Weakness—劣势
• 紧邻北二环，噪音影响比较大 • 周边在售楼盘和待售楼盘较多 • 项目周边多污染性企业，环境质量较差 • 该项目为村证房，没有房产证
Opportunity机会
• 石家庄三年大变样政策 • 客户对居住环境和综合素质的理性选择增强
• 本项目可根据本地区市场需求进行全新的包装定位
Threat—威胁
推售计划
第一组团
第二组团
第三组团
组织团购，回流资金
销售高层
出售商铺
部分银行将放松首套房贷利率
尽管首套房贷利率适当下浮以减轻购 房者压力将是趋势。但是今年房地产 调控政策不会松动，因而信贷整体不 可能太宽松，首套房贷利率大幅下调 的可能性也不大
石家庄房地产市场现状
2011年
经过2011年整年的限 购、限贷等宏观调控 政策的干预，调控政 策的密集出台，导致 省会房地产市场气氛 极度紧张，甚至一度 出现了持续走低的态 势。但是石家庄的的 房价并没有表现出比 较明显的降价趋势， 同去年相比，同比还 有所上升。
1.建筑形态主要为高层、多层
2.户型区间为65—130，主力户型以两室90—100平米
3.项目定位一般为中低端，售价在4000元每平左右
4.项目配有少量简单设施
I.part 2
II.价值提 炼
本项目的SWAT分析
Strength—优势
• 地理环境优越。 • 居住氛围优越 • 品牌优势 • 价格优势
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本 调查数据，2012年2月，全国100个城市住宅平均价格为8767 元/平方米，环比1月下跌0.30%，其中27个城市价格环比上涨， 石家庄名列涨幅榜第十位，环比涨幅0.62%。2012年1月，平 均住宅价格为6011元/平米，2012年2月平均住宅价格为6048元 /平米，平均涨了37元/平米。
56平米，一室一厅一厨一卫 94平米，两室两厅一厨一卫 124平米，三室两厅一厨两卫
项目配套
建立动静会所，既能作为高档消费人群 休闲娱乐的场所，又能提高项目的品质 和档次，而且在前期还可以作为售楼部 使用。会所内设置主要有商业设施、运 动健身、休闲娱乐等。会所既可满足社 区内部居民使用，也可对外营。
2012年
楼 市 回 暖
区域市场分析
中低端居住板块 中高端居住板块
项目周边竞争楼盘地图
一、中高端居住板块主要有以下几点共同之处 ：
1.建筑形态主要为高层或小高层
2.户型区间为50—160，主力户型以两室、三室为主
3.项目定位一般为中高端
4.项目一般都配有会所，幼儿园等配套设施
二、中低端居住板块主要有以下几点共同之处 ：
亚龙湾项目调研报告
阳光天地房地产经纪公司 2012.03.08
I.part 1
II.市场研 判
一、城市概况
项目城市背景
概况
石家庄地处河北省中南部，冀中南经济区，是河北省省会， 全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心。
辖区 辖6市辖区、4组团县（市）、10县、3县级市、1高新区。 包括石家庄市内五区和一个石家庄矿区：新华区、桥西区、 桥东区、长安区、裕华区、石家庄矿区。
二、地块现状
项目属于北翟营旧城改造项目，目前已盖至16、17层
三、项目周边配套
学校：亚龙双语幼儿园、长安区实验小学、翟营大 街小学和五十二中，省重点中学二十 四中即将建 成招生 购物：建华商场、北国超市、先天下，国际汽贸城、 鼎坚五金市场、红星美凯龙 医院：中铁三局医院、石家庄市第二医院分院、省 中医院 公园：项目北侧的小型公园、石津灌渠、月季公园、 东古城遗址公园 配套：在项目北侧有一小型公园、小区内24小时安 保系统、小区门禁一卡通系统、双语幼儿园、超市、 社区医院、菜市场等。
对价格比较敏感 对价格、位置（距离单位远近）较关注
I.part 4
II.推售策 略
入市基本条件
证件
•土地证、规划许可证、工程规 范许可证、规划图纸
售楼部
•建设并投入使用，前期可以使用临时售楼部
销售道具
•
DM单、户型图、折页、水杯、 手提袋、沙盘等
•造势
宣传推广
价பைடு நூலகம்定位
价格定位于4000——5000之间
2011年
经过2011年整 年的限购、限 贷等宏观调控 政策的干预， 调控政策的密 集出台，导致 省会房地产市 场气氛极度紧 张，甚至一度 出现了持续走 低的态势。
2012年
自2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准 备金率0.5个百分点
这是今年央行首 次下调存款准备 金率，也是自 2011年11月底 以来，央行第二 次下调存准率， 调整后大型金融 机构存款准备金 率为20.5%，中 小金融机构为 17%。
项目配套
商业配套：沿街商铺开设居民生活配套的饭店、超市、饰品店、 花店等等
建筑风格
现代简约风格
园林景观
现代简约 立体园林，景观节点 植被多样，层次丰富
目标顾客定位及分析
目标客户群主要为一些中低收入的工薪阶层 学历相对较低，中专学历为主
工作强度较大且工作时间较长 为解决住房问题的刚需族，通常是第一次置业
桥西区、裕华区、长安 庄商品房总销售备案套 意风、天地荣域、卓达
区，分别位居“搜房电 数为1162套，相比上周 上院、天洲沁园等楼盘，
话”石家庄楼盘来电前 669套上涨了73.69%。 价格分别上调了100-
三名。
三月份以来每天成交量 200元不等。
不下五十套，其中3月6
号和3月7号成交量分别
为275套和327套。
石家庄的房价从2011年的2月开始持续增高，呈逐渐上升趋势， 似乎一直没有受到政府调控的影响，均价一直在6000元/平米左 右变化。对此，业内人士的看法几乎一致：石家庄虽为省会城 市，但是房价相对泡沫较小，所以才会出现限购效果不明显的 感觉。10月份下旬的时候，才出现房地产市场的寒冬，但同总 体同去年相比，房价依然有所上涨，这也恰恰说明，政府对于 房地产市场的调控行为，是有目的性的行为，目的在于抑制房 价的疯狂增长速度，使房价得到一个理性的回归，促使房地产 市场趋向于平稳健康的发展。长期看来，石家庄的房价还将维 持一个稳定上升的过程。
人口
常住人口1016.3788万人，其中市区面积455.8平方公里， 人口286.2万人（2010年）
二、城市经济
地区生产总值
人均生产总值
全部财政收入
2010年全市 地区生产
总值预计完成 3400亿元,
五年平均增长
12.3%
人均生产总值 超过5000美元
全部财政收入
完成387.9亿元， 同比增收77.55亿元， 增长25%。
各大楼盘来电来访陡然增多
部门楼盘销量增加
据搜房网的数据统计，
与1月相比，2月来电量 出现大幅反弹，三项指
石家庄房管局备案数据
部分楼盘开始涨价
标均达到400电话监控 显示，石家庄楼市交易
史上的新高，关注各大 量明显上涨。2012年3 来自搜房网新房监控的
楼盘的购房者增速明显。月5日至3月11日，石家 数据显示，众美凤凰台
I.part 3
II.项目定 位
项目定位总体思路
出品质：两栋33层高层和沿 街商铺 商业价值：沿建华大街打造 街区型商业 现金流：通过前期预售和后 期销售。
整体地块各区域之间互相 扶持，最终完成项目的成 功运作！
建筑形态
建筑类别主要为住宅、商 铺 建筑形态主要为两栋33 层高层
户型面积定位
主力户型
国家政策对房地产市场的影响
1月26日，国务院出台“新国八条”，石家庄出台限购令 第三套购房叫停
石家庄房价调控目标出台 房价涨幅力争低于10%
石家庄新建商品房须配10%以上保障性租赁住房
5月底，石家庄出台商品房销售明码标价实施细则，一房 一价正式落地
石家庄出台新规规范商品房买卖 意在遏止炒房
下半年，从中央政府到地方各级部门，对房地产调控均采 取了较为积极的态度，政策收紧幅度和力度有所扩大
• 项目竣工周期晚于周边在建项目 • 区域内大型楼盘的推出
地块整体情况分析
一、地块位置、交通
位置：项目紧邻城市主干道建华大街，建华大街贯穿南北 交通：南至栾城北到正定，交通十分便利。项目距广安大街10分钟车程 ，距离滹沱新区、正定新区分别是5分钟和10分钟车程。公交56路、73路 、101路、89路、环1路、环2路，鼎尖市场下车即到。