引言目前，写字楼因其稳定且高回报的特点成为许多投资者主要投资对象。

然而，由于不同城市有着不同的特点，建造写字楼的地点就变得分外重要。

因此，我们根据不同的影响因素对环渤海经济圈中的城市进行分析，使地产商可以更有根据地将不同城市对写字楼的需求进行分析，进而做出有针对性的投资决策。

一、研究背景与意义近年来，写字楼市场的发展受到了社会各界人士的广泛关注，为防止价格过多过快上涨，政府的调控力度不断加强，使得企业和投资者对于写字楼的开发经营有了更多的不确定性。

而且，由于各个城市的表现各不相同，分化越来越严重，地产商的机遇和风险并存。

因此，如何引导资源合理配置，避免企业盲目投资，同时挖掘价值洼地，进行合理布局，越来越成为社会大众密切关注的议题。

在这个大前提下，对环渤海城市圈进行城市分级，进行写字楼开发投资吸引力研究，以引导资源合理配置，促进各个城市写字楼市场的均衡发展就显得尤为重要。

二、研究现状（一）中国地区写字楼发展历程简述近年来，随着不同地区区域经济的可持续发展，一些IT企业、外贸公司、广告公司、律师事务所、会计师事务所等新生代公司通过自身的积累，已经有了一定的经济实力，而从自身的发展考虑，多数已不愿再将办公地点放在低档的居民住宅和公寓里，因此，他们需要购买或者租用高档写字楼作为办公用房。

同时，由于我国正式加入世贸组织后，对国际的吸引力越来越强，许多跨国公司纷纷进驻中国，进军各个地区的大中城市。

由于，写字楼市场的脉搏总是与区域经济的大动脉同步跳动，因此，区域经济的发展将给写字楼市场带来巨大商机，那些配套设施齐全、高附加值、高性价比的写字楼不仅会成为未来房地产市场的一抹亮色，而且在市场需求方面还将拥有着足够大的上升空间。

现在，我国写字楼已经经历了五次换代：第一代写字楼是指计划经济体制下的行政办公楼或一些国有企业在工厂建立的小型办公楼。

这种办公楼的高度一般只有4-6层，单层的面积较大，在两三千平方米与上万平方米之间；单层高3米左右；没有电梯和空调，门口设有传达室，负责收发信件和传达；楼梯正对大厅，较为宽敞；房间分布走廊两侧，一字排开。

这类写字楼满足了大量外企和中小企业的基本办公需求，还满足了他们生活和交流上的需求。

第二代写字楼出现在80年代改革开放以后，是综合型仿国际标准写字楼，像国际大厦，这类写字楼照明、空调等体系互不干涉，但只是配置了办公的一些基本功能，没有对办公布置，绿色环保、智能化管理等方面进行考虑。

第三代写字楼出现在90年代以后，是智能写字楼。

像嘉里中心、京广中心等。

这其中，智能写字楼分为3A和5A两种。

所谓5A，其中包括OA--办公自动化系统；CA--通讯自动化系统；FA--消防自动化系统；SA--安保自动化系统；BA--楼宇自动控制系统。

它们在满足基本功能的基础上，对部空间分割、智能化水平等方面也做出了提升。

第四代写字楼出现在20世纪末，它们开始从客户出发，考虑客户的贴身需求，加入绿色环保办公理念，提高办公舒适度，更提高了智能化的水平。

像的地王大厦、赛格广场等。

第五代写字楼是在第四代写字楼的基础上更大力度地提高人性化、环保性、舒适度的绿色办公空间。

开始注重强调以客户需求为中心，力求提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流。

与第四代相比，第五代写字楼的目标客户明确，环境与景观良好，办公空间更加开放式，为办公智能化预留出了极大的升级空间。

（二）中国写字楼市场现状现今，我国的经济已经进入了快速发展时期，GDP出现了连续快速增长势头已有好几年了。

写字楼作为各个区域和不同城市经济的重要产业，这几年同样出现了迅速发展的态势，但是对于一个产业来说，发展过快不仅会出现不利于区域经济稳定发展的情况，而且在城市的规划和产业结构的调整方面也会有不小的影响。

因此，写字楼的发展必须与区域经济发展相协调。

在经济学的供给与需求模型研究中，供给和需求的均衡是市场稳定的基础，所以无论对于国家还是单独的房地产开发商来说，市场的稳定都是重中之重。

因此，对我国当前城市写字楼市场的投资布局进行研究，找出其在发展过程中的问题和不足，不仅关乎着写字楼市场自身长期健康发展，同时也是地产开发商可以进行长期有效投资的保障。

（三）写字楼市场的展望在当下的房地产市场中，说到最受市场欢迎和开发商青睐的产业，写字楼虽然不能说是绝对第一的答案，至少是最主要的一个。

因为在市场常态下，写字楼是可以产生较高回报率的产业。

从长期看来，随着中国的城市发展与产业结构的升级，写字楼不仅在经济中所占的比重会越来越大，而且其在城市中的地位与作用也将变得越来越重要。

由于修订后的《中华人民国保险法》正式开始实施，使得保险资金投资不动产的政策障碍被扫除。

据估计，在今后几年，将有千亿保险资金入市，因此中国的写字楼市场将具有长期有效的投资价值和可持续发展的潜力。

从市场的在因素来看，在经济转型的大前提下，写字楼市场升温是必然的。

从长远利益来看，对住宅市场的严厉调控将促使房地产经济结构整体趋于优化，房地产市场对写字楼的需求量必然会增加，使得写字楼产业的发展前景良好。

三、研究容与框架根据现有写字楼的现状进行分析，并对写字楼的供求进行分析，找出写字楼发展需要的依存条件，并对写字楼所在的城市进行共性分析，根据对环渤海经济圈中城市的写字楼投资布局所涉及的相关数据进行采集，构建模型对其进行城市分级，使地产商可以根据不同城市对写字楼的需求进行有针对性的投资决策。

其框架是：(一）写字楼依存条件分析：1、写字楼的供求分析2、国外写字楼的现状分析3、国外写字楼发展前景良好的城市共性分析4、写字楼依存条件分析（二）基于写字楼投资布局的城市分级评价模型构建：1、分级模型的选择2、分级指标体系的构建（三）基于写字楼投资布局的环渤海经济圈城市分级：1、环渤海经济圈现状2、数据采集与整理3、数据处理4、结论与分析第一章相关理论基础一、写字楼概述自从19世纪末，由于建筑技术的飞速发展，世界各地的高层和超高层建筑越来越多，为大量办公人员提供了办公地点。

我国自20世纪70年代末期开始，特别是在最近，有相当数量的高层和超高层建筑落成，迄今为止，写字楼已成为商务活动的重要涵，大量聚集写字楼的地方便成为了城市的“中央商务区”，对区域经济发展起到了拉动作用。

写字楼是高价值商业房地产的重要容之一。

所谓高价值商业房地产是指净收益性房地产，它的价值基本取决于评估基准日现存的和潜在的收益能力。

高价值商业房地产在拥有良好的地理位置、建筑质量和装修的基础上，还应有花费极少费用就可以完全重新分割部空间的可能。

广义的写字楼是指国家机关、社会团体、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物。

而商务写字楼是指为商业类型的公司、商社、企业、办事处、联络处所提供的，用于商务、办公的楼宇及配套的设备、设施、场地，是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。

写字楼是与区域环境、城市资源、相关的服务型行业相联系的，只有它们之间相互有效协同，写字楼的功能才能够充分发挥出来。

二、现有城市分级方法、指标体系与结论综述（一）现有的城市分级方法城市分级方法一：一线城市：从目前中国房地产行业来看，、、、四个城市明显领先于其它城市，四个城市代表着中国房地产行业发展的最高水准，一般作为一线城市。

二线城市：除一线城市外，达到以下数据指标及以上的为二线城市：1、国生产总值2000亿元人民币；2、人均国生产总值1.4万元；3、城区常住人口100万；4、城市建成区面积100平方公里；5、全年商品房销售面积150万平米；6、商品房销售均价3000元/平方米。

三线城市：单项或多项指标低于上述要求的城市，均作为三线城市。

城市分级方法二：一线城市是指1992年允许合资试点的五个特区、六大城市；二线城市是指1999年扩大合资试点的省会、直辖市和计划单列市；三线城市是指有战略意义的大中城市；四类城市：地级城市及人口过100万的县级市。

城市分级方法三：（二）指标体系根据地产开发商的自身特点及其战略发展目标，设定一定的城市筛选条件与导向。

其需要考量的标准有：1、利润：是企业成长和持续发展的关键，因此需要一定的市场需求为支撑。

2、该城市应具备一定的经济基础和人口规模，同时受到国家政策扶持，或人口导入、城市规划、产业升级等方面具有良好的前景。

3、土地市场操作灵活，可通过勾兑等方式拿地，进入成本低。

4、竞争压力小，进入门槛相对较低，可以容易实现市场占有和可持续发展。

除上述标准外，通过研究还发现，人口红利、城市土地门槛度、区域规划辐射力、市场竞争强度等四方面对于城市写字楼产业有着较大的吸引力：1、人口红利：人口规模是城市房地产市场发展的基础。

它决定了未来购买客户能否获得基本支持。

2、城市土地门槛度：城市土地市场的透明度决定了地产商进入的难易程度以及前期成本投入的高低程度。

3、区域规划辐射力：城市的整体经济实力和该城市接受区域规划辐射能力的大小将决定该城市房地产市场的发展。

4、市场竞争强度：市场竞争决定了地产商进入城市以后其开发成本的投入，同时也将影响到房产溢价的预期。

地产商在进入异地开发时，必须从区域经济、城市经济以及企业自身实力诸方面考虑，为企业确定异地进入的时机和步骤做准备。

在对城市区域状况进行分析时，主要从经济区位分析和经济现状分析两方面进行，通过对目标城市的现状和发展趋势进行评估，确定该城市的未来走向。

主要考虑的指标有：1、经济区位分析指标：1)区域位置评估：对目标城市进行地理区位，经济圈区位和产业带区位的评估。

2)区域经济影响力分析：对目标城市进行区域城市分布，交通体系状况，通行量和城市性质与功能等方面的分析。

3)区域政治地位分析：对目标城市的政治影响力和文化影响力进行了解与分析。

2、经济现状分析指标：1)城市经济总体实力：了解目标城市的GDP以及未来城市规划。

2)城市居民收入情况：了解目标城市民众的人均可支配收入，居民家庭人均收入及恩格尔系数。

3)城市消费水平：了解目标城市的社会消费品零售总额，全市商业增加值，和城乡居民储蓄存款余额等数据，并进行分析。

对于区域写字楼市场的分析，主要从供需状况分析、市场结构分析和竞争情况分析三个层面进行，具体有以下几个指标：1、供需状况分析1)需求状况：市区人口密度，年新增人口数2)供给状况：征用土地面积，施工面积，竣工面积。

3)供需比较：市场有效需求与供给量比值（销售面积/（批准销售面积+竣工面积）），产品积压度（住宅空置面积，空置率）。

2、市场结构分析1)消费结构：是指城镇居民家庭平均每人全年消费性支出比例。

2)产业结构：包括国生产总值构成及第三产业增加值。

3、竞争情况分析1)对手竞争力：竞争对手实力。

2)市场排斥度：当地市场对外地地产商的排斥强度。

从市场结构来看，城市经济的发展程度对房地产市场的成熟度有很强的影响，因此在对区域写字楼市场状况进行分析时，除了要考虑写字楼市场目前供需状况之外，还要从长远的角度去看待其市场的发展方向，并且也要近观其市场抗性程度。