随着产业经济的不断发展，产业地产逐渐崭露头角；彭州绿谷食品产业园做为食品产业发展的重要载体，首先它拥有了得天独厚的区位优势，劳动力优势，原材料、政策等诸多优势，在此基础之上同时也承担了较多的风险，如何能扬长避短，顺利推进项目并使“绿谷”的成功模式得到快速的复制及推广。

那么我们必须站在客户的角度考虑问题，什么样的产品才是客户最想要的，才是最适合他们的？需求决定市场，这是恒古不变的市场定律，在这个问题上百力汇一直在积极的思考和探讨，本方案通过市场调研，走访多家企业；根据项目目前的情况百力汇给出以下建议。

1、 本项目需要达到的目标
1、 收益最大化
2、 后期土地资源的获取
3、 项目模式可复制性
4、 其他
2、 核心问题
以下问题主要围绕招商销售工作提出，目的为了打好项目的“开山之战”，快速的吸纳企业入园，营销良好的园区产业氛围，同时保证项目后续用地的获取，根据以下问题百力汇进行了深入的研究并在下文得出结论。

1、项目定位是否有层次？
在进行规划的时候我们是否充分考虑到市场需求，最大程
度的满足大部分企业的需求，直接对整个项目的运营造成
最关键的因素，如：项目各阶段我们应该引进什么规模的
企业、以什么速度引进这些企业、以什么方式回笼资金？
2、修建地下通道是否对园区的招商销售带来促进作用？
高昂的建造成本直接导致售价高出市场心理价位，客户是
否能接受，或者该项目的哪个阶段建造？百力汇认为在项
目的前期可以考虑先不建造地下通道，从各方面降低建造
成本，把销售价格控制在市场心理价位上下，同时确保项
目的品质及形象不被影响，达到快速聚集市场关注度，吸
纳企业入园；营销良好的招商销售氛围的目的。

3、项目前期招商销售工作需要达到什么样的效果
项目前期以营销良好的招商氛围为主，以快速吸纳企业入
园做为支撑点。

同时引进一些具有代表性的企业入园和完
善的服务做为后期企业入园的说服点。

4、 企业入园的支撑点
合理的市场价格。

良好的园区配套设施。

能为企业的运营及后期发展提供便利性。

企业有能力对园区的物业进行投资
有强烈的入园意愿。

区域产业相对集中
其他
3、 客户群体分析
通过对食品行业的市场调查分析，大成都地区的客户来源主
要以小型企业为主（年产值1200万左右），现有厂房面积从
500-3000M2左右不等，建筑形式以单层框架和钢构居多。

大部客户群体有强烈的入园意愿。

食品行业较其他行业相比，有较强的资金流动性。

部分客户会首先考虑单层厂房及独门独院的生产基地。

考虑园区是否能给企业的日常运转及后期发展带来便利性。

企业入园的主要促成因素有：价格、区域位置、区域配套、
园区配套、当地政策、企业形象等。

其他
4、 项目开发思路
“来者不拒，广纳百川，从量变到质变”
产业地产的成功主要来源于招商销售，招商成功，皆大欢喜，招商不成功，满盘皆输；当然成功是需要前提的，如合理的规划，完善的配套等等，百力汇建议在本项目的实施过程中应以招商销售为中心圆点，并向中心发散，同时与公司的目标相结合为的核心点；灵活的进行项目开发，保证风险最低化，利益最大化，最终完成项目的顺利开发。

在项目前期的规划上我们应充分满足市场需求，达到满足绝大部分客户群体的需求，从而达在项目后期的招商销售中“选商”的效果。

1、步步逼进，引人入胜
项目前期的招商销售工作非常重要，也将成为整个项目顺利进展的桥头堡。

项目一期的成功对项目整体的成功具有关键性作用，项目1期是否能实现快速聚集市场注意力，企业快速入驻，资金快速的
回笼，这些问题百力汇认为是整个项目考虑的核心。

通过1期的造势及招商成果保障后期项目土地的获取，为项目的滚动开发奠定坚实的基础。

2、短、平、快
项目的滚动开发以1期最短的招商周期，平稳的招商步伐，良好的招商执着、最快的资金回笼做为依托。

3、模式可进行有效的复制
借用此项目的成功运营经验，能够使“绿谷”模式得到快速的复制，并对地区乃至全国食品产业的发展带来较大的影响。

5、 项目优化思路
1、 目的
为降低企业入园门槛，拓宽市场范围
快速形成产业聚集效应
营造良好的招商氛围。

其他
2、 优化方案
A、厂区
按层进行招商销售，企业入园后可在生产区域内设置办公
区域大大降低企业入园的门槛，单元面积降到1000M2左右，
较大程度中拓宽了市场范围，有效的缩短企业入园周期。

如下图：
一分为二，采用2+3的模式进行招商。

按层进行分隔，企业可灵活选择1.2.3层或4.5层。

如下图：
独栋：项目前期采用独栋的建筑形态，同时可采用纵向一
分为二的模式进行招商，以满足具有对自身企业形象强烈
关注的客户群体。

独栋加联排：前期以独栋和联排两种建筑形态同时存在，
企业自由选择，满足企业对自身企业形象及私密性需求。

B、 地下通道
首先川内首创的产业园区地下物流通道具有里程碑式的意义，那么高昂的建造成本企业是否愿意或有能力来为此买单，值得我们仔细思考。

完善地下物流通道建造方案，拓宽地下通道宽度，保障地
下通道的流畅，减少投入使用后的维护成本。

项目前期暂不修建地下通道，可预留地下物流通道建造条
件，待后期企业入园后根据实际情况考虑是否修建地下物
流通道。

取消地下通道，减少资金投入，降低资金投入的风险。

C、 企业员工食宿
前期在现有厂房物业中分隔5000M2做为解决企业员工的住宿
问题，根据招商情况在后期项目中规划员工专用宿舍。

考虑到把餐厅设置在厂房当中会大大降低厂房原有的附加
值及认证等方面的问题，百力汇通过探讨建议从原来规划
中把餐厅移除，在园区内设立集中的员工就餐区域进行外
包服务。

D、 投融资平台渠道完善。

投资平台完善，如客户入园付款方式是否可根据企业自身
情况灵活选择，分期、按揭等。

企业入园后园区是否能为企业提供完善融资服务，为企业
的发展解决后顾之忧。

E、 能源供应及污水处理
因入园企业类型的不确定性，如有个别企业需要用力来满足生产的正常运转，有的企业则不用。

对于个别能源供应可采取定制的方式供应来满足企业的能源需求。

企业能源进行定制供应，如企业的用电负荷，用气量进行
灵活的安排。

园区对特殊性能源供应进行统一供应，按量计费。

设立集中的污水处理区域，对企业进行按量计费。

F、 客户引导思路
时效性强：企业不用经过各种繁锁程序及漫长的修
建周期来打造自己的生产基地，入园可达到“入园
即产”的效果。

便利性：若你自已拿地修建，员工吃、住、行，物
流怎么解决？是否要自己建商店、宿舍、食堂、自
己搭桥铺路，等等，这些你需求投入多少钱？
配套完善：物流、原材料供应、劳动力、优惠政策
等等，你单独修建是否具胡获取这些优势的条件和
能力。

产业链优势：园区的产业链优势可大大降低企业的
运作成本，各种信息得到有效交换。

园区聚集的原
材料供应、物流、劳动力、服务平台等等上下游服
务都将为企业今后的飞速发展打下坚实的基础。

政策优势：若您一家企业单独在一块，能给政府申
请到更多的优惠扶持政策吗？我想即使有也是很少
的，但是作为园区就大不一样，我们可以以园区的
名议像当地政府申请到更多的优惠扶持政策，帮助
你的企业正常健康发展。

其他。