深圳市城市更新与旧区改造策略研究 暨工业区升级改造总体规划纲要 申报院优秀项目汇报城市发展研究所 2008.10一、 项目概况 二、 项目特点 三、 创新内容 四、 成果影响项目概况•1项目背景在不到30年的发展中，深圳由一个小渔村发展成为大都市，可以说是在城市发 展史上创造了奇迹，城市建设在各个方面取得辉煌成就的同时，也逐渐面临发 展空间日趋紧张、城市功能亟待调整、人口环境压力增大等瓶颈问题。
而城市 更新则是解决城市转型期面临诸多问题的重要途径和抓手。
另外，在城市总体 规划修编之际，围绕城市用地规模、潜力等深入研究，“增改用地”则成为这 次总规修编必须明晰的核心问题，因此，该项目作为总规修编的支撑性专题显 得尤为重要。
•工业区改造是解决深圳当前城市转型期发展空间不足的重要突破口，为了有计 划、有步骤地推进工业区改造，迫切需要在对全市旧工业区进行全面调查的基 础上，结合城市功能结构调整的需要制定工业区改造的纲领性文件，以期合理 安排工业区改造的空间时序、有序引导工业区试点改造项目的推进，并为规划 管理和专项规划的编制提供依据。
•鉴于这两个项目具有一定共性和联系，将两个成果有机结合来申报院优项目。
项目概况2研究目的• 《深圳市城市更新与旧区改造策略研究》从区域控制、环境完善、城 市长远发展及全市整体利益出发，重点突出对更新目标、规模、时序 的总体部署；并作为各区更新改造规划编制、规划管理和具体项目规 划的依据，切实指导和统筹各区和各部门城市更新工作。
• 《深圳市工业区升级改造总体规划纲要》则是明确全市工业区升级改 造的总体规模和空间安排，为工业区试点改造项目的确定、相关专项 规划编制和管理提供依据、营造坚实的规划保障，并为城市的二次开 发和招商引资提供空间指引。
城市更新的内涵3现状认知建筑 状况 利用 情况 区位 条件 存在 问题研究思路工业区改造面临的形势更新对象和规模初步识别空 间目标构建经济保障总体目标和策略 目标需求下更新规模调较指导思想与基本原则 改造目标与策略总体改造指引 房地产市场 供需平衡 财政平衡 改造范围 改造模式 改造规模政 策改造指引更新目标（规模）的确定 城市更新总体改造规划 城市更新分区改造指引 城市更新政策建议分类改造指引 产业空间结构 分类改造指引近期改造重点 改造要求 重点改造地区公共政策规划管理 更新机制 相关配套政策 保障机制项目概况4研究核心内容• 新形势下深圳城市更新的内涵 • 各类更新对象的界定、规模与分布 • 城市更新目标体系构建 • 目标导向下的更新规模调校及确定 • 分区、分类、分期改造策略指引 • 更新改造中存在的核心问题及政策建议二、 项目特点项目特点1基础调研及数据的扎实性• 深圳当前的城市更新已成为涵盖城中村、旧工业区、旧居住区及旧工 商住混合区等、具有不同特征和改造需求的复杂系统工程。
城中村已 有一系列研究成果，因此，项目对旧工业区、旧居住区、旧工商住混 合区进行详细普查，全面掌握了改造对象在空间布局、开发建设、配 套设施、产业发展、经营管理、改造意愿等方面的信息，为改造的空 间指引及对策的制定提供了坚实的基础。
各类改造对象空间识别城中村空间分布旧工业区空间分布旧居住区空间分布旧工商住混合区空间分布项目特点2研究内容的综合性• 传统的城市更新主要围绕棚户区或老旧城区的环境改善、以及历史文 化街区的保护这些主题，多关注于城市设计、拆迁补偿等方面，而深 圳面临的全面城市更新任务中，既要站在全市整体层面，从经济、社 会、环境目标几方面综合考虑对城市更新的需求，也要兼顾各类改造 对象之间的内在联系，因此，本研究在全面、系统的分析下综合确定 更新改造目标及量化规模是一大难点。
旧工业区（M ）混合区（C 、R ）全面改造用地清退点及存在问题社会目标需求：公共设施的建设R 类用地GIC 、C 类用地M 类用地新规模社会目标需求：住房及配套建设经济目标需求：工业效益的提高房地产市场供需平衡重点地区优先发展经济持续发展保障3 改造规划的可实施性相结合的城市更新政策建议。
从更新的不足以及机制不畅是影响城市更新项目在空间规划引导的基础上，对当前的更新，并提出相应的政策建议，以促进空4 相关基础研究的薄弱性史，大量的研究着眼于城市的开发建多。
当前所面临的功能性老化的改造积累不足，同时，国内外其他城市的方面，可借鉴经验不多。
创新内容1 目标导向下定性与定量相结合的更新规模确定并辅以经济、社会、环境多维度的技规模和空间目标。
并基于不同的目标对（如规模目标分析下的对象分为开发标下进行了分区分级的对象分类），以从目标走向实施。
励和扶持的升级改励特区外旧式改造业主可自发升级改造的对象，鼓励成片改造，提升集聚效应可改造的工业用地163 km 2的高新带和产业地工业用地42 km 2应保留的工业用地205km 296 km 2（其厂房10 km 2）规划工业园区外67 km 2改造对象用地面积（km 2）中心区、站点500m 范围内的工业用地15.0 km 2> 60.0中心区、站点500m 范围内的旧村14.0 km 2中心区、站点500m 范围内的工业用地15.0 km 2混合区（扣除与村和工业区重合部分）6.0 km 2规划工业园区内的旧工业厂房10.0 km 2旧居住区8.0 km 2新村36.0km 2规划工业园区内的部分工业用地86.0 km 2> 130.0生态线内的城中村 6.0 km 2生态线内的工业用地13.0～33.0 km 2> 19.0提升型（综合整治）合计城中村私宅用地旧工业区旧居住区合计770130250700108021108604330505240133015202100503670230902001101560100019000290060003600860080013000n （不含清退型）2 基于市场供需和财政平衡的更新规模调校城市的二次开发和建设，对房地产的了与市场关系的校核。
而城市更新走向实践的保障手段之一，在研究过的关系分析，以确保规模目标的相对的更新对象及规模可置换的工业用地30.0 km 2满足公共设施发展需求15.0km 2剩余满足居住发展需求15.0 km 2＋混合区6.0 km 2可进行全面改6.0 km 214.0km 2、混合区6.0km 2和剩余的可置换工业用合理引导不同性质改造用地进行住宅房地产开发～6744万m 2扣除与部剩余的可置换工业用地15.0km 2住房增量5060 万m 2＋住房建设对改造的需求量6375 万m 2③）×住宅比例（80%）= 混合区所提供的住房增量2.5）×住宅比例（80%）= 工业用地所提供的住房增量旧村14.0km 2、旧工商住混合区6.0km 2将进产开发，可以满足市场需求。
的更新对象及规模比较合理引导不同性质改造用地进行住宅房地产开发需求压力很大，按照有关政策，综地区全面改造的地价返还，这里从财政收全面改造的旧村规模为14.0km 2，假定所有新村参考《城中村改造五年计划》的相关亿元的地价返还，完成综合整治需要完成36.0km 2的新村综合整治工作。
36.0km 2的新村全部进行综合整治的费用为59.2亿元比较的更新规模——财政收支平衡条件下促进已建居住用地环境质量的改善3 提出差异化空间策略析入手，基于地理空间特征、现状产对全市域进行改造空间划分，提出三大指引，并结合城市更新的背景和内涵策略。
总体结构：三大类特征区域、八类目标地区的空间指引全市工业区分类改造指引规划工业园区6 个改造目标：充分依托现有区位优势，高标准地对工业区进行升级改造，加快推进产业结构优化升级，促进产业链向高端发展，引导工业向高新技术产业、高端服务业转变，使之成为全市乃至珠三角创新型产业的孵化器、加速器及制造业总部基地。
产业定位：以高新技术产业的研发、设计，先进制造业运营管理总部及高端服务业为主，以无污染的印刷、服装、黄金珠宝、工艺礼品等都市型工业为辅，使之成为全市经济的增长极分类改造指引：（一）研发、总部、创意设计中心业引导环境要求集成电路、通讯设物医药、新材料及位于特区内，严格控制有污染的产业技创新基地的优研发及测试等宝安中心城与市科技创新基地之间，不宜发展有污染工业港口的优势发展拆与机场物流有关的造业无特殊要求优势，发展临港型位于铁岗水库附近，禁止发展有污染产业升级换代，主要发展算机及电子设备制及器材等。
无特殊要求量，重点发展高新技、设计、孵化等禁止有污染的企业在园区内发展分类改造指引：（一）研发、总部、创意设计中心系统全面分析了香港城市更新策略对深圳的启示、市区重建策略的由来、市区重建局难等，进一步反思香港的重建经验，践与香港经验对深圳的启示。
的优势公司模式的局限公司到市区重建局城市更新的独特性城市更新的发展四大业务策略（4Rs ）市区重建策略市建局的架构市区重建局条例的内容市建局的重建理念3.市区重建局如何推行市区重建策略市区重建局条例的限制市区重建策略的问题全球化的挑战与公民社会日变的诉求4.从理论到演进：香港城市更新的反思加强了规划实施的研究，对更新改造中的核心问题给出了政策建议基础上，结合空间规划指引，进一步问题进行了深入分析，在政策法规保实施保障、资金财政保障等方面提出相应政造政策的规定，建立产业转移及退出政策、研究旧工业区收回收购鼓励办办法、出台工业楼宇转让规定、加快成果影响1 成果得到市政府的认可和好评升级改造总体规划纲要》通过市项目成果给予了充分肯定。
有深度、技术含量高，从规划角做了指引，对全市工业区改造工2 第一次对全市更新改造对象进行深入摸底和分析，已成为其它规划和政策制定的重要依据旧区改造策略研究》得到总规修编的更新改造规模、工业用地规模、空间布问题之一就是对城市发展规模的判断，的基础。
在用地规模分析中，需要研本项目为其中的“改造用地”规模判支撑分布研究》研究》全市可更新用地分布和构成研究》规划》近期可改造发展为金融后台的工业区案》全市创新型产业用房空间分布引试点项目启动2007年全市12个旧工业区改造试点项目空间分布3 学术影响及《规划评论》上发表，对于促进学术《基于经济保障的深圳工业用地调整研究》汇报结束。