第三章市场比较法习题一、单项选择题1.比较法适用的条件；是在同一供求范围内存在着较多的( )。
A.类似房地产的交易B.相同房地产的交易C.相关房地产的交易D.房地产的市场交易2.搜集交易实例时应注意所搜集内容的( )。
A.相关性和规范化B.统一性和相关性C.统一性和规范化D.统一性和准确性3.由于房地产的价值量大，成交价格往往采用( )的方式支付。
A.支付定金B.分期付款C.一次付清D.预付房款4.房地产正常成交价格的形成方式，是( )方式。
A.招标、拍卖B.合同定价C.通过市场交易成交D.买卖双方经过充分讨价还价的协议5.中国大陆招标、拍卖土地使用权的出让价较能反映市场行情，而协议出让价( )。
A.往往偏高B.往往偏低C.往往高于或低于市场价D.也基本与市场价吻合6.正常成交价，是指在( )应缴纳的交易税费下的价格。
A.买卖双方缴纳B.买方缴纳C.卖方缴纳D.买卖双方各自缴纳自己7.如估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积( )。
A.应与该宗土地的面积相等B.可大于或小于该宗土地的面积C.应与该宗土地的面积近似D.应与该宗土地的面积保持一定差距8.可比实例的交易类型应与( )吻合。
A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.估价方法9.为抵押、抵债目的的估价，应选取( )的交易实例为可比实例。
A.抵押、抵债B.类似C.一般买卖D.市场实际成交10.交易实例的成交日期与估价时点相隔( )以上的一般不宜采用。
A.半年B.1年C.2年D.3年11.选取可比实例的数量，一般要求选取( )的可比，实例即可。
A.5个以上B.10个以下C.5—10个D.3—10个12.估价中为便于比较，价格以( )为基准。
A.房地产总价B.房地产单价C.一次付清D.分期付款13.某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首期付款20％，余款于半年后和一年后分两期平均支付。
假设季利率为1.2％，则在成交日期时一次付清的价格为( )万元。
A.48.60B.47.90C.49.20D.5014.在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格，其中土地除了单价，还可为( )。
A.总价B.楼面地价C.容积率D.覆盖率15.如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用( )的市场汇价进行换算。
A.估价作业日期B.成交日期C.估价时点D.交易日期修正后16.可比实例房地产状况，应是可比实例房地产在其( )的状况。
A.估价作业日期B.成交日期C.估价时点D.交易日期修正后17.交易情况的修正，要以( )为基准。
A.成交价格B.市场价格C.交易价格D.正常价格18.交易日期修正实际上是( )。
经过了交易日期修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。
A.房地产市场状况修正B.交易时间修正C.资金时间价值修正D.成交日期修正19.价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为( )。
A.固定价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数20，价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为( )。
A.前期价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数21.最适用的房地产价格指数或变动率，是( )。
A.全国房地产价格指数或变动率B.可比实例所在地区的同类房地产价格指数或变动率C.全国同类房地产价格指数或变动率D.可比实例所在地区的房地产价格指数或变动率二、多项选择题1.比较法适用的对象有( )。
A.高档公寓B.别墅C.房地产开发用地D.学校E.特殊工业厂房2.下列哪些地区难以采用比较法估价( )。
A.房地产市场较发达的地区B.房地产交易发生较少的地区C.农村D.城市E.近两年来没有发生类似房地产交易的地区3.比较法的操作步骤为：1.( )；2.( )；3.( )；4.( )；5.( )。
A.搜集交易实例B.求取比准价格C.建立价格可比基础D.选取可比实例E.进行交易情况、交易日期和房地产状况修正4.交易实例及其内容的( )，是提高估价精度的一个基本保证。
A.广泛性B.比较性C.真实性D.准确性E.可靠性5.选取的可比实例应符合( )等方面的要求。
A.规模应与估价对象的规模相等B.交易类型与估价目的吻合C.成交日期与估价时点接近D.是估价对象的类似房地产E.成交价格是正常价格或可修正为正常价格6.建立价格可比基础包括( )。
A.统一付款方式B.统一采用单价C.统一交易情况D.统一币种和货币单位E.统一面积内涵和面积单位7.( )，需要进行交易情况修正。
A.公司与其职工之间的交易B.不同母公司的子公司与子公司的交易C.以正常市场价格成交的交易D.以招标方式成交的交易E.不了解市场行情而成交的交易8.交易日期修正的方法有( )。
A.定基价格指数B.环比价格指数C.累计价格指数D.房地产价格变动率E.平均价格指数9.区位状况比较修正的内容包括( )。
A.环境景观B.地形地势C.朝向楼层D.建筑规模E.平面布局10.实物状况比较修正的内容包括( )。
A.环境景观B.地形地势C.朝向楼层D.建筑规模E.平面布局。
11.权益状况比较修正的内容包括( )。
A.土地使用年限B.土地出让方式C.容积率D.楼层、朝向E.公共设施完备程度12.房地产交易中，由卖方交纳的税费有( )。
A.土地增值税B.契税C.营业税D.印花税E.交易手续费13.房地产交易中，由买方交纳的税费有( )。
A.土地增值税B.契税C.营业税D.印花税E.交易手续费14.房地产状况修正可分为( )。
A.土地状况修正B.区位状况修正C.实物状况修正D.房屋状况修正E.权益状况修正三、判断题1.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同或相似。
( )2.如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而只有土地与建筑物合成体的交易实例时，一般不能采用比较法估价。
( )3.在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。
在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。
( )4.如果买方不了解市场行情，盲目购买，成交价格往往偏低心( )5.买方执意要购买自己喜好的房地产，其成交价格往往偏高。
( )6.相邻房地产合并交易的成交价格往往要高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。
( )7.如果可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比实例的价格做减价修正；反之，则应做增价修正。
( )8.不同使用性质的房地产，在进行区位状况和实物状况的比较修正时，其修正的内容及权重应相同。
( )9.如果可比实例的成交价格不是正常的，则不应选为可比实例。
( )10.有利害关系人之间的交易，其成交价格通常低于正常市场价格。
( )11.交易日期修正的关键，是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。
( )12.在交易情况修正中应采用正常价格比可比实例的成交价格是高还是低多少的说法。
( )13.将可比实例在其成交日期时的价格调整为在现时的价格，这种调整称为交易日期修正( )14.在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期修正。
( ）15.交易日期修正系数应以成交日期时的价格为基准来确定。
( )16.在百分率中，房地产状况修正系数应以估价对象的房地产状况为基准来确定。
( )17.间接比较修正是指将可比实例的房地产状况、估价对象的房地产状况均与设想的标准房地产状况进行逐项比较打分，求得修正系数。
( )18.经过了交易情况、交易日期、房地产状况修正后，就把可比实例房地产的实际成交价格，变成了估价对象房地产的客观合理价格。
( )19、某宗房地产交易中，买方付给卖方3200元/㎡,交易税费均有买方负担。
已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的6%缴纳有关税费，买房按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格为3299元/㎡.（）20、某宗房地产交易中，买方付给卖方3400元/㎡,交易税费均有卖方负担。
已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的6%缴纳有关税费，买房按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格为3208元/㎡.（）四、计算题1．有甲、乙两宗交易实例：甲：建筑面积130m2，成交总价50万元人民币，首付10万元，第二期于半年后付20 万元，余款20万元于一年后付清，年利率为5%。
乙：使用面积1800平方英尺，成交总价10.8万美元。
试建立价格比较基础（其中汇率为8.3，1 m2=10.764平方英尺．使用面积率为70%）。
2．需要评估某商品住宅在2006年10月的价格，在该住宅附近地区调查选取A、B、C 三宗已成交的可比商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表：注：1.交易情况中．正负值表示高于或低与正常价格的幅度。
2.房地产状况中，正负值表示优于或劣于估价对象房地产价格的幅度。
3.汇率：2005年12月1日~12月31日1，美元=8.3元人民币；2006年1月1日~10月1日1，美元=8.2元人民币；4．该商品以人民币为基准的市场价格从2005.12到2006.05期间，平均每月比上月上升2%；从2006.05到2006.10期间，平均每月比上月上升1%；试利用上述资料估计该商品住宅在2006年10月1日以人民币表示的正常单价。
3．评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500m2（l）收集有关资料：共调查乐A、B、C三宗土地买卖实例作为可比实例。
注：环比指数是运用上述资料估算该土地2006.09.20的正常市场价格。