商品房买卖合同答辩状答辩人就被答辩人不服喀什地区中级人民法院(20XX)喀民初字第49号民事判决书提起上诉，做如下答辩：被答辩人即上诉人的上诉理由依法不能成立，必须依法驳回。

其理由如下：一、本案上诉人与被上诉人20XX年7月XX日签订的《商品房买卖协议书》合法有效，被上诉人无任何违约行为，相反是上诉人严重违约，上诉人必须按照协议约定将房屋交付给被上诉人。

1.本案的真相是上诉人利用被上诉人的资金将房屋建成后房屋价格上涨，上诉人受到利益熏陶，想要单方违约终止双方签订的合法有效买卖合同，其做法是违反合同约定和法律规定的，无论在哪都是站不住脚的，上诉人必须履行将房屋交付给被上诉人的义务，以至于维护公民的财产权益不受侵犯，法律的尊严不被亵渎。

20XX年7月XX日上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖协议书》，协议明确约定：上诉人将位于巴楚县银花幼儿园开发的祥鑫花园二期项目的主楼3至8层和副楼3层-6层以单价17XX元/平方米出售给被上诉人用作宾馆经营使用，并约定于20XX年XX月31日前将上述房屋全部按照三星级酒店标准施工完成交付给被上诉人，上诉人并保证交付时房屋的水、暖、电能够正常使用，消防合格。

而被上诉人已经按照合同约定向上诉人交付了的购房款，至今已经过去4年时间，上诉人依然未能将房屋按照合同约定交付给被上诉人使用，按合同约定上诉人必须在20XX年XX月31日以前将房屋交付给被上诉人使用和所有，否则必须双倍赔偿被上诉人所交的全部款项，并将建好的房屋交付给被上诉人。

没想到合同签订一年后房屋价格上涨，上诉人就起了歪心，想尽各种办法想要解除合同收回房屋再想高价另售他人，其行为已经严重违约。

现在还想通过法院诉讼解除合同掩盖其非法目的，获取更大利益，被上诉人认为法院也不可能保护上诉人的这种非法目的。

上诉人如此得逞，当事人的权益从何得到保护，法律的尊严从何得以体现?2、上诉人以被上诉人只向其交付30万元定金再也没有交纳其他款项为由称被上诉人未能履行合同而违约，所以请求解除合同。

这是上诉人在被上诉人没有任何违约情况下，实在找不出理由，就以此不存在的事实，自己捏造的事实，要求解除合同，显然于法无据。

本案被上诉人于协议签订的当日就向上诉人支付定金30万元，截止到20XX年XX月被上诉人陆续共支付款项XX笔金额为286万元。

这有上诉人向被上诉人出具的收据为证，白纸黑字写得清清楚楚，上诉人就连摆在眼前的事实都要否认，不承认，其居心何在。

上诉人就以此想解除合同天理难容。

3、即使被上诉人只交付定金30万元，因上诉人没有催告，也无权要求解除合同，只能要求被上诉人继续履行合同，支付房屋价款。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。

合同解除权人经催告后，解除权行使的合理期限为三个月。

对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

之规定，只有当被上诉人在上诉人催告后拒不给付款项，被上诉人无履行能力时上诉人可以请求解除合同。

由于本案被上诉人已经按照合同约定支付了房屋价款286万元，被上诉人不存在拖欠房款的说法，上诉人在此期间也就没有向被上诉人催告过，上诉人无权依据任何法律规定要求解除合同。

3、被上诉人已经按照合同约定向被上诉人支付购房款286万元，已经超额支付房款，被上诉人不存在不履行合同主要义务经上诉人催告后仍不履行，也不存在其他任何违约行为，上诉人不得要求解除合同。

本案并非像上诉人陈述一样在地下一层建好支付70万元以后每层还必须付款30万元房款，这是在歪曲案件事实。

按照双方签订的协议第二条约定：上诉人将位于巴楚县银花幼儿园开发的祥鑫花园二期项目的主楼3至8层和副楼3层-6层以单价17XX元/平方米出售被上诉人，在房屋建成交付给被上诉人时，被上诉人支付房款最多不超过所购房屋总房款30%，剩余70%向银行按揭贷款，手续由上诉人办理。

根据当时的建房图纸显示被上诉人所购的几层房屋总面积只有5399平米，所购房屋的总价款为917万元，建成交付时被上诉人支付不超过所购房总价款30%即275万元，被上诉人只要向上诉人支付275万元就以完全履行，可被上诉人支付了286万元，已经超额履行合同。

根据《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

本案合同履行过程中即不存在不可抗力，被上诉人也从未说不履行合同或不履行合同主要义务，或者出现被上诉人迟延履行义务，经催告后合理期限拒不履行，更不存在被上诉人迟延履行致使合同目的不能实现的。

既然双方所签订的合同既无法定解除的情形，又无合同约定解除条件的情形，上诉人依据何种法律规定要求法院判决解除合同呢?另外提请法庭注意的是假设本案被上诉人逾期支付首付款的大部分房款，上诉人要求解除合同也是有条件的，根据相关的法律规定也是经书面催告后3个月被上诉人拒不履行方可成立。

即上诉人要求解除合同的条件能够成立必须具备两个条件：一是首付款大部分房款被上诉人没有交付;二是经催告后至少3个月被上诉人没有履行的。

本案所有的解除条件都不成立，无从谈起解除合同。

4、合同签订后，上诉人委托相关机构设计的图纸建筑面积属于被上诉人层数的面积只有5399.78平方米，被上诉人根据当时设计的图纸面积付款，已经超出合同约定的30%，付款额达到40%。

20XX年7月合同签订后，反诉被上诉人委托乌鲁木齐银河建筑勘察设计院对整栋楼层进行房屋施工设计，依据设计的图纸显示属于被上诉人所有的房屋面积为5399.78平方米。

施工图纸作为施工的唯一依据，面积当然是以图纸约定的为准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：..面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。

的规定，面积误差也不能超过3%，如超过也是无偿归被上诉人所有，不得计算房款。

当然至今上诉人从未提出面积增大等事宜，只能按照设计图纸的面积计算面积。

发生诉讼之后法院在审理期间上诉人申请法院委托新疆正天测绘公司测绘房屋整体面积为94XX平方米，属于被上诉人层数面积为5737.94平方米。

这时房屋面积才得以确定，被上诉人才明确知道应付30%首付款数额，如果面积超过当时的图纸面积，不能以此认为之前被上诉人付款没有达到30%就是被上诉人违约。

二、上诉人上诉称此房屋已经以抵债的方式出售给案外人，所以合同无法履行。

该事实系上诉人伪造、虚编、恶意串通的行为，不影响合同继续履行。

首先，本案在原一审及高院发回重审开庭时，上诉人从未提出过本案所涉及房屋已经出售，也没有向法庭提出相关已出售的证据。

而是待两次一审判决结束后，私自恶意串通与案外人伪造合同，以达到其诉讼目的，严重损害被上诉人利益，严重妨害法院诉讼，情节非常严重，上诉人等人已经涉嫌伪造证据罪。

根据《合同法》第52条第2项的规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。

上诉人与案外人串通签订的房屋买卖合同严重损害被上诉人利益属无效合同。

同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

所以上诉人与案外人签订的合同系伪造、无效合同，不得作为定案使用。

其次，如上诉人与案外人签订的合同被法院采信为真实合法的行为，由于本案上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同尚未解除，上诉人将房屋出售第三人的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项规定：即具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

如果上诉人出现这种违约行为必须退还被上诉人已付购房款286万元，双倍返还被上诉人的购房款527万元，并赔偿被上诉人再次购买同地段的房屋差价损失约XX34万元(原来该房屋合同约定的价格为每平方米为17XX 元，现该房屋价格已涨到每平方米4XX0元，增长差价为每平方XXXX元，差价损失为XX34万元)，合计18XX万元。

如上诉人转卖的事实存在必须赔偿被上诉人损失18XX万元及利息损失。

由于本案被上诉人的反诉请求是要求继续履行合同，所以主张了迟延交房违约金527万元。

如合同不能履行法院必须事先释明，避免被上诉人利益遭受重大损失。

三、上诉人至今未将建成的房屋交付给被上诉人经营使用已经严重违约，理应按照合同的约定向被上诉人支付违约金572万元，同时履行将房屋按照合同约定标准交付给被上诉人使用和所有。

根据《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条第三款规定：当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

之规定上诉人不但应当按照合同约定向被上诉人支付违约金，还必须继续履行将房屋交付给被上诉人的义务。

依照双方20XX年7月XX日签订的合同第六条的约定：即甲方需要在20XX年XX月31日以前将现房交付给乙方(保证水(上水和下水)，暖，电(以施工图纸为标准)三通能够正常使用，甲方安装两架电梯和消防设施及验收和合格手续，甲方按照三星级酒店标准施工，如未按期交付，双倍赔偿乙方的损失。

那么上诉人方至今未将建好的房屋按照三星级宾馆条件交付给被上诉人，已经逾期达四年多的时间，给被上诉人造成重大损失。

而且被上诉人按照合同的交付时间以为上诉人按时交付房屋，为宾馆的装修购进各种材料价值达2XX多万元，如今水泥因存放时间长已经过期不能使用，瓷砖、空调等均已付款订购，现由于上诉人未将建成的宾馆交付给被上诉人，这些材料均无法使用，直接造成损失达2XX多万元。