珠宝更是高档购物场所的象征，也是填补怀 集城市的空白。如谢瑞麟、周生生等珠宝品 牌
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化妆品如雅芳、美凯琳、欧莱雅等化妆品超市。 珠宝如谢瑞麟、周大生等珠宝品牌。
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红酒屋、雪茄屋
怀集仅此一家，是本项目的特色之一。 其主要目的是做形象、名气。
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以哎呀呀等综合创意、DIY饰 品为代表，聚集和吸引女性 消费者
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特色餐饮
以特色餐饮作为业态的有效补充，满足顾客在购物过程 中的餐饮需求。
有一定档次，面积需求不大的时尚特色餐饮，如仙踪林、 麦乐鸡、奶茶店等
餐饮是吸客能力仅次于购物的业态，尤其是特色餐饮 的吸客能力更加强大，在这里更可以兼顾三楼商务酒 店的一部分需求。以特色餐饮作为业态的有效补充， 不仅能够在开业之初迅速提高流量，并且可以保持其 充沛的盈利能力。
怀集项目总体策划运营方案
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第一部分 项目定位
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当地消费市场分析
项目所处怀集镇为怀集消费中心 人们消费多以日常消费为主 服装类产品在当地占据主导消费位置 当地产业以矿业为主的化学产业以及汽车配件产业为支撑 当地旅游也占据了一定的消费市场 外来消费不是很旺盛，主要以当地消费为主 当地娱乐业态主要以洗脚、k歌、健身等为主，缺乏时尚娱乐特色 怀集属于三线城镇，消费品类单一 项目位置周边以政府机构、学校等单位为主，消费偏向中高端 高速公路是未来发展的风向标，外来消费有放大的趋势
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YBOX原色，巴克闪冰等特色奶茶店、刨冰、奶酪等，既时尚美 味、又相当特色。面积需求不大，在20-30平米左右。 图为天河城分店的门店
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特色西餐厅，如仙踪林、绿茵阁等，吸引人气， 提升档次。 如德克士等，满足中档层次消费，带旺现场。 作为购物之后的良好补充，休闲、聚会等。
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可以预见的是： “香港城”的形象定位，可以将商家资源以及消费者眼球两个最关键的 点
一网通吃
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落地的问题：
如果没法将定位执行，我们会不会让人感觉“挂羊头卖狗肉”，是不是让人 觉得“香港城”没有一点香港的味道？我们如何将“香港城”做的有十足的香港 味？
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我们的核心竞争力在“百货”这个业态吗？
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香港 我们的核心竞争力在于“时尚”和“特色”，在于项目的“ 味”
那我们选择的业态必须符合时尚、特色、香港味的调性
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要特别强调的是：无论是商家还是消费者都是冲着香港城的“香港味” 来的，我们也是因此而“上下通吃”，所以这是规划和业态形成的关键 要素
香港城各地 成功案例
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桐乡“香港城”引投资热潮
时下正值严寒冬季，浙江桐乡“香港城”的展示厅却门庭若市。 自去年12月中旬推出不到一个月，香港城凭借理念新、地段好 的优势取得了骄人业绩，来自上海、温州、杭州、宁波、温岭 的投资客，纷纷乘看房车来桐乡投资商铺。
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张家港香港城商业中心
两条落地途径
一、通过规划，将香港的建筑、景观元素充分融入到项目中，使人 感觉宛如置身香港，打造购物天堂的购物氛围。 二、通过商品的特色，来塑造属于“香港城”的味道，态设计
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业态定位
中端时尚特色百货
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百货是当下最具活力的业态之一，涵盖的购买力最广
休闲 餐饮
700
小型 娱乐
700
化妆品， 红酒
珠宝
雪茄屋
300 150
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服装、鞋、箱包 1500平米
名牌服饰折扣店 休闲装、正装、运动装、潮流服饰 如banleo，佐丹奴，真维斯等 女装如ELLE,ONLY等
女装如ELLE,ONLY等， 再加一些内衣品牌
如banleo，佐丹奴，真维斯等
香港元素, 紫荆花，象征
建筑小品
品牌墙，高档的 象征
特色门头
凸出的金属材质
欧式铁花，木质栏
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规划原则：
根据项目现有体量进行规划，精确设计每种业态的面积 重视人流疏导，防止形成堵塞和人流稀疏，即防止一边旺一边冷的局面产生 强调人流向二层的牵引力 考量人流在不同时间的变化 商铺划分的整体性 商场的回环式人流动线布局 由于项目体量不大，要以业态的混搭来实现品类的丰富度，增强客户“逛”的 情趣
泛亚怡高商业机构 如何最短时间内实现养铺期过渡到旺场期，使租金在短时间内实现突破增长？
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如何实现项目定位及业态的前瞻性，符合未来十年怀集的消费趋势，掌 握未来怀集的消费业态先机，以充分保证项目的生命力和运营活力？
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业态属性提炼
有利于提升项目档次的，即项目的旗舰业态 具有相当消费粘性的，以保证充足的回客率 保有当地最大容量的市场业态即日常消费 在相当一段时间内保持其市场活力的 符合个层次人群消费特征的 超越怀集现有业态档次的 最具有吸客力的业态 可以支撑较高租金的 动态的、潮流的 适当超前的
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那我们要的是什么？
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香港城
HONGKONG CITY
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为什么是香港城？
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香港本身就是一个“吃喝玩乐”的地方，与项目的属性契合 香港是世界的时尚消费中心，代表了世界最前端的消费潮流 香港是珠三角人群向往的消费天堂 香港在高端消费方面具有天然的魔力 ”香港城“三个字本身就代表了顶级档次，汇集了最新鲜的消费 香港是一个“不夜城”，在娱乐方面具有强大的磁性 以“香港城”的定位占据怀集当地消费的制高点 可以打造成当地的消费地标商业群，不仅以本地消费为主，而且辐 射周边外来的消费力，“没到过香港城，等于没到过怀集” 形象十分鲜明，不像“世界城”“国际城”那么空泛 香港的元素十分丰富，可以作为融合的桥梁
泛亚怡高商业机构 家居产品
家居产品中特色的设计独特的茶几、座椅、客厅装饰、 灯饰、鞋架、床上用品等为主
创意家电门店
创意小家电 电饭煲、榨汁机等
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电子产品
移动营业厅、时尚手机、mp4、数 码相机、电子词典、掌上电脑等
此部分最能够代表时尚特色
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移动营业厅、时尚手机、mp4、数 码相机、电子词典、掌上电脑等
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时尚购物作为业态引擎
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特色餐饮作为业态牵引
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小型娱乐作为升级业态
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各业态比重
时尚购物 特色餐饮 小型娱乐
77%
12%
11%
泛亚怡高商业机构 品类细分矩阵
面 积 ㎡
服装、鞋、 家居
箱包
用品
电子 精品 产品 饰品
1500
400
400 400
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一层业态规划
饰品
品牌服装 品牌服装
珠宝手表 数码产品 特色餐饮 品牌服装
服装精品屋
餐饮 服装 数码产品 珠宝手表 饰品
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二层业态规划
服装
红酒屋
休闲娱乐
休闲娱乐
饰品
休闲餐饮
化妆品
家居
休闲餐饮
餐饮 服装 休闲娱乐 红酒屋 家居 化妆品 饰品
第四部分 项目运营
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我们服务的很多开发商一开始都喊着“要做顶级项目”“要做地标项目”，而 我们作为独立的咨询机构，面对这样的发展商马上“泼冷水”首先让大家都清 醒，因为我们同样见过很多发展商因此而一败涂地，我们需要的是冷静的市场 分析，踏实的定位思考和务实的运营准备
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我们要做的是：
一、借势做市。利用“香港城”定位的号召力，首先造成众 商家对项目的认可，短时间内建立成熟的市场形象，从而顺 利实现第一步——成功招商。 二、在项目前期推广阶段，迅速通过“香港城”的定位最大 范围地锁定区域内的中高端消费力，为项目开业后的盈利阶 段做最保险的铺垫。
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饰品
饰品作为吸客力较强的业态，单位利润也相对比较高 各种水晶项链、手链、耳坠、手机挂件、背包挂件、汽 车内饰、家庭饰品、办公室饰品等 饰品业态覆盖了现代生活最色彩斑斓的一部分，是人们放 松心态寻找轻松的最佳载体， 也是最具创意的业态之一，最能够驾驭项目的时尚氛围， 并且可以最大限度地做出眼球效应，是吸客的主力业态之 一
香港城商业中心汇集国际一流精品服饰、百货，与大 卖场实施错位经营。 8月28日试营业以来，营运状况尚好，吸引了苏州、无 锡、江阴、常熟、南通等地的投资客及顾客。
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马鞍山香港城 经营红红火火
马鞍山香港城商圈内拥有全市最大的城市休闲广场，汇 集了国内国际知名品牌以及完善的配套设施，集娱乐休 闲于一体，多功能全方位。 香港城吸引本土及外地商贾 投资，满足各式人群的需要。
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精品食品店，糖果店，零食店等，档次高，富有特色， 丰富业态。如台湾零食店、优之良品等。
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特色娱乐
娱乐以洗脚、按摩、美容、发型设计、酒吧为 主要品类
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珠宝化妆品
锁定女性顾客的业态法宝
中高档次的化妆品，又提升档次，更带来高 档的品质生活。如雅芳、美凯琳、欧莱雅等。
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我们的策略目标是：
让中端消费者天天都来消费，让有钱人经常来消费，让低端消费者 偶尔“下决心”来消费
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一是当地高端消费没有聚合，没有在本项目形成一个聚焦点， 当地高端消费力不可能在短时间内被煽动起来，需要一个比 较长的市场培育期使当地高端消费力活跃起来并锁定本项目。