房地产风险内部控制第一节土地使用权取得过程中的法律风险房地产开发商土地使用权的取得方式包括出让（招标、拍卖、挂牌）、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。

采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括：一、土地使用权出让过程中的法律风险1、政策及法律、法规变化的风险房地产是一个特殊的行业，自从2005年开始，我国房地产业形势大好，房价一涨再涨，在金融危机的影响下，部分地区曾产生过房价下跌外，房地产已经进入了一个疯狂的发展阶段。

不少热钱流入房地产、一些开发商进行囤地、土地供应欠缺等原因，加上境内房地产业发展过热让，境外资本大量流入，让目前的房价增长势头难以控制。

为了控制房价的上涨过速，国家出台了一系列的政策来调控房地产市场，这些政策都或多或少的对房地产企业产生影响。

例如，2009年12月9日，为遏制炒房现象，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

国办发〔2008〕131号文件中的四大税种的优惠措施，只有营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。

该政策表明，政府为调控房市采取的是平稳的步骤。

2009年12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综〔2009〕74号），将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。

此前，一些地方土地出让大多执行20%~30%的首付政策，有的地区土地出让收支未全额纳入地方财政预算管理。

该土地出让金的新规，对于开发企业争当“地王”、地方政府过度依赖“土地财政”，是有效的遏制。

2009年12月23日，财政部、国税总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》提出，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

这一系列政策的出台对房地产业有很大影响。

2010年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，俗称“国十一条”。

通知要求，增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实各级地方人民政府责任。

从2009年12月9日国务院常务会议调整个人住房转让营业税免征时限，到2010年1月10日国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，短短33天中央5次调控楼市，从国家对楼市调控的频率，我们就可以得出国家政策对楼市的影响是非常重大的。

另外，一些新法律法规的颁布，如物权法，也会对房地产业产生巨大影响。

自2007年10月1日起实行的物权法，是规范财产关系的民事基本法律，其必将对我国社会的各行各业产生不同程度的影响，其中房地产行业受到的法律影响应尤为显著。

物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

这里的物，主要是指有形财产，包括不动产和动产。

不动产是指不可移动的有形财产，如土地及房屋、林木等地上附着物。

动产是指不动产以外的物。

房地产行业几乎涉及了物权法的所有调整对象，如土地，房屋等。

政策及法律、法规的变化给房地产行业带来的风险无疑是重大的，这直接关乎房地产的发展方向。

房地产行业关涉国家的经济命脉，国家对此行业的发展亦是非常关注，出台政策及法律、法规进行调控也属正常，因此，房地产企业为了能规避此类风险必须对国家的产业政策密切关注，紧跟时势，及时调整自己的发展方向。

2、政府规划方案变更的风险；城市在发展，势必需要更多的空间，政府为了适应这种趋势，会对城市的发展进行规划，原有的城市板块会迅速裂变，不断出现一些新板块。

政府规划方案的变更，必然会对房地产行业的产生影响。

不同的发展规划，会对城市的结构、布局、基础设施、道路交通等作出调整，而这些变化会直接影响房地产商的投资、销售与赢利情况，在城市好地段的房产自然会带来更多的潜在投资价值，因此，政府规划与房地产有着很深的渊源，当政府在进行规划时，房地产商都会密切关注着规划，并根据规划的出台紧张地制订购地策略，价格拉锯战、销售营销战紧随内外部环境发生的变化而改变。

2001年，国务院和浙江省政府同意萧山、余杭撤市设区，划入杭州，余杭和萧山从此成为杭州城楼市版图的一部分。

也是在2001年，省政府制定了新一轮城市发展规划，提出杭州市新时期的城市布局结构和城市发展方向：城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展。

同年7月，规划面积15平方公里的钱江新城在钱塘江西岸正式动工，如今的钱江新城，成为了名副其实的豪宅聚集区，每平方米的单价已经突破4万元。

而对应“东扩”、“西进”、“沿江”、“跨江”等关键词，很容易能找出现在的城市发展方向——城东新城，西溪湿地及大城西，从钱江新城途经九堡直至下沙的沿江发展，以及钱塘江对岸日益成熟的大滨江。

此案中，政府新规划出台前，拿地价格才每平方米3000多元，现在土地价格已几乎翻番，直接造成开发商的成本增加。

3、土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险房地产开发商取得宗地都是要签土地使用权出让合同，关于合同的内容，主要涉及土地的状况、范围、面积、用途、使用年限与条件、出让金等，其中有些内容是对土地使用权的要求与限制。

这些要求一般由规划、城建和市政各部门根据各地块的实际情况确定，然后作为对受让人有法律拘束力的条款，反映在国土部门与受让人所签的出让合同中。

这些要求主要有：（1）土地利用要求，主要规定主体建筑物和附属建筑物的性质，建筑容积率，建筑密度，建筑限高，绿化比率，公益工程以及工程设计图线的审批和备案要求。

(2)城市建设管理要求，此项除对涉及绿化、市容、卫生、环境保护、交通管理和设计、施工等城市建设管理方面作原则性规定外，还为政府因公共事业需要而敷设的管道、管线设定进出、通过和穿越该宗地范围的权利，同时，还规定公安、消防、救护人员及其紧急器械，车辆在紧急救险和执行公务时在宗地范围的紧急出入权，并要求受让人为上述紧急出入和执行公务提供方便。

（3）建设进展要求，此项具体规定在一定的期限内用地人应当完成的建筑工程量以及预期工程竣工时间，并会对延期竣工超过一定期限的规定相应的处罚。

（4）市政设施要求，主要规定宗地建设有关用水、用气、污水及其他设施同宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程应办理的申请手续和费用支付事项，同时明确用地人对宗地内及相邻地段市政设施的保护义务。

开发商如果违反了土地使用权出让合同的约定，要承担违约责任。

实践中，关于土地使用权出让合同的纠纷还包括出让金的支付纠纷、出让合同的效力纠纷、拆迁纠纷等等，这些都开发商在签土地使用权出让合同时要注意的。

4、招标、拍卖、挂牌过程中的法律风险土地使用权的出让有两种方式，即协议出让与招标拍卖挂牌出让，两者有很多相似之处，比如两者都是政府有偿供应土地使用权的重要方式，都要签定出让合同，受让人都要缴纳土地出让金，都要编制并公布出让计划。

但协议与招标拍卖挂牌毕竟是两种不同的出让方式，也存在着区别，适用范围、出让金的形成方式、最低价确定的原则等方面都有很大的不同。

应当说协议出让与招标拍卖挂牌出让，互相配合，互为补充，共同构筑了我国比较完善的土地有偿使用方式。

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第4条规定：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

”该条明确了招标拍卖挂牌的范围。

招标拍卖挂牌出让要比协议出让更加公开、透明，更具有竞争性，国家的土地资产收益更能得以体现，这是招拍挂的优势，但这一优势也给房地产开发商带来了风险，以及开发成本的增加。

通过招标、拍卖、挂牌，各竞买人为了中标，需要做很多的努力，招标人在审查的时候，也比较严格，不仅要看开发理念，还要看是否符合“国六条”的新政策，“国六条”具体包括以下内容：“（一）切实调整住房供应结构。

重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。

各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。

（二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。

严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。

科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。

（三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

（四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。

加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。

（五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

（六）完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

”招标、拍卖、挂牌虽然保证了国家有资产的不流失，但却增加了房地产开发商的开发成本，开发商为了保证自己的收益必然会把这些成本转嫁，转嫁的过程也会出现一定的风险。

例如，原告重庆市万州辰光置业发展有限公司、重庆市万州三峡移民建筑工程有限公司与被告重庆市万州金山食品集团有限公司联合经营合同纠纷一案，原告重庆市万州辰光置业发展有限公司、重庆市万州三峡移民建筑工程有限公司诉称，2006年5月18日和6月18日与被告签订《项目联合开发协议》、《房屋转让协议书》后，原告按约向被告支付了款项1200万元，并按照有关规定在办理相关手续，由于被告违反当初合同约定，要求原告提前支付余款，致使原告无法办理土地的变更手续，为此向法院起诉，要求依法确认原、被告签订的《项目联合开发协议》、《房屋转让协议书》中约定的付款时间有效。

被告重庆市万州金山食品集团有限公司答辩称，与原告签订的《项目联合开发协议》和《房屋转让协议书》是双方真实意思表示，由于该土地在办理变更登记时，通过了万州区土地交易中心的挂牌，原告取得了该土地，但按照《成交确认书》的要求，原告应当在《成交确认书》签订后7个工作日内向我公司支付土地取得成本、开发成本1397.037万元，因此我公司与二原告原签订的《项目联合开发协议》和《房屋转让协议书》无效，二原告应当按照《成交确认书》支付余款。

此案就是经过土地的招标、拍卖、挂牌之后，因是否提前付款而产生的纠纷，房地产开发商在签订转让合同时一定要防止此类纠纷的发生。