优化用地布局，保障公共利益
规划阶段
➢ 创建“城市更新单元”规划制度
⚫ 市场主体委托编制 ⚫ 各方深度参与 ⚫ 政府审批
市场 主体
政府
保障公共利益 的实现
更新 单元
相关 权利人
规划阶段
➢ 建立公开透明的容积率审查规则
奖励面积：配建的公配设施和两房 转移面积：超出基准土地移交的 基础面积：以《深标》密度分区取值
启动城中村改造；
⚫2007年：发布《关于加快推进我市旧工业区升级改造的
工作方案》，开启旧工业区升级改造探索；
⚫2009年：借助广东省出台《关于推进“三旧”改造促进
节约集约用地的若干意见》契机，深圳市在全国率先提出了 “城市更新”概念，围绕“城市更新单元”进行了多项创新。
背景情况
➢ 城市更新
“政府引导、市场运作” 完善城市功能 提升人居环境 推动产业升级
拆除重建
1
特定 建成区
功能改变
综合整治
背景情况
实施主体
计划申报
计划申报主体：1、权利主体自行申报 2、委托单一市场主体申报 3、市政府相关主管部门申报
规划报批
规划申报主体：计划申报主体
实施主体确认
用地报审
用地报审主体：实施主体
背景情况
➢ 政策体系
1 法规层面
《深圳市城市更新办法》 《深圳市城市更新实施办法实施细则》
用地出让阶段
➢ 创新地价体系，建立差异化地价标准
⚫ 工改商住 ⚫ 工改工 ⚫ 城中村改造
较高
地 价 标 准
较低
进一步保障公共利益
研究出台”飞地“政策 公共利益用地可与更新项目进行捆绑
持续推动城市有机更新
探索“拆、整”结合的有机更新模式 以多元方式盘活存量空间
加大立法保障力度
研究制定《深圳经济特区城市更新条例》 探索通过法律手段破解“拆迁难”困局
......
计划阶段
⚫ 坚持源头管控： 纳入
计划后，方可享受“三 旧”改造优惠政策
⚫ 强化政府引导：计划
制定时，充分考虑与 上层次规划衔接
改造范围 更新方向 公共利益
纳入计划
计划阶段
⚫ 充分调动市场：建立自下而上的常态化申报机制，随
报随批
规划阶段
➢ 创建“城市更新单元”规划制度
⚫ 打破宗地为单位的管理模式，将产权分散的用地整合，
2 政策层面
《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》 《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》 ......
《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》
3 技术标准层面
《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》 ......
4 专项规定
《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》 《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定》
深圳市城市更新政策探索与实践
深圳市规划和国土资源委员会 2018年6月
背景情况
⚫ 面临土地资源难以为继的发展瓶颈，倒逼我市走存量挖潜的 内涵发展之路
1979
人口：310,000; GDP: 2千万
2017
人口: 2000万 GDP: 2.24万亿
昔日渔村
今日深圳
背景情况
➢ 发展历程
⚫2004年：出台《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，
提升信息化管理水平
研究制定《深圳经济特区城市更新条例》 探索通建过立法全律流手程段业破务解网“上拆办迁理难平”台困局
促进业务审批规范化、标准化
谢谢
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更新单元规划建筑面积构成
实施主体确认阶段
➢ 发挥市场在资源配置中的决定性作用，避免政府 直接介主体单独改造 ⚫ 二者联合改造
原权利人
市场主体
实施 主体
用地出让阶段
➢ 创新土地出让方式，均可协议出让
⚫ 城中村 ⚫ 旧工业区 ⚫ 旧商业区 ⚫ 旧住宅区
土地使用权出让合同