威海房地产现状及区域市场分析
一、威海房地产市场概述
威海地处胶东半岛最东端，环境优美，气候宜人。先后两次 获得“国际改善居住环境最佳范例”，获得首届“中国人居环境 范例奖”，“威海——最适合人类居住的地方”和“住在威海” 的城市品牌得到越来越多人的认可。良好的居住环境和持续快速 的经济增长，为威海房地产市场和房地产金融业务的发展提供了 强有力的保障。近两年尤其是2001年以来，威海市的房地产市场 呈现出蓬勃发展的趋势。
4、房价快速上涨是2004年楼市的特点
威海房地产市场从2000年开始进入快速发展时期， 威海的住宅价格以每年超过20％的速度递增，以两个开 发区为例，普通住宅价格由1500元／平方米上涨到目前 的近2800元／平方米，商业网点房价格由4000元／平方 米上涨到7000元／平方米，尤其是2004年新建成的几个 标准较高的住宅小区，售价明显提高。
（二）存在的问题
威海市房地产市场在发展的同时还存在一些不容忽视的问题，主要 表现在：
1、 政府在指导房地产市场发展方面缺少合理定位 政府对威海房地产市场的宏观调控机制还没有建立起来，对房 地产业的发展还没有一个长远的科学规划，没有建立监控房地产泡沫 产生的预警机制，土地储备中心的土地储备调控作用还没有得到充分 发挥，对城市的总体规划应结合威海的具体特点进行科学合理的论证， 并且应以人大立法的形式确定下来，避免长官意志的随意性出现。
6、集资建房和集中采购项目大增，为房市增添了新的活力 受威海房价持续增长和职工要求改善居住环境等因素的影响，许 多单位采取措施解决职工住房问题。银行、税务、电讯、电业等单 位纷纷寻找合作伙伴，集资建房或集体采购工作。像侨乡城市广场、 阳光花园、五洲太阳城等楼盘就是此类型的典型代表项目。
7、可开发土地资源的稀缺和房市的升温，导致土地价格节节攀升 按威海城市总体规划要求，2010年城市人口要达到100万，较
自2000年以来，威海市政府通过多种媒体宣传威海的居住环境，“威 海——最适合人类居住的地方”成为城市品牌。2002年8月，市政府又 组织了“住在威海”大型宣传活动，在北京、上海、广州、长春、沈阳 等地引起强烈反响，政府和民间团体纷纷组团来威，中石油、大庆油田、 齐鲁石化等多个集团客户或投资开发或集团购买。在威海于2003年10月 获人居奖后，楼市整体上涨了200—300元/㎡，2004年 “人居节”的举 办更为威海房地产市场的发展增添了新的活力。
2001——2004年威海商品房屋市场开发量
指标
施工面积(万平米)
竣工面积(万平米)
销售面积(万平米)
商品房销售总额 (元)
房地产开发完成投资 额（亿元） 商品房空置总量(万平 米)
2001 年
312.9
124.3 1
98.74
14.7 亿
19.38
同比 增长
13.46 %
24.43 %
26.98 %
5、消费群体结构发生变化，外地居民购房比例提高
随着威海经营城市力度的加大和居住环境的进一步改善，外 来人员到威海创业居住的越来越多。据统计，近两年来在两个开发 区买房的外来人员比例已超过50％，在城市中心区买房的外来人员 比例上升到20％，外地购房人员以来自东北地区和西北地区为主。 外地人员购房主要有两个目的：一是作为第二住宅，所购住房不仅 有保值增值作用，而且可以利用工作空闲时间，到威海休闲度假； 二是钟情于威海优美的居住环境，作为退休后养老休闲的住所。
（一）房地产市场的现状和特点
2004年1—11月份威海市共完成房地产投资37.6亿元，住宅施工面积 471.6万平方米，竣工面积48.6万平方米，销售面积104.4万平方米，较 前一年度都有大幅度提高。房地产业已成为拉动威海经济增长的支柱产 业。当前威海房地产市场主要具有以下特点：
1、地方政府的高度重视和威海的城市规划为房地产发展提供了良好的 外部环境
2004年增长近一倍，现有的土地存量远远满足不了人口增长的需要， 可开发城市土地成为稀缺资源。房价的上涨和土地价格的上涨相互 促进，地价上涨是房价上涨的基础，房价上涨是地价上涨的前提。 在房市热销的拉动下，两个开发区的住宅用地价格由平均2002年的 50万元／亩涨到近100万元／亩，威海公园附近的住宅用地由平均 80万元／亩涨到150万元／亩以上。
77.4 %
2003 年111月 429
72.8
86.1
12.4
34.1
47.2
2004 年111月 529
52.6
108.2 20亿
45.4
42
同比 增长
23.3 % 27.7 % 25.7 %
61.2 %
33.1 %
-11%
3、房地产开发商调整经营理念，新建住宅环境改善，功能齐全
房地产商调整思路变推销为营销，为适应百姓消费需求，新建 住宅采用小区模式管理，重视公建配套、建筑质量、房屋结构设计、 小区的规划布局、环境绿化和物业管理。新建住宅小区的房屋结构 出现越层式、错层式、楼顶城市花园、楼中别墅等新的户型；新建 小区的居住特点也特色鲜明，有以大海为主题的，有以休闲运动为 主题，还有的以绿色环保为主题。居民的消费心理也逐步成熟，能 根据自身的经济条件、生活习惯、对未来发展的预测等理性的选择 适合自己需要的楼房。
31.4 %
10.6 %
2002 年
442.4 万
169.8 万
121.2 万
20.4 亿
24.63
同比 增长
41.4 %
36.6 %
22.7 %
39.2 %
27.1 %
2003 年
531.1 万
169.7 万
150.5 万
24.8 亿
9
68． 8
同比 增长
20%
持平
24.2 % 21.6 %
威海城市总体规划为“以发展高新技术产业为主的生态化海滨 城市”。城区沿海一带全部建成公园等景观精品，建成区绿化覆盖 率达到39．1％，人均占有公共绿地16．5平方米，形成了“山在海 中，城在山中，楼在林中，人在绿中”的城市特点。
2、房地产开发投资和商品房销售面积持续增长，房地产市场呈现健康 发展态势
2、 房地产开发企业良莠不齐，综合经营能力有待进一步提高 据统计，目前在威海市具备房地产开发资质的企业共有220多家， 资质等级在三级以上的房地产企业不超过20家。大多数房地产企业的 市场开发能力不高，抗风险能力不强，资产规模不大，财务状况不容 乐观，随着市场的规范，这些企业取得开发项目的机会越来越小，面 临淘汰出局的危险越来越大。