➢ 架空层注入5大主题会所，构建功能立体会所。 ➢ 区域图书馆，让生活更有温度
五大会所 区域图书馆
休闲娱乐会 所
儿童趣味会所
健身会所
园艺会所
老年活动会所
价值梳理建议-品牌
品牌篇
— 责任央企，最有价值的城市运营商 —
价值梳理建议-交通
交通篇
— 铿锵大道，通达全城 ，南明后花园—
价值梳理建议-交通
希望这个星球能成为策划小白的学习地、策划总的灵感来 源地，营销总的加油站，一起爱智求真，提升进阶。
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报告结构
PART1：项目及营销目标思考 PART2：项目本体分析 PART3：项目价值体系梳理 PART4：售楼部价值体系建议
PART1：项目及营销目标思考
活标准。
外在
“空中之城”：在景观上可以形成项目以台地为点做衍生，以“高人一等”和“空中之城”的概念作为梳理原则，在产品配套等方面突破区域现有情况，提高生活品质以及整体形象，丰富商业业态、代言XX立足南明。 再可见的景观设计方面围绕台高的物理属性，规划“空中概念”共同构建整体项目形象价值体系。
价值梳理建议-产品
产品篇
— 匠心筑建城市生活典范，代言区域居住享受 —
价值梳理建议-产品
奢阔尺度，定义生活梦想
➢ 5.3-6米极致挑高大堂，酒店式入户，等待你的365个日夜，打造尊贵生活体验。 ➢ 空中连廊，在您归家途中为您遮风挡雨，从容不迫。 ➢ 空中台地园林，”空中“仅为您私享。 ➢ 只能入户，打造科技新生活，带来安全智能体验
影响，无法承载以商业综合体来构建项目形象价值体系。
⚫ 教育配套：区域空白产业可以适当什么形成卖点，单缺乏主要的名校资源，无法承载项目形象价值体系；
交通条件分析
公交线路 主要干道 地铁线路 深化方向
优势： 劣势： 特性：
已有10条公交线路交通便利 依托于富源南路及南二环，整体交通便利 缺失
⚫ 交通条件：区域交通主要依附于富源南路及南二环，公交以开通，基本覆盖全城，但非项目独有特性，且 道路老旧偶见拥堵，难以承载项目形象价值体系
系
配套设施分析
日常商业
教育配套 娱乐休闲 医疗配套 深化方向
优势： 劣势： 特性：
以餐饮，零售为主，形象低端 区域仅有XX小学，教育培训产业较少 区域娱乐休闲配套配套缺失 仅有第六人民医院、疗养院
⚫ 日常商业：区域商业业态缺失，缺乏规划，业态层次较低，可以适当深化，形成卖点；但区域受区域人口约束，小河板块商业竞争
小结
地块属XX城市XX区城郊区域，紧邻小河板块，西临铁路及小河板块、东靠近山岭，是进城的门户，但是区域相对封闭，除借道进城外，罕见人口流动或外来投资，现目属于市 场遗忘板块。 ⚫ 城市发展趋势：虽然发展趋势有利，但需要时间、整体变速较大，但以此包装可以形成卖点之一； ⚫ 产业发展：周围以工业产业为主，但缺乏政府的大力支持，无法形成产业经济体区，无法建立形象价值体系； ⚫ 日常商业：区域商业业态缺失，缺乏规划，业态层次较低，可以适当深化，形成卖点之一； ⚫ 教育配套：区域空白产业可以适当深化，如引入创世纪教育等形成卖点之一； ⚫ 交通条件：区域交通主要依附于富源南路及南二环，公交发达，可以形成卖点之一； ⚫ 区域位置：地块属XX城市XX区城郊区域，紧邻小河板块，西临铁路及小河板块、东靠近山岭，是进城的门户，可以以“南明后花园的”概念进行包装形成卖点之一；
优势： 劣势： 特性：
南明郊区，相对落后，没有品质住宅
XX城市建设“一城三带多组团”项目地块纳入“一城”范围或将享受政策 红利 XX已成为以工业、仓储、物流、为一体的混合型区域，共有大小企业198家
区域相对落后，属于市场遗忘板块，市场接收需要时间
⚫ 城市发展趋势：虽然发展趋势有利，但需要时间、整体变速较大，且难以以此建立形象价值体系 ⚫ 产业发展：周围以工业产业为主，但缺乏政府的大力支持，无法形成产业经济体区，无法建立形象价值体
人车分流 弱化噪音
价值梳理建议-服务
服务篇
— 精致服务，极尽人性关怀，提供极奢阔居住享受—
价值梳理建议-服务
黄金管家体系，三重服务标准，刷新区域优质家居体验标准
➢ 22项186条超行业一级标准的物业服务。 ➢ 8大个性化服务：房屋租售/家政服务/儿童教育体系/家庭看护/居家便民/圈子文化/伶包
入住/医疗直通车。 ➢ 21条零干扰服务/30项客户关怀服务。
价值演绎-四重礼序
1
3
休闲座椅区
4
4
儿童户外游乐区
无障碍坡道
1
智能入户大堂
价值梳理建议-精装
精装篇
— 国匠精工筑建传奇 关键之处见精工—
价值梳理建议-精装
“1890”标准精装标配，升级精致标准，建立区域体系化精装范本
➢ 18大系统为本，90个细节为鉴，匠造“1890”精装标准细则
18大系统
90个细节
价值梳理建议-配套
配套篇
— 享乐定义区域消费新天堂 —
价值梳理建议-配套
空中商业金街，全系业态，满足日常生活所需，更添一点精致
➢ 1万方特色风情金街，重新定义区域商业中心。 ➢ 主力品牌自持运营，保障业态运营品质。 ➢ 衣食住行品质首选，全业态满足生活所需。
商业金街 全系业态
二层露台设计 主力品牌招商
价值梳理建议-配套
报告将以此原则从：规划、产品、景观、精装、配套、品牌、交通、服务等纬度梳理项目价值。
价值梳理建议-规划
规划篇
— 一站式品质生活规划，全方位提升生活品质 —
价值梳理建议-规划
点式半围合布局，将庭院美景和山体景观渗透到每一户
➢ 大师级设计理念：城市府邸、大院邻里，以人行空间序列组织，以市、门、院、 堂的纬度，营造社区大院邻里的居家氛围，全面提生活品质
铿锵大道，便捷交通，XX区的后花园
➢ 紧靠东二环，与南二环，亲近主城和谐商圈仅需20分钟 ➢ 便捷公交体系覆盖全城市
富源南路（东二环）
南二环
公交站
公交线路图
价值梳理建议-交通
人车分流，营造私密小区氛围
➢ 合理规划人流、商业、地下停车动线，营造私密小区氛围 ➢ 住宅基地最高12M，退道20M，最大程度弱化来往噪音
背景说明 · 营销思考
背景说明
目 标
➢ 实现现金流，考虑量价关系，进一步实现溢价 ➢ 实现精装均价７０００元／M2起 ➢ 建符合当地主力客群定位的房子 ➢ 在市场中找到机遇，抓住其他板块外溢客户，提高区域竞争
力
➢ 市场遗忘板块“破、旧、老”深入人心； ➢ 市场主力客群需求层次低：价格、户型、物业； ➢ 项目地块局限性：小，不规则，难以做大 ➢ 周边未见有价值的可用资源，如好学校、湖等
整体形象的使命。
总结
关键词
7000元/M2起
溢价
破题方向
主力客群
机遇
塑造项目形象价值体系
支撑
分析项目，创造或梳理项目核心价值
PART2：项目本体分析
区位、土地属性 · 配套设施 · 交通条件 · 环境景观及物理属性 · 项目形象定位
区位、土地属性分析
土地区位等级 城市发展趋势
产业发展 历史接受度 深化方向
酒店式入户 五大会所
空中连廊 智能入户
价值梳理建议-产品
沉稳大气，庄严高贵，引领区域形象新标杆
建筑风格：新典雅 建筑运用互联网美学法则来使现代材料与结构产生规整、端庄、典雅的安全感，浅色镜面石材墙面，繁复中装饰线脚,现代又不失韵味。
价值梳理建议-产品
95㎡ -105 ㎡ 阔尺三房，定义区域舒居标准
超五星服务标准
8大个性化标准
价值梳理建议-服务
全社区安全系统，打造科技新生活， 极尽人性化关怀
➢ 全社区无线WIFI覆盖，科技覆盖社区每一个角落 ➢ 全社区监控，6重安防体系、安全贴心随行 ➢ 6重安防体系/21条零干扰服务/30项客户关怀服务。
社区老人儿童无障碍畅通标准
（无障碍坡道设计美观位置清晰可见）
进过对项目特性分析，上诉条件可以优化形成卖点，但是难以作为构建项目形象价值体系的发挥点；但项目的物理属性独特：
天然抬高的优势，以台地景观的概念上可以衍生“高人一等”“空中之城”进行延伸包装， 形成项目的价值体系.
PART3：项目价值体系梳理
价值梳理建议·提炼演绎·形象定位
价值梳理建议
台地
内涵
“高人一等“：项目产品、项目规划上，可提高区域生活品质已经区域整体形象，定义区域生
价值梳理建议-产品
126㎡ 超级四房，引领区域居住新方向
➢ 阔尺客厅 ➢ 豪华主卧（带衣帽间） ➢ 超高赠送 ➢ 多功能房间
价值梳理建议-景观
景观篇
— 以平台起步，代表一种幸福的声音 —
价值梳理建议-景观
32 1
新中式台地园林景观、私密空中花园
通过空间、色彩、植物的灵活运用营造出内敛、含蓄幽静的意境，居高临下，居家宛如空中花园
苏州园林标配
价值梳理建议-景观
全区慢跑道，景观和健康生活的融合
300米
起跑准备：起跑区域设置锻炼器械
起跑链接：每隔一定距离都有距离标识，时刻提醒住户跑步距离
休憩坐凳：锻炼之余，健身场地也是一个邻里交流的空间
价值梳理建议-景观
2
建设活动区
3
精致入户，景观年龄功能分区，营造舒适生活
2
1
从精致入户开始，规划每一个细节。小区内部规划了健康 活动区，可供老人休闲娱乐，营造邻里氛围；休闲座椅区， 可供日常休息，欣赏院内美景，儿童有乐趣，让儿童的笑 脸洒满幸福。彼此功能分区互不干扰。
社区大堂、儿童活动区等集中场地做到无线网络信号WIFI热点覆盖。
宠污袋
（在人流活动密集处提供方便收拾宠物粪便的袋子或废旧报纸）