招标需求书深圳市科学馆 2012 年物业管理项目招标需求书一、项目情况介绍 (一) 、深圳市科学馆大楼 1、地址:深圳市上步中路 1003 号。

2、占地面积:约 7000 平方米，建筑面积:约 12000 平方米，其中绿地面积 300 平方米(含草地)楼高 9 层，另加半地下室设备间。

3、建筑物情况: 1)科学馆大楼——9 层(3 部电梯，其中 1 部电梯至 9 楼，1 部电梯至 8 楼，1 部电梯至 3 楼)。

2)配电房及值班人员单身宿舍——局部 3 层。

4、主要设备设施介绍公用设施、设备情况: (注:采购方现有部分设备保养及其它项目合同未到期，由采购方继续履行前合同，如有疑问，现场踏勘或答疑时可向采购方询问) 。

1) 电梯三台:日立牌 3 层 3 站电梯一台;日立牌 9 层 9 站电梯一台;日立牌 8 层 7站电梯一台。

2) 中央空调系统:日立牌冷水机组二台，以及相对应的水系统、风系统、辅助设备、未端设备等。

3)消防系统:报警系统、灭火系统。

5、项目关键信息 1)预算控制金额:720，000.00 元?年。

2)服务期限:1 年。

注:各主要设备设施以现场踏勘为准，具体情况可向采购方咨询。

二、招标范围 1、环境卫生管理:红线范围内的环境卫生、垃圾清运、卫生、消杀管理等。

2、院内绿化管理，包括修剪施肥、浇水、杀虫及公共场所(含会议室、办公室)的花草摆放，不包括节假日或有关重大会议的花草布置。

3、化粪池抽吸、沟、渠、池、井、管道疏通等。

4、安全保卫。

5、消防系统的监控和管理。

6、停车场管理。

注:由于中央空调系统、消防系统、弱电系统、电梯等设施是全新安装的，由相关供应商负责维护保养两年，故上述设施两年内不需物业管理公司负责维护、保养。

三、项目服务具体内容及要求 (一)、人员管理要求 1、投标人须提供本项目物业管理人员上岗证、健康证及其他规定应提交的证明文件; 2、投标人应承诺 24 小时内撤换工作表现差或出现事故的物业管理人员; 3、中标人须为所有选派到本项目的工作人员办理医疗、养老、工伤、失业、生育等保险及住房公积金，签订劳动合同; 4、保安总人数不少于 20 人，周一至周日 24 小时值班，每班 5 人，其中 1 人在安保、深圳市三方诚信招标有限公司政府采购服务项目招标文件消防监控室值班，1 人在停车场值班，另 3 人在馆内值班。

5、清洁工总人数不少于 9 人，周一至周日白天、晚上上班，具体上班时间和排班情况由馆方与投标人另外协商。

排班确定后，清洁工在当班时间内不能离开本馆，并穿着统一服装。

6、绿化工 1 人。

7、专职管理人员 1 人。

管理人员上班时间不能离开本馆，若有事离开，需向馆方管理人员说明离开原因。

8、科学馆现有在馆工作十年以上的待岗人员十多名，投标人中标后，需雇用三至五名科学馆待岗人员当保安。

(二)、安全管理 1、实行 24 小时消防监控和安全防范，及时发现和处理各种消防事故隐患。

2、做好消防防范和日常巡查工作，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件。

3、物业红线图内无火灾。

4、保安员上班时间必须规范着装，佩戴上岗证。

5、24 小时值班，每班 4 人，其中 1 人在安保、消防监控室值班，1 人在大门口值班，另 2 人在馆内巡查。

科学馆有重大活动时，需临时增加 2 至 3 名保安。

夜间要在大楼及大院内进行定时和不定时巡查，并做好巡查记录。

6、严格执行工作纪律，不迟到，不早退，必须在岗在位，严禁睡觉，不准嬉笑打闹，不做与工作无关的事宜。

严格执行交接班制度，接班人员未到岗前当班人员不准离岗，值班人员做好值班记录及监控设施运行记录。

7、保安员服从馆方的管理，遵守馆方的规章制度，诚信待人，文明值勤，发生异常情况妥善处理并及时报告。

遇突发事件和自然灾害时，应无条件协助抢险救灾，且中标单位的管理人员要尽快到达事发现场。

(三)、环境卫生及防疫消杀管理1、负责与社区街道办、城管、卫生等有部门沟通和落实有关事宜，并办理有关手续。

2、负责做好物业门前及红线图以内所有的露天地面公共区域、以及所有建筑物的室内区域、所有公用设施及用具的卫生保洁与管理。

3、上述场地及设施具体包括:连廊(走廓) 、楼梯、电梯、消防设施、楼顶平台(含玻璃平台) 、天花、灯饰、风口、宣传栏、科普长廊、警示牌、悬挂牌(含门牌)、会议室、接待室、办公室、配电房、门卫、卫生间、外墙壁、门窗、玻璃、地面、工作台、电视机、电扇、空调机、绿地、各类沟井与管道等，以及其它未列明、但包含上述指定范围以内的场所及设施用具; 4、负责做好环境卫生、下水道、沟井的清淤处理、垃圾收集清运、化粪池的清运;办理好垃圾清运等有关手续; 5、定期开展除“四害”、白蚁防治及卫生消杀工作，严格按照上级有关部门规定进行定期的防疫消杀工作，在流行性传染病高发期或爆发期要严格按采购方或上级有关部门要求组织消杀;6、大院内公共区域及大楼内公共地方必须在每天上午 8:00 前打扫(清洗)干净，各种功能室按需要或使用情况每天清扫多次(包括地面、桌面、抽屉、黑板、门窗等) 。

7、室内保洁区要求做到墙上无灰尘、无蜘蛛网，门窗玻璃无灰尘，污物桶及时清理、外观保持清洁，垃圾日清。

8、卫生间要每天反复冲洗打扫，保持大小便池清洁无积垢、无异味;水龙头、水管无锈斑;地面要求做到无纸屑、无污垢、无死角，纸篓垃圾桶每天倾倒，保持外观清洁;地面无积水;花草池内无塑料袋、废纸、烟头等杂物;各种栏杆、标牌上无灰尘。

9、玻璃幕墙(高空)每月清洗 2 次，大楼外墙每半年清洗 1 次，室内大理石地面每月打蜡 1 次。

(四)、公用设施管理 1、保证公用设施整洁，公用楼梯、通道无堆放杂物及违章占用等; 2、消防中心安排专职人员管理 24 小时值班，持证上岗，经常巡视检查消防系统设备和设施，发现问题及时催促专业公司进行检修。

保障设备完好，运行正常。

2 深圳市三方诚信招标有限公司政府采购服务项目招标文件 3、加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常。

(五)、绿化管理 1、有专业人员管理，管理制度完善、可行。

2、实行标准化作业，由专人负责检查、监督。

3、负责承担管理区域红线图以内所有露天绿化、盆景、 (盆花) 室内盆栽植物等的维护、保养、修剪造型、施肥、浇水、除杂草、补苗、松土、杀虫、杂物清除等管理，保证植物生长旺盛。

4、承担科学馆有关公共场所花木的养护和更换，部门办公室摆设一大(株高 1.5 米以上)，馆领导办公室摆设二大(株高 1.5 米以上)一小株高 0.5 米左右植物，大堂植物两盆(株高 1.2 米)、二十盆株高 0.5 米、大堂服务台摆设一大(株高 1.5 米以上)，五楼办公区大门口摆设二大(株高 2.2 米以上)植物。

(六)、停车场管理 1、科学馆有室外停车位约 75 个，本馆和科协自留车位 50 个，余下 25 个停车位可对外经营。

2、停车场由投标人经营管理，营运牌照由投标人负责办理，相关设施由投标人出资配置。

3、本馆和科协自留的 50 个车位免收停车费，余下 25 个车位的对外经营收入归投标人。

4、投标人每月免费提供150 张停车票(每票停车一架次)给科学馆使用。

5、科学馆有重大活动时，馆方提前通知投标人预留车位，参与活动的车辆免收停车费。

6、派专人 24 小时值班，引导车辆停放，确保车辆停放有序，车辆完好无损。

(七) 、物业档案资料管理1、实行物业档案资料的系统化、科学化、电脑化管理。

2、完善各项管理制度，对所有档案集中管理。

各种物业管理资料齐备，条目清晰，标识齐全，分类明确，易于查找。

3、采用电脑资料、文字资料、磁盘记录资料、图表图片资料等多种形式的文档储存方式管理档案资料。

4、绝对保证档案资料的安全性和必要的保密性。

(八) 、其它服务事项 1、重大活动无偿提供协助及服务。

2、无偿提供搬运小型家具、办公用品等其它零星搬运工作。

3、遇突发事件和自然灾害应无条件协助抢险救灾。

四、管理期限该物业委托管理期限为 12 个月(一年)，从签订合同之日起。

五、物业管理标准及要求按“全国物业管理示范大厦”标准进行管理。

(一)、杜绝火灾事故、质量事故。

(二)、环境卫生达标率 95。

(三)、设备完好率 95。

(四)、房屋完好率 95 (五)、用户满意及基本满意率 95。

(六)、有效投诉处理率100。

(七)、有效投诉率低于 0.5。

(八)、环境卫生、消毒、消杀、绿化达标率为 100。

(九)、利用现代化管理手段对物业进行管理。

(十)、消防管理通过政府规定，年检完好率 100。

3 深圳市三方诚信招标有限公司政府采购服务项目招标文件 (十一)、确保馆内无刑事案件和其他人为安全事故发生。

(十二)、未尽事宜，依照政府主管部门及物业管理部门的相关规定执行。

六、物业管理经费包括如下项目 (一)、本项目物业服务费采用包干制，包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润等一切应尽费用。

应包括以下内容: 1、行政费用，包括:员工管理人员工资、社保等费用，办公经费等。

2、治安保卫费(含保安器材等与安保工作有关的费用) 。

3、环境清洁卫生费。

4、绿化维护费。

5、停车场管理费。

6、管理设备分摊及固定资产折旧费。

7、不可预见费。

8、法定税费。

9、物业管理佣金等。

10、招标范围有关项目内容要求所列的各项指定费用。

(二)、投标人应根据本企业的成本自行决定报价，但不得以低于其企业成本的报价投标。

(三)、投标人的投标报价不得超过财政预算限额。

(四)、投标人的投标报价，应是本项目招标范围和招标文件及合同条款上所列的各项内容中所述的全部，不得以任何理由予以重复，并以投标人在报价方案中提出的综合单价或总价为依据。

(五)、本项目服务费采用包干制，应包括服务成本、法定税费和管理企业的利润。

由物业公司根据招标文件所提供的资料自行测算投标报价; 一经中标，投标报价的月单价与年总价作为中标单位与采购单位签定的合同金额，合同期限内不做调整。

(六)、除非政府集中采购机构通过修改招标文件予以更正，否则，投标人应毫无例外地按招标文件所列的清单中项目和数量填报综合单价和合价。

投标人未填综合单价或合价的项目，在实施后，将不得以支付，并视作该项费用已包括在其它有价款的综合单价或合价内。

(七)、投标人应先到项目地点踏勘以充分了解项目的位置、情况、道路及任何其它足以影响投标报价的情况，任何因忽视或误解项目情况而导致的索赔或服务期限延长申请将不获批准。

(八)、投标人投标报价总额一经中标后，即作为中标单位与采购单位签订该项目合同的总价。