华盛集团房地产项目全案策划目录第一部分：项目概况一、总体概述二、现状分析三、市政配套情况四、项目基本参数第二部分：市场调研及结论一、2003年福州住宅供需市场分析二、2004年福州住宅市场预测三、江南水都周边市场调研四、结论第三部分：分期项目规划指标分析及相关基础配套设施建设标准一、规划原则二、规划指标分析三、相关基础配套建设标准四、结论第四部分：项目定位建议一、总体市场定位二、目标客户群定位分析三、产品定位分析四、价格定位分析五、成本定位建议第五部分：项目进度建议一、规划设计计划二、施工计划三、工程款拨付进度第六部分：项目效益预测一、销售计划二、财务评价三、损益表第七部分：附件第一部分：项目概况一、总体概述：美林水都二期江南水都项目东南，总用地面积303.45亩，总建筑面积350500m2，南临金山生活区七期（金港居住区）、西、北分别接江南水都项目的中学及水都四期规划用地，东临福州市原林产品市场。

美林水都二期包括二期住宅、配套幼儿园一所、小学一所及二期商业配套（即2号商业用地及3号商业用地，具体见附图）；其中3号商业用地21.75亩（建筑面积29000 m2）因考虑市场条件，开发时间暂缓，小学暂用水都一期配套小学暂不考虑建设。

二、现状分析（场地条件）●场地为滩涂围垦的新增土地，现场地内无任何建筑物，无拆迁量。

●场地地势低洼，现状标高平均在5.6~6.7m，新建闽江大道路面标高为10.3~11.0m，平均高差约为4.0~5.0m，土方填方量大。

●场地内现无河道系统，需规划建设并与规划中的主河道相通，形成循环系统。

三、市政配套状况（一）、交通状况南面闽江大道（聚龙路）已全线开通，二环三期工程（工业路至白湖亭段）也已全面开工，其中连接西二环的闽江五桥基本建成，预计2004年元旦可投入使用。

（二）、商服设施周边有金山文体中心、榕城广场、南江滨公园及南江滨休闲带，西侧有居委会、派出所、水都一期项目的社区邻里商业中心（五桥西侧）及东侧二期项目社区配套的商业休闲带。

（三）、文教设施美林水都项目目前正在筹建的配套中、小学（预计2005年投入使用）及与二期住宅项目同步建设的配套幼儿园。

周边目前已投入使用的有金山中学、金山小学、马榕小学。

（四）、基本参数参数表：(注：以上数据以最终施工图为准，)第二部分：市场调研及结论一、2003年福州住宅供需市场分析（一）、住宅供应市场1、2003年福州住宅供应市场总体趋势福州市房地产业自1998年以来，在国民经济持续增长及福州“东扩南进”城市化战略实施形势带动下，住宅市场日趋兴旺。

从近年市场持续发展的态势来看，2003年住宅供应市场主要呈现如下趋势：a、可售住宅面积总量供应持续增长。

2003年上半年商品房预售批准项目115个，比去年同期100个增加了15%；可售面积239万平方米，比去年同期增加39.4%；从供给结构来看，住宅166.7万平方米，占69.75%；商业用房22.13万平方米，占9.26%；写字楼16.64万平方米，占3.56%；车库车位10.4万平方米，占4.35%。

这一增长主要是住宅的增长，非住宅各类物业的供给量增长幅度较小。

b、房价仍保持稳中有升的态势1999-2003年福州市住宅价格比增情况表注：上表2003年的数据截止本年度8月份的均值，其他年份的数据采用全年均值。

从上表可看出1999年以来福州市区商品住宅平均交易价格、平均价格的变化，这五年来，商品住宅始终保持平稳上升（年均3.6%涨幅）的变化趋势。

c、土地供应量进一步扩大，住宅的可持续发展能力加强2002年5月以来，福州市采取了经营土地使用权招标、拍卖、挂牌出让的办法，在很短的时间内完善了土地市场制度。

近两年，市区采取招标、拍卖、挂牌方式出让土地3397亩，成交价31.8亿元，成交价比起拍价增幅达15%-20%；另外，两年来旧棚屋区改造完成土地开发2000亩，既开发了土地增量，又盘活了土地存量，逐步实现了土地使用权转让的市场化。

d、高层物业主导市场的格局发生了变化，多层、高层物业共同主导市场的局面将形成。

从前几年供应市场来看，由于市中心土地资源丰富，城市次中心的开发条件不是特别成熟，市中心高层物业曾一度主导2001、2002年福州楼市；2002年土地发展中心向市场投放了大量东区、金山板块低容积的土地，以及一些大开发商原先把持的土地资源也陆续进行建设开发。

2003年随着这些以多层、小高层建筑形式为主的项目逐渐面世，预计2004年多层、高层物业主导供应市场的格局将形成，住宅市场将更健康的发展。

2、2003年各板块住宅供应市场简况2003年各板块新楼盘统计分析表从2003年各板块新盘统计情况我们可看出：a、总量金山板块、东区板块新盘最多，将成为下一年度普通住宅市场的热点；而传统的市中心板块新盘的数量增长较少，这主要与上一年度的土地放量有关；同时我们应该注意到：北江滨板块的新盘数量明显增多，江滨板块高尚住宅的竞争更加剧烈。

b、产品中心区板块与北江滨板块的建筑类型多以高层为主、小高层为辅，而其他各板块的新盘多以多层为主、小高层为辅，而建筑形式的选择多受容积率、建筑密度以及楼盘品质的影响，因此，中心区板块、北江滨板块仍是高尚住宅板块，其他各板块仍是以多层住宅为主的中低档次板块。

c、价格北江滨板块的价格进一步被突破，最高达到5500元/平方米，江景资源、配套设施、品牌效应成了高尚住宅的主要市场号召力；东区板块、金山板块的普通住宅价格稳中有升，与上年度相比，涨幅在100~200元/平方米，个别楼盘逐渐成为板块的领头羊，如东区板块的大名城、日出东方，金山板块本年度尚未出现成为市场亮点的板块领头羊，预计2004年5月江南水都I期的亮相将成为市场的亮点。

（二）、住宅需求市场当前福州楼市的消费构成主要以本地消费者为主导，各板块的主要消费群体多为本板块居民，片区具有一定的消化能力。

多数楼盘都把本区域的目标消费群作为楼盘前期消费的动力源泉，但随着板块竞争的加剧，区域总量消费会随市场竞争的加剧呈现出分流现象，因此，各楼盘在市场定位初期都在寻求新的市场需求拉动点。

●八县的消费群体成为了当前市场新动力的重要支撑点，特别是高端产品的消费。

●消费群体呈现年轻化的趋势，70年代出生的人群已形成了强大的购买力。

●外来群体、海归群体都呈现出较强的需求能力。

●市中心单身小户型受到一定追棒。

●100平方米左右、总价较低的户型，市场需求前景广阔。

（三）、综合评述2003年福州市场总体呈现出供需两旺的态势，住宅供应量持续增长，住宅物业消费仍为主导；商品住宅价格平稳上升，各板块竞争激烈，北江滨板块占据了高尚住宅的主导力量；消费群体趋于年轻化，八县群体及外来、海归群体成为需求市场的新动力。

二、2004年福州住宅宏观市场预测（一）、2004年市场特征预测1、住宅供需市场a、房地产开发量将继续增长、商品房供需总体平衡。

经济总量的提升及城市化进程拉动楼市发展，福州房地产市场将继续保持投资持续增长、供销两旺的态势；房地产开发量将继续稳步的增长，预计2004年销售面积将突破450万M2；商品房供需形势总体平衡。

b、销售价格稳中有长，主要体现在商品住宅上，年平均涨幅约为2%。

c、房地产投资进一步向住宅倾斜，商业用房供大于求的形式仍然存在。

房地产投资重心进一步向住宅倾斜，房地产开发结构基本合理，住宅市场结构有调整要求，市场将进一步细分，高端市场竞争加剧，中、低端产品需求旺盛，中端市场有较大的放量趋势，消费结构趋向菱形化。

商场店面、商场、写字楼销售状况与以前相比虽有所好转，特别是沿街小型商铺倍受青睐，但总体上讲仍然不景气，销售价格基本维持原有水平，商业用房供大于求的形势仍然存在。

d、周边县市的高收入者到福州置业比例有所增长；存量房市场发展迅速、日益成熟。

2、土地供应市场政府供应土地力度加大，土地供应市场有较大幅度的增长，近期金山和东区板块拍卖地价存在部分虚高现象，2004年土地拍卖价格将趋向理性化。

3、金融信贷政策新的金融信贷政策对房地产市场的影响将逐渐体现。

一方面，市场将进行重新洗牌，一部分有实力的公司将在竞争中脱颖而出，实力较弱的公司生存空间将逐渐缩小，市场竞争将更加激烈而有序；另一方面，央行政策提高了购买高档住宅和商业物业的门槛，房地产市场将发生结构性的调整，高端市场的压力增大，更多的开发商转向开发中档产品。

4、开发态势随着城市化发展的进程，大盘化、规模化、新区化形式日趋明显，大盘数量日益增多，政府市政投入的加大、城市近郊交通和生活的进一步改善，新区楼盘便地开花，郊区楼盘成为许多购房者的选择。

（二）、市场竞争态势分析1、区域竞争a、西区目前开发的最热点，将形成福州乃至全省规划面积最大、建设速度最快的大型居住区，其产品定位原来主要以低端物业为主，目前已逐渐向中档提升，有较大的升值空间和发展潜力。

b、东区东区近年发展迅速，是目前福州住宅楼盘最集中的一个住宅板块，预计今后仍将十分活跃，产品定位以中档为主，低端住宅也有较大的供应量，板块价格落差较大，其中档住宅在市场上占有较大的份额和潜在客群。

c、北区目前出现一个开发高潮，五四北板块产品以Townhouse住宅为主，与市区高端市场形成竞争态势，福飞路、铜盘路片区则以中低价位的经济型住宅为主。

d、南区相对其它区而言，竞争力较弱，主要以区内消化为主，但沿江土地开发未来具有较高的潜力。

2、企业间竞争在综合实力的竞争中，目前尚无一家企业占据市场的全面主导地位。

低端市场政府企业基本垄断，中端市场诸侯纷争的局面加剧。

我司将继续高居高端市场的首位并逐步在中端市场的竞争中占据有利位置。

3、项目竞争a、低端产品以新区、经济实用房等政府企业开发项目为主，由于其开发风险较低也吸引了不少小型开发商的关注，有较高的增值空间，分流了中端市场的部分投资型客户。

目前在东区、西区、北区都有较大的投放量，有三足鼎立之势，北区因缺乏政府的扶持而处于劣势。

b、中端产品市场需求总量大，竞争压力较小，成为房地产开发的主流产品，市场投入量将进一步加大。

未来几年内，金山板块和东区板块在中端产品上的争夺将十分激烈。

c、高端产品目前以Townhouse产品为代表差异化产品与高层公寓的争夺非常激烈。

在居家型别墅方面五四北、美之国、水乡等项目得到市场的追捧，高层公寓方面江滨板块已经取代温泉板块成为福州高层公寓的霸主。

高端项目规模及单期开发量越来越大。

供应总量过大，市场需求总量有限，竞争极为激烈，未来几年里竞争将进一步加剧。

（三）、综合评述福州房地产市场2004年将进入一个结构性调整时期，市场将进一步整合、细化。

市场总体形势仍然较好，将继续保持投资持续增长、供销两旺的态势。

买方市场将得到进一步强化，开发和消费都将更加理性。