举例解释二手房交易税怎么算
个人销售购买不足5年的普通商品住房，买卖双方如何缴纳税费？昨日，常熟二手房网置业顾问举例解释了二手房(存量房)交易税收政策。
经典案例
孙先生2009年4月在常熟市区购买了一套建筑面积为100平方米的商品房。
支付房屋价款120万元，缴纳契税1.8万元，支付装修费用15万元，实际支付住房按揭贷款利息1万元。
房屋产权证上的产权人姓名为孙先生本人。
2012年4月孙先生将此房以160万元卖给小林，此住房是小林家庭唯一住房，小林户籍在广州。
经地税机关评估160万元的申报价格合理。
孙先生能够提供售房合同、购房合同、购房发票、装修发票、契税完税凭证等扣除凭证。
孙先生和小林分别要缴纳哪些税费？
卖方
营业税及附加
孙先生应按“销售不动产”税目缴纳营业税，税率为5%；还应缴纳随营业税附征的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，三者合计金额为营业税计税营业额的0.6%。
具体视交易房产类型和购买年限而定。
个人将购买不足5年住房对外销售的，不分房产类型全额征收营业税。
应缴纳营业税及附加＝售房收入×(5%+0.6%)＝1600000×(5%+0.6%)＝89600元
个人所得税
孙先生能够提供合法、有效的售房合同、购房合同和房产原值凭证等证明材料，可据实征收个人所得税。
应纳税额＝(转让房产收入额－房产原值－合理税费)×20%。
其中，商品房的房产原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
房产原值＝1200000+18000=
1218000元。
合理税费是指孙先生转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金，以及按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
其中：
(1)支付的住房装修费用。
孙先生能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列的是孙先生的姓名，经税务机关审核，装修费用可以扣除，商品房及其他住房的最高扣除限额为房屋原值的10%。
装修费用最高扣除限额＝1218000×10%＝121800元
(2)支付的住房贷款利息。
孙先生向贷款银行实际支付的住房按揭贷款利息1万元，可以凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
合理税费＝营业税及附加+住房装修费用+住房贷款利息＝89600+121800+10000=221400元
应缴个人所得税＝(转让房产收入额-房产原值-合理税费)×20%＝(1600000-1218000-221400)×20%＝32120元
买方
交易住房同时符合以下条件：A. 住宅小区建筑容积率在1.0以上；B. 单套住宅套内建筑面积120平方米以下或建筑面积144平方米以下；C. 实际成交价款低于同级别土地上住房平均交易价款的1.44倍以下，因此该房产属于普通住房。
小林能提供房产所在地的房地产管理部门开具的《个人名下房地产情况查询证明》，并能出具《唯一住房诚信保证书》，符合以下优惠政策：对个人购买超过90平方米的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，在转让收入×税率3%的基础上减半征收契税。
应缴纳契税＝成交价格×3%×50%＝1600000×3%×50%＝24000元。
■小贴士
市地税局提醒，存量房交易中有多个税种是采取扣除式的差额征税方法，为保证征税的真实性和公平性，请纳税人务必妥善保管好购房发票、完税凭证等扣除凭证，提交税务机关审核通过后才能在税前据实扣除。
在以据实征收方式缴纳个人所得税时，除商品房外，其他类型房产的原值按《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)中的有关规定确定。
个人所得税据实征收可扣除合理税费中，公有住房和经济适用房的装修费用最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房的装修费用最高扣除限额为房屋原值的10%。
个人所得税据实征收可扣除合理税费中，按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。
出师表
两汉：诸葛亮
先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。
然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。
诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。
宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。
若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。
侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。
将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。
亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。
先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。
侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。
臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。
先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。
后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。
先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。
受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。
今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。
此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。
至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。
愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。
若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。
臣不胜受恩感激。
今当远离，临表涕零，不知所言。