第一章报告编制目的及编制依据讲明第一节报告编制的目的N地块是xx市政府配置给xx市两河综合整治有限公司的土地，土地的性质为住宅商业用房开发经营用地，土地收益的受益方为xx市两河综合整治有限公司，其收益用于两河的综合整治工程。

该报告编制目的在于：合理开发N地块，有效回避和操纵项目风险，争取利润最大化，从而为两河综合整治有限公司关于N 地块项目的土地处置、开发模式和获益方式提供科学的决策依据，以便有充足的资金支持两河综合整治工程。

第二节报告编制的依据尽管报告是对以后投资收益的一个预测性分析，但为保证报告分析的准确性和可信度，本报告编制所需每一个数据均通过详实的调查、测算和认确实分析、研究，数据来源要紧来自三大块：1、南京君海营销顾问有限公司对xx市民为期两周的抽样调查，以及对xx在售在建楼盘的走访和业内人士访谈所得的市场方面的数据。

2、xx最近几年的统计年鉴数据、都市规划和相关房地产治理部门提供的xx宏观经济进展和房地产市场进展的差不多数据。

3、由xx市某房地产公司提供的开发某楼盘所发生的具体成本数据资料。

总体来讲，前两块的数据为预测楼盘销售收入提供依据，解决楼盘定位、销售价格、开发周期等问题；最后一块数据为计算楼盘开发将要的成本提供了分析依据。

一、市场调查在编制本报告之前，君海营销公司在xx进行了大量的市场调查，为期三周。

市场调研要紧由两大块构成。

一）针对市民的抽样调查1、调研目的了解xx市居民对住宅的需求特征（总房款、价格、户型、购房打算等），了解xx市居民对房价走势的推断，分析以后5年市场需求特征与市场潜力，为项目初步定位（开发什么样的房子、卖给什么样的人）提供分析依据。

2、调研概况抽样调查是用来了解一个市场整体情况常用的最有效调查方法，其设计原理是通过随机抽样的方法，从整体样本框（xx 所有市民）中抽出部分个体（300户居民），以设计好的调查问卷调查部分个体的情况来代表整体样本框情况，通常一个严格成功的市场调查其代表性专门高，误差可不能超过5%。

本次抽样调查从9月10日调查设计开始，至10月2日调研报告撰写结束，历时共三周，使用访问员9名，访问员均是来自安徽工业大学四年级学生。

在本次调查中，共调查315户，有效样本305个。

数据处理采纳统计软件SPSS。

3、调研的质量操纵为保证调查的准确性和代表性，本次调查分不在整个调查过程的三个不同时期分不采取措施，以保证调查的质量。

1）抽样设计时期的质量操纵本次调查的样本是通过二时期抽样方法确定的，第一时期在xx所有居委会和小区中随机抽取了二十多个小区和居委会，并保证小区最大限度地均匀分布在xx市区；第二时期运用右手抽样法则和等距抽样方法，在二十多个小区中随机抽取315个访问对象。

通过二时期抽样方法，保证了样本的代表性，使调查的可信度达到95%以上。

2）调查访问时期的质量操纵在调查访问过程中，为保证调查的准确性和真实性，我们采取了以下措施：a、培训和试访，为提高访问员的访问技巧和访问质量，在调查开始前，由项目负责人对访问员进行了两次培训，并要求访问员在正式访问之前进行试访（即预调研）。

b、将调查问卷分批发给访问员，在访问员每次交上问卷后由项目督导进行初步审查，审查不合格的（指出现漏问、逻辑错误等）问卷打回重做。

c、在访问调查结束后，将所有问卷编号，从每个访问员的调查问卷中，抽出20%，通过电话、实地回访等方式进行为期4天的复核，假如问卷出现大的问题（如自己填写、做假），则该访问员的问卷全部复核，并打回重做，以保证问卷的真实性。

在这次调查中，有一名访问员的问卷出现自己填写的情况，该访问员的问卷全部重新访问；其余访问经复核，没有出现大的问题，访问质量良好。

3）数据录入时期的质量操纵a、在数据录入之前，由录入人员对问卷进行最后审查，检查卷面错误。

b、在数据编码录入SPSS软件的过程中，本次调查采取三次录入的方法来保证数据录入的准确性，首先由录入员，将问卷调查的结果录入到SPSS中，录入员自己检查一遍；然后有两位公司其他两位职员分不进行检查，以保证录入数据的准确性。

二）针对开发楼盘的市场走访1、调研目的了解xx市房地产市场的竞争情况和市场环境，为项目定价、项目定位等提供参考依据。

2、调研概况本次的市场走访共调查了十四个楼盘，分不考察了楼盘的价位、开发商、规模、户型和销售情况等，重点走访了江东大道两侧和市中心楼盘。

二、文献数据研究1、研究目的地域性是房地产业的特点，房地产产品属于地域性产品，对地域政治、经济、金融和产业环境等依靠性极强，受区域市场因素的阻碍极大。

通过对相关文献资料的研究，分析xx市房地产业进展面临的宏观经济环境、xx市房地产业的现状及进展趋势。

实际上，确实是从总体上对N地块的开发前景进行确切的把握。

2、研究概况在文献研究部分，我们对xx市1999—2003年的统计年鉴的相关数据进行了梳理和研究，并对xx市的远景规划、房地产部门提供的相关资料进行了分析。

三、对成本数据的分析为精确测算项目可能发生的成本，项目小组认真考察了某公司开发某楼盘时发生的成本数据，在此基础上，把所有的成本分为市政费用（有关政府部门所收的规费）和市场费用（需要与各类型承包商和代理商通过市场谈判确定的费用）两块，依照从宽估算的原则，结合本项目的实际情况和行业标准，估算出N地块项目开发将要发生的成本。

第三节报告编制的意义与局限性一、报告编制的意义本报告从前期调研到报告撰写40天左右，其中用于数据收集时刻（包括市场调查）用去20多天。

报告从市场需求、经济效益以及开发风险各个角度对N地块的收益方式进行论证，提出多种开发方案，并比较了各种方案的经济收益情况。

最后在分析论证的基础上，提出了对土地处置方式、土地开发模式、风险规避等方面的建议，对为两河公司对N地块的处置提供了科学的决策依据，同时也为本项目的下一步实质性开发提供了决策依据。

二、报告编制的局限性由于经费、时刻以及数据收集渠道等方面的限制，本报告对xx房地产市场供给方面的分析不足，同时缺乏对商业经营用房市场的研究。

此外，由于本报告是在地块开发总体规划之前撰写的，专门多不确定因素增加了分析的难度。

第二章项目概况一、项目的地理位置项目用地N地块位于xx新城区的东南侧，江东大道（规划中的江东大道将向南延伸）以东至东环路，九华路以南至阳湖塘，地块形状呈长方形，包括佳山乡政府及周围地块，是xx都市规划“东进南扩”战略的重点进展区域。

周围有梅山公园、东湖公园两个市级公园，分布着东湖花园（在建）、东南苑（立即开工）等楼盘。

二、差不多情况1、占地面积（容积率暂定0.91）708262平方米约1062.34亩2、建筑面积★住宅：478，600平方米★商业：84，294平方米★公共服务设施：70，458平方米★邮电：2，136平方米★医院：1，702平方米★文化娱乐：8，840平方米共计：646，030平方米三、项目用地性质项目用地N地块使用年限为70年，用地性质为综合开发用地，土地出让价格暂定每亩48万元，一切费用都差不多包含在土地出让金里，无需支付相关的拆迁费和补偿金等相关费用。

截止到报告为止，项目用地目前还未出让。

第三章市场分析本章将从区域经济基础、居民居住条件、住宅市场需求以及房产市场进展走势等方面分析xx住宅房地产市场进展面临的经济基础，分析居民对住宅需求的特点，推断推动xx市场进展的潜在动因，并预测xx住宅房地产进展的走势，在此基础上，分析N地块面临的市场环境和市场机会，并对N地块的市场定位做了初步分析。

考虑到N地块是一个以住宅开发为主的项目，同时因资料收集不足以及时刻限制等缘故，本章重点分析了住宅市场的情况。

第一节 N地块面临的经济基础与市场环境分析房地产业的进展与区域经济进展、都市化进程和政策环境等因素有着极其紧密的联系。

对房地产项目进行分析，首先必须对地区经济环境进行研究。

本章要紧从xx市经济、人口、房地产市场竞争状况等角度，对xx市近几年房地产业进展的现状和进展趋势进行分析，目的在于使N地块项目的投资分析具有针对性、有效性，确保项目的准确定位。

一、N地块项目面临的区域经济基础GDP、人均GDP、居民储蓄、职工平均工资等是衡量区域经济基础和居民购买能力的要紧指标，本节对上述指标进行综合性分析，要紧从定量和定性两方面对N地块项目面临的经济基础进行分析。

1、1999—2003年xx市GDP总量和人均GDP总体不断增长，而且自2000年以来有加速增长的趋势，经济形势向好，市场信心增强。

2003年国内生产总值已达到161.79亿元，与上年同期相比增长27.9%，人均国内生产总值达到2.83万元，折合美圆超过三千元。

按国际标准，国民生产总值达到一千美圆以上时，住宅消费将成为市场热点。

由此能够推断，从宏观层面分析，xx 房地产市场的进展差不多具备了专门好的经济基础。

1999—2003年xx市区GDP总量表2、依照统计年鉴数据分析，1999—2003年xx市职工平均工资和可支配收入持续增长，且增长速度逐年加快。

随着工资和可支配收入的持续增长，居民对以后收益看好，消费信心增强，置业和投资需求将随之增加。

1999—2003年xx市职工年平均工资表1999—2003年xx市市区人均可支配收入3、1999—2003年xx市人均储蓄额逐年提高，居民所拥有的财宝持续增长，人们的置业和投资能力增强。

2003年市区居民储蓄存款总额达到94.13亿元，人均储蓄额达到16468元，按户均3.25人（2003年底数据），户均储蓄额差不多达到53521元，那个指标讲明讲明xx市居民的财宝积存差不多有一定基础，具备了较强的购买能力和一定的投资置业能力。

1999—2003年xx市市区人均储蓄额二、人口条件人口规模是分析房地产市场需求和市场进展潜力的一个重要指标，从统计年鉴提供的数据来看，2003年末市区常住人口差不多达到57.16万人，差不多成为一个初具规模的中等都市。

从人口增长的状况来看，从2001年以来，平均每年xx市市区的人。