（2）业态定位：以社区服务配套为目标，根据项目实际情况，引进超市便利店、药店、面包店、银 行等行业，具体详见《业态规划表》。 （3）商户定位：选择具有连锁品牌效应，经营经验丰富、较强实力的商户作为目标对象。
（4）开发规模原则：应以新开发小区及周边1公里范围内的住宅规模为商业开 发辐射半径，因地制
宜，选择相适应的商业开发体量，以满足供求平衡 关系。 2、商业业态规划表：
深圳万科风情商业街
项目总体规划图
深圳万科风情商业街
鸟瞰图
深圳万科风情商业街
SWOT分析
优势： 1、万科强大品牌号召力。 2、精细化的操作提升项目品质 3、超大型社区，本体配套及功能完善。 4、项目别据一格的西班牙建筑风格与户型设计优 势（退台设计）。 5、亲地概念的煸动力 6、项目紧临九年一惯制小学 机会： 1、万科在坂田区前瞻性的战略布局，使项目升值 潜力巨大。 2、撤关使深圳一体化对项目房价的支撑。 3、龙华的建区及政府对北部的开发推进，使北部 未来充满生机。 劣势： 1、周边环境差，治安状况令人担忧，近一两年不 会有明显改观。 2、周边配套较为匮乏，距离中心城区距离较远。 3、梅林关口的交通瓶颈目前未解决。 4、项目物业形态复杂，高端客群很难找到高档社 区的归属感。
100—800平米 50—100平米 300—500平米 80—100平米 80—120平米 50—100平米 8—12平米 30-50平米 50—150平米 30—100平米
应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位
应预留卫生间上下水、空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、 招牌位
广州萝刚 绿地中央广场
效果图
广州萝刚 绿地中央广场
区位交通
广州萝刚 绿地中央广场
总平面
广州萝刚 绿地中央广场
效果图
广州萝刚 绿地中央广场
售楼处
广州东凌广场
广州东凌广场
东凌广场是总体量30万㎡的大型城市综合体，商业体量逾17万㎡，住宅体量逾13万㎡，容积率2.88。临近穗莞深 交通枢纽，人流较多，能形成片区商业标杆。一期开发有9栋逾7万㎡住宅和、两栋逾8万㎡商业塔楼及逾4万㎡的高 端商业购物中心 项目具有便捷的交通配套，107国道、广园快速路、广深高速和广惠高速等快速路道路交通网络发达；地铁13号线， 就在家门口，30即达天河；紧贴东部交通枢纽中心，穗莞深城际轨道，形成珠三角一生活圈。
占地面积：约46万㎡
建筑面积：约53万㎡ 总占地面积： 397883.5平米 其中住宅：398050平米 商业30000平米 幼儿园2所6000平米 社区配套设施3000平米 物业管理500平方米 公厕2处120平米 建筑覆盖率 <30% 容积率小于1.1绿化率：>30% 车位比： 1：1 建筑高度：低层、多层及中高层
6
7 8
电容量
设备房 开间与进深比例
按150KW—200KW/M2，设计 （不含中央空调等动力电源）
应预留空调机房，储藏室、消防 监控室、卫生间等 1：0.8—1：0.5
深圳万科风情商业街
（2）其它零售服务业
基本共同点： 1）、门面宽度（开间）：5米—8米； 2）、基本开间与进深比例：1：1.5—1：2； 3）、层高：3.7米—4.2米； 4）、电容量：150KW—200KW/㎡； 个别业态不同的技术要求： 序号 1 技术业态 西餐 特色餐饮 大型餐饮 需求面积（实用面积） 300—500平米 500—1000平米 2000—5000平米 技术要求 应预留烟道、化油池、管 道煤气、上下水、空调机 位、 招牌位
2
3
花店
自助银行
20—30平米
15—20平米
应预留卫生间上下水、空 调机位、招 牌位
应预留卫生间上下水、空 调机位、招 牌位
深圳万科风情商业街
4
5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
西饼屋
美容美发 24小时便利店 社区医院 音像书刊店 药店 地产中介 干洗店 宠物店 五金配件 精品服饰
50—80平米
威胁： 1、项目的热销使周边地块开发提速，项目将面临 激烈的竞争。 2、产品被竞争对手抄袭和提升后，项目三期客户 会被分流。
深圳万科风情商业街
一、商业部分的规划
深圳万科风情商业街
西班牙风情商业街
深圳万科风情商业街
商业与景观的融合
深圳万科风情商业街
深圳万科风情商业街
商业街规划特点
1、全街铺：大部分为街铺和底商，临路、临街、临水、临风，层高达到 4.8 － 5.8 米，在建筑风格上，力图体现一种西班牙风情；
商业案例分析
广州太古汇
广州太古汇
广州太古汇
广州太古汇
广州SF多功能发展项目包括银行、办公楼、酒店、住宅楼、文化中心、百货商场、绿化屋顶和 地面广场。精心设计的发展中心为开发商带来持续的经济效益，可满足综合使用的需求。建筑 师将绿化面积最大化，并创造性地进行布局。绿化屋顶和广场为大厦使用者甚至是周围社区提 供了极具美学性的公共设施。建筑的设计涵盖了健康、环境和经济可行性三大可持续元素。
广州太古汇
广州太古汇
广州太古汇
总平面
广州太古汇
M平面
广州太古汇
MU平面
广州太古汇
一层平面
广州太古汇
二层平面
广州太古汇 各层品牌布局

M层主要品牌
O’le超市、Swatch、MANGO、APPLE SHOP、NI麟
广州太古汇 各层品牌布局
深圳欢乐海岸
规划总平面图
深圳欢乐海岸
重点项目——曲水商业街
深圳欢乐海岸
商业街—曲水街
深圳欢乐海岸
商业街—曲水街
深圳欢乐海岸
商业街—曲水街
深圳欢乐海岸
商业街—曲水街
深圳欢乐海岸
商业街—曲水街
深圳万科风情商业街
关键词：主题商业模式
深圳万科风情商业街
项目概况
开 发 商： 万科 物业管理： 万科物业 建筑设计： 美国 sandybabckck 设计事务所 环境设计： 美国 BGA 景观设计事务所 销售代理： 自销 物业类型： Townhouse 、 Loft、情景花园洋房、宽景house、小高层、高层 项目位置： 龙岗区 龙岗布吉镇坂雪岗工业区，梅观高速与机荷高速交汇
广州太古汇
屋顶绿化
广州太古汇
室内空间
广州萝刚 绿地中央广场
广州萝刚 绿地中央广场
广州绿地中央广场位处于科学城科学大道与神舟路交界处，占地10万方，总建筑面积约60万方，将打造成广州城市 东进门户60万方商务综合体地标，产品囊括了1栋200米的广州东第一高超甲级写字楼、3栋100米高标准甲级写字 楼、20栋独栋写字楼、2栋4.5米层高复式公寓、1栋酒店式公寓、大型自持购物中心、国际潮流BLOCK街区、5000 方的艺术中心。 广州绿地中央广场产品共分3期开发，首期产品包括1栋100米高标准甲级写字楼、2栋LOFT复式公寓、1栋酒店式 公寓及部分欧美时尚BLOCK街区商铺。 本项目作为广州东部第一商务中心，同时也是绿地集团布局华南、契合广州城市东进战略的地标综合体首站，更是 绿地集团契合国家智慧城镇所构建的智慧办公首个试点项目，将从天际地标、复合业态、智能办公等多方面打造门 户地标，志在推动科学城打造全球科技商务核心！
2、商业街有2层、有3层、有半地下的、很丰富；哑铃型的商业形状，造成二个
广场人流 的逗留，中间以水景连通，同时将商业和景观镶嵌一起； 3、三大主题：国际美食坊、时尚购物中心、娱乐休闲广场。 4、流畅的人、车动线设计
深圳万科风情商业街
立体交错人流交通
深圳万科风情商业街
入口处景观
深圳万科风情商业街

MU层主要品牌
NOVO百货、UNIQLO、Miss Sixty、SEPHORA、周生生等
广州太古汇 各层品牌布局

首层主要品牌
Armani、Bally、Bulgari、Chanel、Dior、Fendi、Louis Vuitton、Miu Miu、
Omega、Prada、Salvatore Ferragamo、Marc Jacobs、Hermes
深圳万科风情商业街
（1）、超市
序号
规划配比表
辐射人口基数（人） 商圈范围
需求面积 （实用面积㎡）
1
300—500
2000户×3人=6000人
1公里或步行15分钟
2
1000—3000
5000户×3=15000人
3公里或步行30分钟
3
10000—15000
20万人
核心商圈：2公里或步行20分钟 二级商 圈：5公里或步行30 分钟
广州太古汇 各层品牌布局

二层主要品牌
Louis Vuitton、Prada、 Marc Jacobs 、 Hermes、JUICY COUTURE、
COACH、SWAROVSKI、OMEGA、ROLEX、CHLOE
广州太古汇
广州太古汇
屋顶绿化
特色的开放绿化空间对于占地仅 12.1英亩的大型建设项目来说十 分重要。本项目中，多层密集型 绿化屋顶和广场形成了公园绿地、 商场餐饮区和公共聚集区。商场 之上占地2.0英亩的第三层屋顶 花园在功能上和视觉上与办公楼、 酒店、住宅楼、百货商场、餐饮 区及文化中心连为一体，同时形 成了纵览周围城市景观的绿色高 地。它将人们从依靠汽车的户外 体验中解放出来，并成为整个设 计宁静而富有生气的组成部分。 第四层的屋顶花园占地0.55英亩， 服务于酒店和住宅单元，延续着 整个绿色屋顶系统的美学性和生 态性。将近3英亩的地面广场将 本项目与周围环境、地铁站、地 下停车场和服务区联系起来，具 有装饰效果的天庭和通风孔为地 下层带来光亮和空气。