ＸＸＸＸ商铺
营销推广计划
ＸＸＸＸ项目组
二零零六年十一月十七日
目录
一、存在问题及对策
二、项目定位
三、目标客户群定位及分析
四、整体推广思路
五、销售策略
六、价格策略
七、营销推广策略
八、阶段性营销推广计划
ＸＸＸＸ项目组
二零零六年十一月十七日
一、存在问题………………………………对策
二、项目定位
正规化、形象化、规模化、特色化的
✓ 随着城市化的发展，ＸＸ需要现代生活方式—丰富特色可供ＸＸ人酒吧、娱乐、健身休闲的消费街。
✓地处ＸＸ正中心，但百货业较多，酒吧休闲类很少，项目作
三、目标客户群定位及招商风险分析
目标客户群定位：
✓酒吧、茶社、咖啡厅、美容美体健身、西餐厅为主的业态商家；
✓隐性客户群：被本项目本身氛围与定位的独特性吸引而来的商户，主要表现为转换行业的商户。
✓显性客户群：可分为投资者和经营者
a投资者：
1.市中心的商铺投资者；
2.看好市中心酒吧娱乐休闲发展前景的其他地区的投资
者；
3.投资收益率和收益的稳定性是决定他们是否购买的最主
要因素，同时商铺的升值潜力也是关注的主要点。
4.投资者的风险分析
√商铺不能及时租赁出去;
√商铺租赁的价格比较低;
√商铺升值潜力有限,不能转手或难于转手.
b、自营业主(租赁户)：
1.经营酒吧娱乐休闲业的加盟者或连锁店
2.看好ＸＸ酒吧娱乐休闲业发展前景的其他地区经营者。
3.一些准备开办中高档酒吧娱乐休闲的商家；
4.该部分客户主要以经营为目的，商业定位、商业氛围的
营造和未来商业发展的区域和趋势是他们关注的核心，
同时也注重商铺的投资价值和可变现能力。
5.自营业主(租赁户)风险分析
√石榴大街拆迁
改造不能经营或开业时间无限期拖延;
√生意不是很理想或经营惨淡
开发商风险分析：
√因石榴大街正在改造,投入大量招商推广费用后,招商效
果收效甚微;
√如招商不理想,今后的经营或销售会很困难;
√项目不能如期开业,业主闹事;
三、整体推广思路
1、总体推广思路：
通过推广、招商宣传造势，提升项目投资价值与升值潜力，使本商业的价值最大化。
2、具体推广思路：
✓专业特色街区：
提出一种全新的经营模式“街店联盟”，打造特色街店，保障总体品质，充分发挥百货商圈经营业态的互补效应；
✓区位：
项目优越的地段价值及四通八达的交通；
✓景观：
✓商圈支持：
地处商业商圈、商务商圈、高档楼盘云集之所，高消费人群
尽揽环中；
四、销售策略
●本项目商业分一、二层，设计较为规整，适合酒吧娱乐休闲
经营者经营；
●为了规避分隔风险，故采取一、二层“整体销售”进行推广
销售。
●招商造势，拉动销售。
炒高租金，增加投资者的信心。
1.总体销售手段：
销售控制可分为时间控制、价格控制、销量控制三大部分。
在销售前，可先分析铺位，将各类铺源分为“好”、“一般”
“差”三种。
一可以保证资金迅速回拢；
二可以增加消费者信心；
三能保证每个销售期间都有好的铺源，以此提升持续热销场
面，增加人气，提升项目口碑。
具体销控如下：（表）
2、招商思路：
1＃楼正在建设、石榴大街正在拆迁改造，周边低矮民房影响2＃楼的招商经营，不具备经营环境的商铺是很难销售的。
同时经营环境也严重影响银行对商铺的按揭贷款。
因此我们必须改善2＃楼周边的经营环境，制造2＃楼商铺的经营条件，实现招商，炒高租金，来吸引目标消费群，成功销售并回笼资金。
招商造势工作分三步进行推广：
第一步：
进行全方位、立体化、跨区域、多渠道媒介整合，以媒介广告为主，公关活动和事件行销为辅，实现人员直销、广告推广及行业内部推广的完好结合。
通过表现百货商圈优势从而突显商业街在其商圈中的核心地位和独特性，制造市场热点及焦点；
第二步：
通过直接发《招商会邀请函》的形式吸引目标群体，开展ＸＸＸ
流行港的目标受众递此种信息，有效的促成犹豫不决的受众快速
定夺。
第三步：
竞拍租金
推出具备经营条件的、位置比较通透的商铺拍租。
来提高商铺热销，从而对不具有经营环境的铺面带来较大的竞争，促其销售。
1.第一单元S-2，面积54.5平方米商铺
2.第一单元S-3，面积277.63平方米商铺.
招商制定以下方案：
ＸＸＸＸ商铺招商分为三种:
●自行招租
●委托招租
●自营
3、销售思路：
本着“短、平、快”的战略需要，力争通过前期的营销推广安排，在尽可能短的时间内将商铺售完，则意味着商铺的营销阶段划分将不会像操作大型常规项目时，那样复杂与繁琐，而是全程保持强销的态势，以实现即定的销售任务。
为了规避开发商招商风险,更进一步加强投资者购买信心,我们运用市场培育基金来分解招商压力和销售压力.
①一\二层联体销售商铺市场培育基金具体操作如下:
●自行招租市场培育基金40000元
●委托招租市场培育基金30000元
●自营市场培育基金50000元
范围:仅限一\二层联体商铺
②市场培育基金具体操作如下:
●自行招租市场培育基金20000元
●委托招租市场培育基金15000元
●自营市场培育基金25000元
范围:仅限一层商铺
签合同时,在总房款中一次性扣除.
同时在售楼部悬挂<商品房销售管理办法>红色告示牌:
内容:
五、价格策略
１、定价原则：
●一房一价,好房优价,小面积商铺需求多,好销价高;大面积商铺
需求差,难销价低.两端商铺高于中间商铺;东端高于西端.
●稳定原则:折扣优惠对每一购房者一视同仁
●高定价,多折扣原则.运用多重折扣价法,吸引人气,鼓励顾客提
早付款,以降低公司收账成本.
2、销售基本价格：
参考市场调查表:
2#楼商铺销售基准价格: 5400元/平方米
2#楼商铺销售表现价格:5960元/平方米
其中:
一二层整体销售商铺表现价格: 5700元/平方米
一层小面积商铺表现价格:8350元/平方米
注:价格表(附后)
3、折扣优惠：
①付款方式优惠:
●一次性付款96折
●银行按揭: 首期五成,五成十年按揭97折
●银行按揭特惠: 首期五成,另五成进驻经营时付, 五成十年
按揭无优惠
②促销优惠:
12月30日前定铺额外享受市场培育基金如下:
●自行招租市场培育基金40000元
●委托招租市场培育基金30000元
●自营市场培育基金50000元
1月30日前定铺额外享受市场培育基金如下:
●自行招租市场培育基金30000元
●委托招租市场培育基金20000元
●自营市场培育基金40000元
2月30日前定铺额外享受市场培育基金如下:
●自行招租市场培育基金20000元
●委托招租市场培育基金10000元
●自营市场培育基金30000元
③参加抽奖活动
购铺抽车
3辆名牌车造势,吸引18位客户
2辆精英型蒙迪欧18万/辆(仅限上下二层整体购买客户,中奖比例:1:6)
1辆千里马8万/辆(限购买中间商铺的6名客户)
④客户介绍优惠
老客户介绍新客户可额外享受2%的优惠
⑤领导熟人优惠
可额外享受1%的优惠
⑥销售部经理权力优惠
销售经理拥有1%的加权指数作为必要时促成成交用途.
六、营销推广策略
１、推广主题：
2、推广口号：
“专业街区，创富无限”
“打造ＸＸ兰桂芳商务酒吧样板街”
“流行港----引领ＸＸ休闲酒吧新生活”
“魅力ＸＸ第一生意黄金机会”
“财富欲望街赚钱也疯狂”
“产业高利润租金高成长打造石榴大街燃情世外的娱乐
天堂”
“新星房产高瞻远瞩,引领ＸＸ消费者再上新台阶”
3、营销渠道：
✓采用以第一营销渠道（销售现场及业务代表推荐）为主：✓以第二营销渠道（口碑效应）为辅：
4、媒体形象组合策略：
✓现场形象包装：
以商业主题卖点视觉形象广告为主，能极力突出商业氛围感染力，给人以视觉冲击力，充分让业主能够感受未来的希望；(如图☺)
✓DM资料：
主题诉求需充分突出项目区域价值、商业优势，并作投资理财的举例分析；具有快速、便捷的渗透效果，同时节约成本。
✓报纸媒体：以软文为主
报纸媒体具有针对性强、覆盖范围广的推广效应；
✓电视广告：
招商,以新闻报道,事件报道为主,
✓招商函直投:
商、发售新闻发布会促进销售.
七、营销推广计划
(附表)。