授权中介公司代为收取定金，王先生支付的是意向金，而不是定金，不能适用定金罚则。杨女士只需如数返还2万元，无需双倍返还。

关于定金和意向金的区别，定金是一方当事人向另一方当事人支付一定的金钱作为债权的担保，它具有以下特点：

（1）定金必须以书面方式约定；

（2）定金数额不超过合同标的额的20%；

（3）定金自一方向另一方实际交付时生效；