区位优越 稀缺资源 高端配套 规模优势
目录
一、基地分析 二、市场解读 三、案例借鉴 四、整体定位 五、规划设计 六、运营策略
12
2市场解读 MARKET STUDY 休闲度假市场 休闲商务市场 高端养老市场 青岛别墅市场
13
2.1 休闲度假市场
山东半岛休闲度假集聚效应明显，国际旅游城通过差异化、打造复合功能的度假产品
距离周边交通枢纽
•距离青岛市核心区75公里 •距离莱西市城区25公里 •距离流亭国际机场50公里 •距离青岛海港80公里 •距离华山高尔夫球场6公里 •距蓝烟铁路莱西火车站12公里
5
潍坊市
烟台市
烟台机场
莱西市
本案
威海市
威海机场
青岛机场
青岛市
1.2 区位交通
规划交通，项目升级成为必然
青龙高速
青岛至龙口的青龙高速公路莱西至城阳段近日已开始实质建设 预计2012年12月基本建成，届时项目到青岛将半小时高速直达 同时与烟台、威海两地的联系将更加紧密
1.2 区位交通
胶东半岛中心地带，现状交通便捷
区位条件
•位于青岛市北部，莱西市南部，姜山镇中心区西北部边缘居 于青岛、烟台、威海、潍坊四个对外开放城市之间 素有“青岛后花园”之称
现状交通
•东侧烟青公路直达莱西，45分钟可达机场，与青银高速相连 60分钟达青岛市区 •项目距济青高速路口20公里，与潍莱高速、同三高速相互连 通，可速达潍坊，烟台
本案
地区
人数
广东
168
浙江
149
1.5小时航空半径
上海
98
江苏
94
北京
89
福建
54
山东
48
辽宁
32
河北
30
天津
12
其它
236
总计
1010
比例 16.6% 14.8% 9.7% 9.3% 8.8% 5.3% 4.8% 3.2% 3.0% 1.2% 23.4% 100%
数据及图片来源：《胡润百富》，2011
3
1.1 城市背景
东北亚中心城市
•东北亚经济圈内各国联系密切、资源互补性强，其一体化的发展符合东北 亚各国利益，也将成为全球化过程中与西欧、北美三足鼎立的经济势力 •青岛凭借特殊的地理位置，使其在整个东北亚地区具有较强的影响力，目 前青岛地区已成为日韩俄等企业投资的重点区域 青岛在东北亚地区合作发展中占据着重要的角色，将成为世界第三增长极发 展的关键
北中国核心城市
•环渤海湾区依托京津冀都市圈、辽宁沿海经济带、山东半岛城市群，构成 中国经济增长的第三极 •随着环渤海高速的建设，将形成一条重要的资源传输带，加强三大城市群 之间的联系，为青岛奠定更加充分的区域互动优势条件 青岛是环渤海经济圈的重要支点，有望成为环渤海区域经济发展最快并引领 产业转型升级的城市之一
中国个人资产超七亿元人民币精英人士地区分布图
项目位于中国最大的精英人士聚集地之一
中国亿万富豪6.35万，千万精英人士数量：30-50万人 环渤海Top 1,000精英人士比例约占全国的21% 项目辐射区长三角则占33.8%
100人+ 50人+ 20人+
10人+
<10人
0
台湾未列入统计之内
部分地区Top 1,000精英人数及比例
现状
项目用地东、南、北侧均为耕地，西侧为亭子口 村村民住宅，地块大部分地势平坦，用地内生态 湖面面积213.8公顷，生态绿地82.2公顷，其余为 耕地和其他种植用地
8
1.3 自然环境
半岛内绝版淡水湿地，宜开发顶级度假胜地
姜山湖湿地
•生态保护区占地450万平方米 •是国内少有的万年内陆湿地，是胶东半岛最大的内陆湿地， 也是青岛市最大的沼泽湿地生态系统和野生动物集散区 •水资源丰富，水质无污染，20多种国家一、二级保护动物 在此栖息，构成了独具特色的自然景观 极佳的生态环境，使项目具备旅游项目和高端住宅项目开发的先 天优势
指标
人均GDP>300$
休闲旅游市场发展规律
阶段
观光旅游启动阶段
300<人均GDP<1000 $ 观光旅游快速发展阶段
1000<人GDP<3000 $ 休闲度假启动阶段
3000<人均GDP<5000 $
人均GDP>5000 $
休闲度假规模化发展阶段
休闲度假高层次发展阶段
特征
产生观光旅游动机
居民开始选择近距离观 光旅游
韩资企业较多，以青岛为中心，韩国企业5500多家，常驻韩国人5万以上
商务活动依旧是韩国游客赴华的主要目的之一
1.5小时飞机 韩国游客来华旅游目的（单位：%）
2001年
2005年
2007年
22
2011年
23
2.2 休闲商务市场
客源分析：环渤海和长三角企业庞大的商务需求
北京 • 政治金融中心 • 企业总部基地
4
1.1 城市背景
蓝色半岛龙头城市
•山东半岛蓝色经济区建设作为国家战略，成为国家海洋 发展战略和区域协调发展战略的重要组成部分 •蓝色半岛核心区域：青岛为龙头，烟台、潍坊、威海等 为骨干 蓝色半岛经济区战略规划赋予青岛更高的使命
滨海旅游度假城市
•青岛凭借730公里海岸线、大面积的生态山林等强势 旅游资源，位列国家优秀旅游城市 •青岛市2011年旅游总收入达到 667亿元，雄踞五大海 滨旅游城市之首 得天独厚的旅游资源成就了青岛的旅游产业
青荣高铁
项目用地西侧3公里，为规划青岛至荣成城际高速铁路夏格庄站 预计2013年9月30日竣工，届时青烟威三地1小时互通 项目到达青岛只需28分钟
6
本案 本案
7
1.5 基地评估
占地规模宏大，可塑性强
规模
整体项目占地13773亩。东西向跨度约5600米， 南北纵深3100米，总规划面积10.124平方公里
天津 • 北方经济、金融中心 • 现代制造业高地
1小时车程&2小时高铁
山东 • 4万亿级俱乐部 • 国家级蓝色经济区
本案
江苏 • 国内经济大省 • 企业人才摇篮
上海 • 金融贸易中心 • 企业总部基地
机会1——锁定山东省内大量企业消费需求
中国规模以上企业7万余家，位居全国第三 韩资企业较多，以青岛为中心，韩国企业5500多家，常驻韩国人5万以上 其中商务活动和休闲疗养为韩国游客赴华主要目的
9
1.4 配套资源
周边配套设施丰富完善，内部众多高端旅游项目
大市政
五通 电力、燃气、排水、给水、通讯
外部配套
华山国际高尔夫俱乐部 距离姜山湖项目6公里 是目前中国山东地区设施最完善、 档次最高的的高尔夫球场
内部配套
顶级的运动休闲基地 高尔夫、游艇、马术、越野车/房车 缤纷的水上娱乐中心 木屋岛、移动别墅、儿童戏水乐园
1.以山海 资源利用 为主，同 质化现象
严重
2.以大众 休闲为主， 产品开发 初级，特 色不明显
15
2.1 休闲度假市场
山东半岛休闲度假市场正处于规模化发展阶段，高端市场开始启动
2011年中国人均GDP为5414美元，山东省整体人均GDP也达到 7273美元，青岛市人均GDP已经超过1万美元 山东休闲度假市场正在由规模化发展阶段向高层次发展阶段过渡，高端休闲市场将出现快速增长，市场高端与低端市场渐显两级分化
机会2——满足京津冀地区高端公务、商务消费客群及企业消费
青岛锦绣江山国际旅游城项目策划案
Qingdao Splendid landscape International travelocity Project investment guide
目录
一、基地分析 二、市场解读 三、案例借鉴 四、整体定位 五、规划设计 六、运营策略
2
1基地分析 SITE ANALYSIS 城市背景 区位交通 自然环境 配套资源 基地评估
山东省度假市场发展成熟，功能单一
山东省的黄金海岸旅游带上已形成旅游度假区集群，大多依靠山海资源，然而度假产品以自 然风光观赏为核心卖点，功能相对简单
项目差异化、高端化定位
本项目则以国内一流、国际著名的旅游度假区为目标，旨在打造差异化、多元化的度假产品， 与其他度假区拉开档次
14
2.1 休闲度假市场
2.1 休闲度假市场
客源分析小结
维度
1小时车程
2小时高铁
区域
青岛
山东
京津冀
1.5小时飞机
上海江苏
19
日韩
数量
城市总人口871.5万
城市总人口9579.3万 高端消费人群占全国4.8% 旅游人次占国内46%
城市总人口10503.6万 高端消费人群占全国13% 旅游人次占国内12%
城市总人口10167.9万 高端消费人群占全国33.8% 旅游人次占国内9.6%
高端休闲市场迅速增长， 与普通休闲市场形成明显 分离。
长期度假远程化、国际 化。
深圳有观澜高尔夫 大广佛地区有中信山语湖
成都有麓山国际
杭州有九龙山庄
青岛呢？
16
2.1 休闲度假市场 客群分析方法论
分析类型
度假市场——个人客群
分析维度 分析内容
从时间空间维度出发，分别以1小时车程、2小时高铁、1.5小时飞机为项目覆盖半径，锁 定青岛乃至山东、京津冀、上海江苏、日韩等区域
观光旅游快速发展
旅游地点由近至远，观光旅游产 品逐渐丰富
休闲度假开始启动，只集中 在少数高端人群。
观光旅游占据主导地位。
观光旅游增长减缓。
观光旅游保持平稳。
休闲度假业呈规模化发展趋势， 向普通人群普及。
高端休闲市场出现，只集中在少 数高端人群，渐显两级分化。