低于基准利率的1.1倍。
新国八条与9.29政策二套房贷政策对比
新政后长沙潜在客户购房次数调查
10% 22% 5%
最低首付 新国八条 9.29政策
政策解读：
利率 基准利率1.1倍 基准利率1.1倍
63%
6成 5成
0套
1套
2套
3套及以上
数据来源：合富辉煌（中国）湖南公司市场部
目前长沙仍以首次臵业为主，占60%以上，虽然表面上看，二套房首付提高对刚需为主的整体
宏观政策——房价控制目标
力争2011年新建普通商品住房价格涨幅，低于全市年度地区生产总值和城乡居民人 均可支配收入的增长水平 。
3月31日，长沙市政府正式提出2011年 的房价控制目标。
根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速
度和居民住房消费能力等因素，采取有效措施，
力争2011年新建普通商品住房价格涨幅低于全市 年度地区生产总值和城乡居民人均可支配收入的 增长水平。
70㎡以下
71-90㎡
推货量（套）
90-144
成交量（套）
144以上
去化率
其中，144㎡以上大户型成交情况
500 400 300 200 100 0 144-180㎡ 180㎡以上 别墅 56% 252 134 154 100 107 450 75% 69% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
3月份限购至今，长沙开盘项目共计58个，总推货11960套，成交8334套，整体去化率70%。
限购令对各类产品的影响
限购后，长沙新开盘项目各面积段成交情况
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 40% 1685 680 738 459 3804 3082 81% 5733 72% 4113 62% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
第二套住宅与商用物业贷款政策对比 最低首付 第二套住宅 商务商用物业 6成 5成 利率 基准利率1.1倍 基准利率1.1倍
商铺/写字楼 别墅 公寓 住宅 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 5% 13% 39% 40%
42%
45%
数据来源：美邦机构市场部
投资需求从住宅逐渐向商用物业转移
Contents 长沙市房地产市场分析
1
宏观市场分析Biblioteka 长沙房地产市场分析2
长沙房地产市场研究 长沙经济形势分析——长沙GDP增速高于国家平均水平， 发展前景明朗；
08-10年3季度长沙经济走势 亿 4500 4200 3900 3600 3300 3000 2008 2009 长沙 长沙增速 2010年1-3Q 3858.2 15% 16.5% 4417.7 16.0% 3669.4 20.0% 18.0% 16.0% 14.0% 12.0% 10.0%
客户来源：均为美邦机构-客户 进行的问卷调查。 样本量：144份
是否考虑改为投资商铺或写字楼
144—180㎡
180㎡以上
别墅
144-180㎡产品属于中高档住 宅，多为改善型家庭购买，自 住型购房占较大比例，住宅需 求度较高；与纯高端客户相比， 此类客户经济实力相对较弱， 因此仅21%考虑投资商铺或写 字楼。
相继出台，预示政策将继续紧缩。
长沙限购措施与其他城市相比较为宽松，目前对长沙房地产市场影响 最大的主要原因是房贷政策的收紧。
宏观政策小结
投资房产时保值增值性暂无绝对替代性； 住宅性质楼盘限购限贷； 商业性质楼盘丌限购丌限贷；投资需求从住宅逐渐向商用物业转移。 对我们项目来说，2011年是一个风险不机遇幵存的苛政时代。在这样的宏 观因素下，除住宅外本案是否还有其他的方向？
2010年-2011年长沙内五区 网签均价 月度走势
元/㎡ 8000
7000
6000 5000 4000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2011 2011 2011 2011 年1月 年2月年3月 年4月
纯商品房 4554 4940 5114 5410 5103 5283 5491 5618 5550 5566 5734 6079 6544 6791 6454 7005 4326 4842 4925 5062 4854 4931 5223 5380 5349 5475 5558 5833 5947 6288 6171 6361 住宅
宏观政策小结
全国的房地产市场于去年三季度开始再度回升，从而导致了今年年初 以来，更加严厉的调控政策频频出台。 随着限购令、二套首付提高、加息等政策的轮番上场，房地产投资需 求得到有效抑制，全国大部分一、二线城市成交量出现明显下降，中央 政府对楼市的调控措施已初见成效。4月房价控制目标、一房一价等政策
宏观政策——一房一价
对每套商品房进行明码标价，打击价格欺诈，遏制房价继续上涨。
政策要点：4月25日，省物价局制订了《湖南省商品房销售明码标价实施细则》，要 求商品房经营者必须在开盘前一次性公开全部销售房源；商品房经营者在销售商品房时 必须对每套商品房进行明码标价，实行“一套一标”，不得在标价外加价销售或收取未 予标明的费用。 政策解读：通过明码标价打击价格欺诈，遏
180㎡以上高端物业多为经济 实力比较雄厚的客户购买。此 类客户一般处于个人资产的迅 速增长时期，投资愿望强烈， 雄厚的经济实力也让其掌握自 主选择投资各种物业的能力， 因此有38%客户考虑投资商铺 或者写字楼。
购买别墅物业的客户经济实力非 常雄厚，投资和改善住房愿望强 烈，掌握对多种物业类型的自主 选择权，且受新政影响最小，有 33%的客户会因为新政考虑投资 商铺或者写字楼。
长沙前三季度GDP总值达3669.4亿，同比增长16%，增速高于全国平均水平。
长沙房地产市场研究
2011年4月，长沙内五区新建纯商品房成交均价为7005元/㎡，环比上涨8.5%，同比 上涨29.5%；其中，住宅成交均价6361元/㎡，环比上涨3.1%，同比上涨25.7%。随 着年内保利、北辰、万达等江景豪宅以及商业地产项目的接连问世，未来长沙房价下 降的可能性极小。
市场影响有限；但对首臵型客户来说，仍难免造成一定心理影响，从而产生观望情绪； 二次及以上臵业占40%左右，首付提高对此类人群影响最为直接，尤其是改善型刚需客户。 对于资金较为充裕的改善型客户，首付提高1成影响不大，需要购买的客户仍会购买
对于资金不充裕的客户，或暂缓臵业计划，或根据自身的资金实力降低要求
从产品上来看，70-144㎡成 为市场上的绝对供求主力，其 中70-90㎡的二房、紧凑型三 房最为热销，去化率达80%。 144㎡以上大户型由于受契 税增加以及二套房首付六成影 响，销售率相对较低，达62%。 70㎡以下居住性质的小户型 受限购打击最严重，3月以前 成交火爆，而限购之后去化率 仅40%，
制房价的继续上涨。目前长沙有英祥春天、富 基世纪公园、茂华国际湘等执行这一政策。
开发商应对措施：
开发商可能放缓开发速度，分批拿预售证，以减少价 格制定的不确定风险； 在填写价格时尽可能报高价， 然后根据市场价格制定折扣， 使实际销售价格远低于报价， 然后逐步上涨； 将朝向较差、价格相对不高的 房子进行了明码标价，其他的 则不进行公示。
Contents 长沙市房地产市场分析
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宏观市场分析
长沙房地产市场分析
2
宏观经济 CPI持续走高，信贷规模不断增长，到期央票数量巨大，5月 份再次上调存款准备金率几乎没有悬念。
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2010年6月以来，CPI指数已连续9个月突破3%的警戒线水平，国家宏观调控上管理通胀 的难度持续加大，5月份央行还需要通过提高存款准备金率，对冲到期的流动性。 2011年3月CPI同比上涨5.4%, 高于此前的市场预期，而4月份即将公布的CPI不出意外还 会超过5%，为了控制通胀，央行很可能在5月上旬提高存准率,而实行新一轮加息很有可 能会在公布4月份的经济数据前后。
宏观政策——限购令
3月4日，长沙限购政策正式出台，其特征表现为： 以家庭为单位：均以家庭为单位，区分长株潭户籍与外地户籍。
限小不限大：在产品方面，以90平米为界限，90平米（含）以下的户型受到限 制，90平米以上的户型不在限制范围内。
限内不限外：在区域方面，只在市内五区实行限购，未涉及长望浏宁四县城。 限新不限旧：本次限购并未涉及二手房，仅针对新建商品房市场。 政策影响与解读
按照长沙市政府工作报告，2011年长沙GDP预期增长目标为13%，城乡居民人均可支配收入则分别预 期增长12%和14%。因此，按照房价控制目标，2011年新建普通商品住房的价格涨幅应低于12%-14%。 2010年长沙（内五区）新建纯商品住宅网签均价为5230元/㎡（不含单位集资房）,所以2011年长沙住 宅均价应为6236元/㎡左右。 根据合富辉煌监控的数据，2011年4月长沙商品住宅已经达到6361元/㎡，而后市又有大批高端项目 上市，将会推动价格呈现新一轮的上涨，因此预计房价控制目标实现的可能性较小。
宏观政策——加息
去年以来的连续第四次加息，对楼市的累计效应已逐步显现
购房成本加大，以基准利率贷款额100万，20年期购买的首套房来说，加息后每月还款额将增 加118.68元、25年期月供增加126.03元、30年期月供增加132.66元。 在“新国八条”及房产税后加息，其调控楼市的意图明显，过去政府总是担心政策叠加效应过 度调控楼市，而现在恰恰是通过不同政策的叠加效应强化对楼市的调控； 从目前这种加息节奏来看，中国已进入了加息周期，这对楼市影响将逐步显化并形成预期，从 而逐步影响到楼市的成交量及其成交价格。
推货量（套） 成交量（套） 去化率
从大户型销售来看，144180㎡虽然是供求主力，但购 买人群经济实力相比180㎡以 上大平层及别墅客户要弱，因 此受政策影响相对较大，而豪 宅影响较小。