关于夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋的效力
一是《婚姻法》司法解释（一）第１７条第２项，该条规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。

他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人. 依该条的规定，在夫妻一方擅自处分共有房屋时，只要第三人有理由相信其是夫妻共同意思表示，则处分行为有效。

二是《物权法》第１０６条，依该条规定，在夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋时，若果第三人满足善意取得的条件，则可取得该房屋的所有权。

两个条款看起来都体现了对善意第三人利益的保护，似乎无论适用哪一个都是殊途同归，但其实二者存在很大的差异。

《婚姻法》司法解释（一）第１７条所强调的善意第三人是指“有理由相信处分行为是夫妻共同意思表示”的第三人；而《物权法》第１０６中的善意第三人则是指“不知道登记错误”的第三人。

由于善意的要求不同，其处理结果也必然不同。

那么，在司法实践中，这两个条款应当如何适用？笔者认为需要具体问题具体分析。

在实践中，夫妻一方处分共有房屋的情形大致有以下三种情形：
１、一方擅自处分登记在夫妻双方名下的共有房屋。

所谓登记在夫妻双方名下，是指登记记载的房屋所有权人是夫妻双方。

这又可分为两种情形：
一是一方擅自以自己的名义处分。

在《物权法》严格的登记制度之下，由于房屋所有权的归属于依登记簿确定，第三人对其无权处分的事实是明知的，故不存在善意，不能取得房屋所有权。

二是一方以夫妻的名义处分。

于此情形，若第三人有理由知道其为夫妻共同意思表示，则可以《婚姻法》司法解释（一）第１７条第２项的规定保护善意第三人的利益。

这种情形实际上构成了表见代理。

２、一方擅自处分登记在自己名下的夫妻共有房屋。

于此情形，房屋事实上的所有权人为夫妻双方，但登记簿上所记载的所有权人则仅为一方。

而根据《物权法》第１６条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

因此，第三人有理由相信登记名义人即为房屋的所有权人。

这种情况下，第三人信赖登记簿为已足，不能要求其去寻找登记簿这外的证据，如调查出卖人的婚姻状况等。

因此，这种情形下不能适用《婚姻法》司法解释（一）第１７条第２项，而应适用《物权法》第１０６条。

即在符合善意取得的要件时，由第三人取得房屋所有权。

当然，第三人明知房屋系夫妻双方所有的除外。

３、一方擅自处分登记在另一方名下的房屋。

与第一种情形类型，若处分人以自己的名义出售，则构成无权处分，第三人不存在善意的可能性，根本不可能取得所有权；若处分人以登记名义人的名义处分，则需要提交登记名义人的授权委托书。

若其在没有得到授权的情形下处分房屋，则构成无权代理，但在符合表见代理的情形下，第三人也可受到保护。

此种情形下适用的法律是《合同法》第四十九条的规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

①《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。

在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认为无效。

但第三人善意取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

”
②《婚姻法解释（一）》第十七条第二项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定的，夫妻双方应平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

③《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条：按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。

共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。

但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。

④《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

”
⑤《中华人民共和国物权法》第九十五条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”。

第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

”
依据上述法律规定，可以得出以下结论：对于夫妻共有财产应由夫妻双方共同处分，夫妻任何一方无权单方处分夫妻共有财产。

如果夫或妻一方单方处分夫妻共有财产，会因代理权限的不完全，而导致合同效力处于效力待定状态，在合同法上可能出现三种法律后果：①该单方处分行为事后得到了另一方的追认，此时，处分合同的当事人获得了完全的处分权，依据和《合同法》第五十一条之规定（无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效）该处分合同有效。

②事后，该单方处分行为遭到了夫妻另一方的反对，那么单方处分行为人处分权欠缺，依据《合同法》第四十八条之规定（行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任）该处分合同无效。

③虽然事后夫妻另一方反对，但善意相对人有理由相信夫或妻一方的行为代表了夫妻双方共同的意志时，依据《合同法》第49条的规定（行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

）构成了表现代理，该处分合同有效。

在物权法领域，相应的也会有以下几种法律后果：①依据有效的处分合同（包括夫妻双方共同为处分行为、夫妻单方为处分行为但事后得到了另一方的追认，夫妻单方为处分行为事后也未得到另一方的追认，但却构成了表见代理三种情形），相对人获得了物权。

②夫妻单方为处分行为，事后未得到另一方的认可，但交易相对人善意且已取得物权，此时，处分合同虽然无效，但交易相对人依善意取得制度获得物权。

③夫妻单方为处分行为，事后未得到另一方的认可，交易相对人也不符合善意取得的构成要件，此时处分合同无效，物权行为亦无效。

可见，在夫妻单方处分夫妻共有财产而又未得到另一方追认的情形下，交易相对人只能在表见代理或善意取得两种情形下取得物权。