3.产业政策背景
➢国家政策：国家“十二五”规划中明确提到，坚持把科技进步和创新作为加快转变经济发 展方式的重要支撑。深入实施科教兴国战略和人才强国战略，充分发挥科技第一生产力和人 才第一资源作用，依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变，加快建设创新型国家。
➢东莞市东城区政策：实施“科技东城”战后，出台《关于实施科技东城工程建设创新型城 区的意见》，将科技东城工程作为加快产业结构调整、促进经济社会转型的重要举措，营造 了一个科教兴区的浓厚社会氛围，有力推动了产业升级和城市升级。
• 围绕智慧科技、时尚生活、产学研不断举行各种主题活动、展会、论坛、 节日，集聚人气；
2.功能规划
1
主功能定位诠释
入住园区的优质企业高独一性 • 入园的创新科技企业普遍具有的优秀特质
1、企业产学研的商业模式成熟 2、现金流良好，成长性好 3、拥有核心技术和产品以及优秀的成本控制能力 4、盈利状况平均情况远高于传统制造业和服务业 5、属于资本市场偏爱的对象
➢产业关联：建设以新一代信息技术为平台的智慧科技产业园区，重点发展微电子与电子信 息技术、光电子与光电一体化技术、材料科学与新材料技术等高新科技产业为主的各类现代 高新技术产业以及配套的现代物流、现代金融、商务等服务以及物联网等产业共同发展，致 力于打造成集研发、孵化、加速于一体的优秀现代创新科技产业链园区，对推动东城区科技 产业发展发挥重要意义。
技术 研发
形象 展示
企业 办公
主 功能
仓储 物流
学术 交流
项目主功能汇集科技产业发展链上游的学术、技术支持，产品研发，以及产业链中段的
展示、销售，以及产业链下游的仓储物流配套，形成完整的产业链配套，为园区企业提 供发展支持。
2.功能规划
主功能定位诠释
园区内“主题功能区”的打造----展示+研发+办公
• 产业链上的关键特色支撑性企业的入驻成为“创新科技园”的最大特色，他们将为科技 型企业解决最需要解决的关键技术、资金、管理和治理、盈利模式、转型升级、现代营 销和物流等一系列问题，如：
• 1、技术源——中科院自动化所（中科院国家技术转移中心）、百分百科技有限公司； • 2、风险投资及资本运作——绿野资本（从天使俱乐部、VC、PE到IPO、并购）； • 3、科技贷款——创新科技园科技贷款专项基金（园区专设金融信贷机构）； • 4、云计算及智慧城市平台——IBM、中智科技（国内最先进的智慧城市服务商）；
• 入驻企业的高度一致带来产业发展的高度一致性
• 全行业产业链的完整性带来上下游产业链整合及就业结构的高度立体化
• 为智慧科技园区产业规划格局打下坚实的基础
• 整体项目的品牌传播成本降低，易于园区品牌建设
2.功能规划 辅助功能定位
培训 娱乐
金融
辅 功能
法律 营销
餐饮
项目为园区企业提供金融、法律、营销、培训等配套支持，服务于园区企业，帮助园区
3. 合作模式
创新科技园
百分百实业集团
项目投资建设方 广东赢城投资管
理有限公司
创新科技 园投资管 理有限公
司
3. 合作模式 东 城 创 新 科 技 园
合作关系
甲方：业主方
甲方提供物业， 乙方向甲方定期 缴纳物业租金。
乙方：建设运营方 （创新科技园）
丙方向乙方缴纳 租金、管理费等； 乙方向丙方提供 物业管理服务及 办公场地。
2.功能规划
园区功能分区初步规划
仓储 以及 停车 位配 套
主功能区（科技企业办公，学术交流， 技术研发等）
企业 总部基地
辅助功能区（娱乐、餐饮、住宿 等配套）
Байду номын сангаас
主
入
口
2.功能规划
其他规划——产业延伸规划
• 集中式员工宿舍、自建大型仓库 • 酒店式公寓、经济型酒店 • 餐饮及娱乐主题街 • 商业综合体（二期）
2.东城概况分析 结论：
东城概况
东城是东莞市主城区四个区之一，位于广深黄金投资走廊中部， 北依广州，南望深圳，地理位置优越，可以最快承接广深港澳产业 转移，提升经济实力。
近年来，东城积极推动城市转型升级，努力建设新型工业示 范区、商贸服务中心区、生态人居休闲区、现代文明样板区、和谐 富裕先导区，成为东莞城镇圈中最具实力和活力的聚富宝地、创业 热土、宜居城市之一。
内企业发展壮大，同时配套商务、休闲、餐饮、等服务性企业，为园区工作人员的日常 生活、商务谈判等提供全方位服务。
2.功能规划
辅助功能定位的诠释
“类硅谷模式”全产业生态圈—打造人性化科技生态新城
• 按照前述的“鼠标+水泥”的格局，将不仅带来了业态的高度差异化，同时带来了稳定的客流， 这些客流除了采购、咨询之外，也有休闲娱乐、餐饮等其他需求，可以逐步延伸与此相关项 目的开发。
东城产业现状
东城区争取按照“高新技术产业化，传统产业高新化”的工 作思路，把利用高新技术和先进适用技术对传统产业进行改造作为 科技工作的重点，积极引导企业加大对产品研发的投入，鼓励企业 开展自主创新，鼓励企业与高校、科研院所建立了科技合作关系， 搞好新产品开发和科技成果转化，有效提高了企业的自主创新能力 和市场竞争实力。目前，东城区拥有授权专利8400件，其中，发明 专利82件、实用新型专利1734件、外观专利6584件，专利授权量 位居全市第一。
1.项目定位
➢ 定位关键词：通过前篇的描述，我们明确了本项目定位需要考虑的要素：
• 以符合东城区“科技东城”发展战略为目标； • 以本项目物业为载体； • 发挥项目周边的交通物流和常住人口巨大基础优势； • 建设产业聚集平台； • 打造东城的创新科技产业园标杆； • 构筑项目的软实力和核心竞争力； • 保障项目的可持续领先优势；
政策层面：从东莞市政府到东城区政府，促进产 业转型升级、发展产业聚集平台、培育战略新兴 产业，均是政策的重中之重，并出台了大量的优 惠扶持政策。如本项目定位能得到政府认同，无 论是项目本身还是进驻商户将有机会得到政府的 政策扶持，提升项目竞争力；
产业层面：东城区一直以来都非常重视科技发展 工作，实施“科技东城”战略，将科技东城工程 作为加快产业结构调整、促进经济社会转型的重 要举措，推动产业升级和城市升级。本项目作为 企业聚集发展发展的一种载体，应考虑符合城市 的产业发展需求，从考虑促进产业升级发展的升 级的角度来制订项目定位；
项目定位
区位层面：项目扼守东莞主干道新源路，驳接鸿 福路，东莞大道等东莞城市主干道，交通便利， 优势明显，西平片区作为近年新兴的成熟商住片 区，周边人流量以及庞大常住人口数量也是本案 的一个机会，如何利用这一优势也是项目定位需 要考虑的要素之一。
项目层面：项目本身档次偏低，又是三旧改造， 很难在硬件配置水平上达到很高水平，一方面投 资较大，另一方面也很难实现持续领先，因此， 本项目的核心竞争力需要从软实力的层面来进行 考虑和塑造；而所谓的软实力，即项目的前期定 位和后期运营；
项目基本信息
位置
位于东城长泰路与 新源路交界处
占地面积
66793㎡
建筑面积
80000㎡
商业面积
5455㎡
厂房面积
62603㎡
➢ 项目区位：项目位于东城区立新社区，临近东莞新城——南城区，周边聚集了以光大集团 和中信地产为主旗下的景湖系列以及东泰花园在内的成熟住宅区，常住人口量巨大；
➢ 项目交通：面向东莞主干道——长泰路，驳接东莞大道、鸿福路、莞长路等东莞主干道； ➢ 项目现状：项目目前主要是有一定年限的旧厂房，装修与改造工程巨大。
1.项目定位
➢ 项目总体概念定位>>
东城创新科技园
东城区创新科技企业孵化器
结合东城区的“科技东城”发展战略，结合东城的科技产业发展政策，为科技 企业提供发展平台，打造创新型科技企业孵化器，将“产学研”相结合，将最新研 发的科技理论产业化，孵化出一大批创新型科技企业，为东城区的的产业升级与城 市发展助力。
丙方:租赁方
负责向乙方和丙方提供物业。
➢产业聚集效应：打造创新的、智慧的现代科技产业对传统产业升级具有巨大的推动作用， 同时园区发展将带来不可估量的产业聚集、GDP聚集、税收聚集效应。
➢地方就业前景：交易平台的技术开发、客户服务、仓储物流等核心职能会大大带动地方就 业，其不同于传统制造业的职能属性，亦可提升就业人口的整体水平，加速地方产业升级。
➢ 自身优势
项目位于东城的城区，项目附近主要规划为高端的住宅项目，环境优美，项目本身的位 置优越交通便利，并且项目的租金低，更适合于对地理位置要求不高，租金承受力低的创新 科技企业。
第二部分 项目发展模式
1.项目定位 2. 功能规划 3.合作模式 4.招商模式 5.运营管理
1.项目定位
➢ 定位依据：一个好的系统性定位，应能满足政策、产业等各要素的要求
2.功能规划 基于提出的关于项目的整体定位，对创新科技园的功能定位为：
以本项目的周边区位、交通特点为基础，依托东城的产业策略。引入科技类 企业入驻办公，并配套以必要的商务休闲、金融支持仓储物流以及学术、技术 攻关机构支持，切身考虑企业需求，完全服务于园区的科技企业，支持东城的 科技产业发展。
2.功能规划 主功能定位
• 逐步拓展延伸项目，从而形成规模效应，立体性、完整性俱佳的人性化科技生态社区（新 城）。
• 举例：上海张江高科技园区经过多年发展，已经形成很大规模和很高的成就，培养孵化出的 企业有一大批达到国内甚至国际领先水平，在研发创新、技术水平、产业规模、人才集聚等 诸多方面创造了多个国家记录；但是，与此同时，陈旧的规划造成该园区远离市中心，园区 规模巨大，但配置不够合理，同质化严重，严重缺乏商业、娱乐、教育、医疗等“安居”功 能配套，曾有上海著名的“张江男”现象，对于人才的经营，企业的可持续发展，园区的人 性化发展留下很大隐患。