营业税
城建税
教育费附加
税率
12%
5%
7%
3%
14,400.00
6,000.00
420.00
180.00
年纯收益
99,000.00
折现率
10%
收益年限
30
现值
933,264.53
2.出租人为一般纳税人
（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。其计算方法和结果同小规模纳税人。
建筑面积
月租金
月数
年总收益
100.00
20.00
12.00
24,000.00
税费
房产税
营业税
城建税
教育费附加
税率
4%
1.5%
7%
3%
2,880.00
360.00
25.20
10.80
年纯收益
20,724.00
折现率
5%
收益年限
60
现值
392,290.60
2.出租人为小规模纳税人的（不含个体工商户）
营改增后计算结果：
房产税=120000*12%=14400.00
增值税=120000/(1+5%)*5%=5714.29
城建税（市辖区）=5714.29*7%=400.00
教育费附加=5714.29*3%=171.43
营改增后计算结果：
项目
建筑面积
月租金
月数
年总收益
100.00
100.00
12.00
120,000.00
自2016年5月1日起“营改增”后：
1.出租人为个体工商户或其他个人
年总收益=100*20*12=24000.00
房产税=24000*4%=2880.00
增值税=24000/(1+5%)*1.5%=342.86
城建税（市辖区）=342.86*7%=24.00
教育费附加=342.86*3%=10.29
项目
建筑面积
月租金
月数
年总收益
100.00
20.00
12.00
24,000.00
税费
房产税
增值税
城建税
教育费附加
税率
12%
5.0%
7%
3%
2,880.00
1,142.86
80.00
34.29
年纯收益
19,862.85
折现率
5%
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ收益年限
60
现值
375,989.64
3.出租人为一般纳税人
（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。其计算方法和结果同小规模纳税人。
营改增后在房地产估价中的收益法有关税费如何计算
例1：某建筑面积100平方米商铺，现含税月租金为100元/平方米，还原率为10%，剩余收益年限为30年。假设在收益期内年租金及还原率不变，并不考虑其他因素。计算其收益价值。
自2016年5月1日起“营改增”后：
1.出租人为小规模纳税人（含个人）
年总收益=100*100*12=120000.00
（2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。预征税率为3%。应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%
例2：某建筑面积100平方米住宅用房，现含税月租金为20元/平方米，还原率为5%，剩余收益年限为60年。假设在收益期内年租金及还原率不变，并不考虑其他因素。计算其收益价值。
营改增后计算结果：
项目
建筑面积
月租金
月数
年总收益
100.00
20.00
12.00
24,000.00
税费
房产税
增值税
城建税
教育费附加
税率
4%
1.5%
7%
3%
2,880.00
342.86
24.00
10.29
年纯收益
20,742.85
折现率
5%
收益年限
60
现值
392,647.41
营改增前计算结果对比：
项目
（2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。预征税率为3%。应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%
税费
房产税
增值税
城建税
教育费附加
税率
12%
5%
7%
3%
14,400.00
5,714.29
400.00
171.43
年纯收益
99,314.28
折现率
10%
收益年限
30
现值
936,227.22
营改增前计算结果对比：
项目
建筑面积
月租金
月数
年总收益
100.00
100.00
12.00
120,000.00
税费
房产税