房产项目跟投机制产生背景
02
跟投机制下的房产行业现状
03
跟投机制优缺点分析
04
跟投机制的改进与注意事项
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01
房产项目跟投机制产生背景
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房产项目跟投机制产生背景
外部环境的变化
政治环境
经济环境
社会环境
技术环境
房产新政频出， GDP增长从8到
限购限售为主旋 6.5，进入稳定增
律；
长新常态；
强调创新，以创 通货膨胀维稳；
企业没有最大限度 发挥效率，不能创 造更多的价值和剩 余，核心人才不能 成为企业剩余的获 得者； 但凡有真正人才下 海创业，大把的投 资人裹挟资金、人 脉、资源一拥而上
在转型实践过程中，除了需要调整架构、治理和流程外，尤为传统的地产 企业面临的最大挑战往往是如何激励核心人才发挥主动性和能动性，为企 业持续创造价值。
跟投机制下的房产行业现状
碧桂园
总部
同心共享
区域
项目
强制参与 人员
自愿参与 人员
参与方式
集团总部董事、总裁、 副总裁、中心负责人及 其他高管
区域总及其他高 管； 项目拓展、投资 跟进人员
管理人员为主
项目负责人等管 理人员
通过总部员工持股平台
通过地方员工持股平台
参与限额 最高不超过项目的5%
加起来不超过项目的10%
跟投机制下的房产行业现状
万科（合伙人+项目跟投）
1.区分集团整体发展与具体的项目；
2.需平衡股民对股价的追求和企业的长
远发展；
3.员工除有机会享受收益以外，管理层
承担超过股东的责任和风险；
差
别
4.兼顾公司管理需要和对员工的公平、 民主；
5.激励高管经营好企业形象和品牌；地
方高管选好项目、运营好项目；所有参
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跟投机制下的房产行业现状
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跟投机制下的房产行业现状
万科
强制参与 人员
自愿参与 人员
参与方式
参与限额
资金来源
收益分配
体现形式
合伙人
项目跟投
集团董事、总部管理 区域公司、城市公司、项目公司管理层 人员、地方公司高管
一定级别以上人员
除集团公司董事、监事、高级管理人员 以外的所有员工
委托第三方公司购买 像申购新股一样自愿排队公平申购 万科的股票
房地产公司项目跟投机制研究和优缺点分析
分析人：武汉大学老李
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前 言Introduction
随着房地产“去库存”演变为“涨价去库存”，货币蓄水池目标达成后又限购限 售加码，从去年到今年市场降温趋势明显，“黄金”到“白银”的时代真正到来。 重压之下, 不进则退, 谋求生存还是谋求发展已不再界限分明，几乎每家房企都在 积极布局战略转型。从“互联网思维”到“轻资产嫁接”，“跨界”之风席卷整 个房地产行业，固有的模式与思维正经受着创新风暴的洗礼。
资金来源
自筹+集团支持贷款
收益分配 与其他股东一样，享受股东的收益和承担股东的责任
体现形式 通过总部平台持有项目 公司股份
通过地方平台持有项目公司股份
重点关注： 1.持股平台：先把资金筹 集进员工持股平台，再统 一投入具体的项目，员工 不能自由选择项目或跟投 比例； 2.员工回报： 2015年， 碧桂园有两位区域总裁的 收入突破1亿元； 2016年，碧桂园共有6位 区域总裁收入突破1亿元， 收入超千万的人数说不清 有多少； 3.公司内部各区域之间的 竞争也空前激烈
房产企业如何积极谋求商业模式、赢利模式的转型，从“重资产化”向“轻资产 化”、从“公司+雇员”向“公司+平台”、从“输出资本”向“输出管理”的方 向转变，将公司打造成“利益共同体”和“命运共同体”，提升公司的竞争力， 实现企业的可持续发展，是摆在房产企业面前的重大课题。
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目 录/CONTENTS
01
房产项目跟投机制产生背景
内部问题的积累
职业经理人制 借鉴商业典范 股权激励的需 核心人才流失
度缺陷
经验
要
职业经理人能够 阿里、华为、小 共创、共享，但 米等一系列合伙 是不一定能共担， 人机制优秀经验 存在能力与道德 值得借鉴； 风险；
中层管理者和普 通员工没有高层 管理者的股权/期 权刺激，缺乏动 力和创造性。
高管有下限，非高管 跟投总额不超过项目资金峰值的10%。
有上限
强制跟投后余下部分按抽签或比例分配
奖金三年不分配+杠 自筹资金 杆资金购买股票
和外部的A股股东一 在门槛收益以下跟投员工无收益，只在
样同股同权收益
项目收益超过门槛收益跟投员工才有收
益
通过第三方公司、员 不直接体现为股份 工平台间接持股
重点关注： 1.有杠杆：盈安合伙出资 购买万科股权资金，一部 分为合伙人的自愿出资， 另一部分为融资而来，这 部分融资是杠杆化的，风 险和收益匹配； 2.有时间限制：在完成兑 付的时限到达之前，合伙 人如果从万科离职，将无 法获得合伙人计划中的权 益（长期利益深度捆绑）； 3.股价受到经济、政策、 股市大盘等多种因素的影 响，是管理团队无法完全 控制的。
跟投机制下的房产行业现状
房地产白银时代，“跟投 俱乐部”扩容，员工激励 风劲真足，纵观行业，项 目跟投等激励机制已蔚然 成风。在招商蛇口之前， 万科、碧桂园、绿地、旭 辉、越秀地产等多家房企 已先后推行项目跟投。国 内房企前50强中有半数 实施项目跟投机制。
跟投机制下的房产行业现状
业内人的评价
“碧桂园跟投出来后员工一度有抗性，特别是总部。” “碧桂园跟投制的外部挑战在于房地产下行期，项目收益目标可否实现。内部也有挑战，来自管理团队， 包括营销团队，他们能不能真正将项目做好。”
新驱动经济增长； 房地产行业从黄
金到白银，边际
收益递减；
社会思想转变， 新技术
用到房地产行业；
互联网日新月异， “互联网+” 、
信息透明化；
“跨界” 倒逼房
产行业转型。
在经济新常态下，企业需要搭建稳定与灵活兼备的敏捷组织，才能适应日益 复杂多变的外部市场环境。由于受金融和政策的影响，房地产市场的波动性 和风险尤其突出，地产企业向敏捷组织转型的需求更为迫切。
与人员为项目运营出谋划策，监督项目
运作。
碧桂园（同心共享）
1.只参与具体的项目，不参与集团发展； 2.主要体现对员工的激励和老板的让利分 享； 3.除极少数管理层外，员工没太多选择权， 只能被动参与； 4. 集团提供一定的贷款支持； 5.激励管理层选好项目、运营好项目，与 公司形象、品牌不关联，所以曾出现项目 公司为短期利益而损害公司形象的事件， 不会引发普通员工主动监督项目运作。