二手房买卖流程第一步，找房。

这个显然是废话了，无论你是买亲戚朋友的房源也好，通过中介看中的房子也好，首先要找到看中的房子。

第二步，做产调。

（中介叫查档，专业点好不好？拿着产权证，户主身份证去才能调！）所谓产调，指到房屋所在地区的交易中心查询房屋产权状况。

目的，了解房屋的产权所有人，抵押状况，交易状况。

过程，很简单，到交易中心，报出房屋的具体地址，费用，交5块钱就行了。

时间，10分钟左右。

产调是很重要的手续，能保证你所买房屋的产权人是否真实，是否有抵押贷款，有没有被法院冻结，是否已经在进行二手房交易等等。

产调的结果如果一切正常，那么才可以考虑下面的买卖。

如果是有问题的房子，那么您看着办吧。

第三步，谈买卖条件。

1，价格。

不用多讲了。

需要提出的是未来合同上的价格将决定税金和贷款的金额，因此要自己权衡好这个成交价。

2，付款方式，定金多少，首付款多少，贷款多少，尾款多少。

3，交房日期。

通常可以约定在产权转移完成后的一个星期内，也可以自行约定。

4，交房条件。

毛坯，或者是装修，包含哪些家具，家电。

维修基金是否赠送。

谈好上面的条件后应该要付定金了，这个是我比较纠结的。

本身是没有定金合同这一个标准协议存在的，当然如果你找了中介的话，他们给你签的那个所谓定金合同是否具有赔偿效力我并不清楚。

但是没有中介的情况下，仅仅买卖双方间交付了定金，手写的定金合同不能保证一定具有赔偿效力。

我这次的经验是没有先付定金，直接在签好买卖合同之后与首付一起付掉了，但在买卖合同里面是分清楚了首付多少，定金多少的，其中定金部分是具有赔偿效力的。

但是如果卖房人很强势或者房子很抢手，买家是需要支付定金保证权益的。

那么在付了定金以后，写好受据，双方手写个定金协议吧。

第四步，起草买卖合同。

买卖合同是有标准版本的，可以在网上下载。

下载到文本后，双方一起按照合同每项条款，一项一项填进去就可以了。

解释里面两个专业术语：权力转移：指房屋产权从卖家更名到买家。

转移占有：指卖方交房给买房。

除了上面两个术语外，其他都是很好理解的文字。

合同的补充条款部分是空白，相关内容需要自己增加。

我的建议是在补充条款部分上写明下面内容：1.违约赔偿具体约定。

在合同正文里的违约赔偿部分比较简单，可以在这部分详细的重新约定一次。

2.如果卖方是到手价，那么这里要写明所有费用和税费由买房承担。

附件三是付款协议，这里要具体写明款项的支付方式和世间。

非常重要的一点，补充条款和附件三的部分由于要写很多文字，所以一定要在事先准备好，并打印出来，到签合同的时候直接粘到合同上就可以了，要不然合同当天手写会累晕的。

按照现在的情况，合同最少要打印7份，所以这个东西也要最少打7份。

第五步，签买卖合同。

前面所有准备工作完成后，买卖双方去交易中心签买卖合同。

所需材料，买卖双方，身份证，户口本，结婚证或相应证明的原件，印章，房产证原件，相关复印件若干。

程序，在交易中心前台拿个号，到相应的柜台按照提示办理就可以了。

时间，约一小时。

费用，买卖合同5元每本。

买卖合同都是当场打印的，服务人员会询问房屋的价格，过户的时间，这些连同房屋基本信息会一并打印在合同上面。

其余的空白地方需要手填，根据事先准备好的合同草稿，填上去并不是很困难。

由于限购政策，在补充条款的部分，交易中心会要求买方在购房人家庭成员情况申报表，需要买方签名盖章。

把上面准备好的补充条款和付款部分直接粘到合同上面，之后要在粘贴的部分骑缝签字和盖章。

买卖合同签好后，这次交易就已经成功了一大半了。

买卖合同一共需要7本，其中买卖双方各一本，银行一本，交易中心三本，未来物业管理中心一本。

如果申请首期监管的话，那么要再加一本给监管中心。

第六步，首付和缴税。

付首付一定要在银行柜台转帐，并妥善保留好转帐凭证。

缴税可以在过户当天，也可以在签合同当天。

不考虑未来契税上涨因素的话，这个税当然是在过户当天再交比较好。

当然如果不在乎这点钱的话，早交掉也省心。

首先在交易中心的税务柜台去核价，通常按照市价成交的房子，核出来的价格就是合同价格。

如果你为了避税做低了价格，那么核价出的价格有可能要比合同价高。

核价之后，凭核价单，产调单（第二步里得到的），房产证，买卖合同，身份证，提交给交易中心的税务部门核税。

等待核税结果出来后，去缴税后，可以拿到相应的完税凭证。

税费：满5年，唯一，普通住宅，卖家无税，买家契税1.5%。

普通住宅买方的契税是1.5%，非普通住宅的契税是3%。

除上述情况，卖家均要缴营业税和所得税，如是普通住宅，可以选择总价6.55%或差价30.55%两种方式的一个，如是非普通住宅，总价的选择变成7.55%.所需时间，大概一小时。

第七步，银行贷款。

所需材料，身份证，结婚证，户口本，买卖合同，首付证明，收入证明，外地户口还需要税单和银行流水单，公积金帐号。

带齐所有资料，去你想要贷款的银行网点，提交材料。

受理后，会给你一张表格。

之后，拿着这张表格，去浦东的房管中心查询申请人名下的房屋状况，以此确定申请人是第几套房。

在申请的一个星期后，去拿到查询结果，交给银行，开始进入银行审批程序。

银行的审批程序通常会在一个星期内完成。

银行审批通过后，去银行签署住房贷款合同。

签好合同后，拿到合同，一张申请书和一张委托书。

所需时间，合计两个星期。

银行贷款是很关键的事，这里我建议各位和我一样，找贷款中介帮忙，费用是在1000－2000之间。

贷款中介也许可以帮你争取到利率优惠，即便不能的话，通过相熟的银行也能保证你的贷款年限和放款都能达到你的要求。

第八步，过户。

所需材料，买卖合同，贷款合同，申请书，委托书，完税单，房产证，身份证。

贷款的事情搞定后，把所有材料拿到交易中心就可以申请过户了。

受理完毕后会给买方一张收件收据，20天后就可以凭收件收据领取属于买方的房产证了。

所需时间，20天。

这个时间可以最快缩短至3天，但是要花费一定的费用，还需要找到相关的人。

第九步，放贷及交房。

买方拿到产证后，会同时拿到他项抵押权证。

将新的产证复印件和他项抵押权证原件一起交给银行，银行将在3－5天之内完成放款。

很重要的提醒各位：银行利率的最终确定，是以放款当日的利率标准算，并不是以贷款合同签署之日算。

完成贷款放款后，按照合同的约定与卖方完成交房。

包括结清水电费，水电煤维修基金过户更名。

一切完成后，支付尾款，交易正式结束。

二手房交易注意事项1、核实卖方的身份。

如果是个人，看他的身份证；如果是单位，到工商局看它的档案资料；如果卖方有代理人，看他有没有经过公证的授权委托书。

2、到房管局查验卖方的房产证。

看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。

3、如通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的"两证"，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。

4、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。

5、如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。

由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。

6、如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。

7、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。

8、对房屋质量及其他配套主设施的审查。

在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。

9、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。

交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。

合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续。

二手房屋买卖合同样本卖方：_______________________________（以下简称甲方）买方：_______________________________（以下简称乙方）一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：甲方自愿下列房屋卖给乙方所有：1.房屋状况：（请按《房屋所有权证》填写）房屋座落幢号室号套（间）数建筑结构总层数建筑面积（平方方）用途2.该房屋的土地使用权取得方式"√"：出让（）、划拨（）。

二、甲乙双方商定成交价格为人民币________元，（大写）_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾元整。

乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清，付款方式：三、甲方在__________年_____月_____日将上述房屋交付给乙方。

该房屋占用范围内土地使用权同时转让。

四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。

五、本合同经双方签章并经嘉兴市房地产交易管理所审查鉴定后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。

如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用。

六、双方愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续。

未尽事宜，双方愿按国家有关规定办理。

如发生争议，双方协商解决；协商不成的，双方愿向（___________）仲裁委员会申请仲裁。

七、本合同一式四份，甲、乙双方及税务部门各一份，房管部门一份。

八、双方约定的其它事项：_____________________________________甲方（签名或盖章)_______________ 乙方（签名或盖章）_______________ 监证机关：_______________代理人（签名或盖章）_____________________ 代理人（签名或盖章）______________________签订日期：___________年____月____日房屋买卖合同甲方：（卖方）乙方：（买方）根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其有关法律、法规规定，甲乙双方经友好协商，甲方同意将自有房屋一处出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房屋做了充分的了解，愿意购买该房，特制订本合同如下：一、此房坐落于_______________________________________，产权所有人____________，产权证号_____________，房屋建筑面积____________㎡，使用性质：_______________。