桃源居大型商业物业招商方案深圳中原物业顾问有限公司2006年3月目录第一部分宝安商业概况.....................................................3 二、大型商业物业概况.. (14)一、宝安宏观经济状况.......................................................3 1、物业基本资料.. (15)1、宝安简介.....................................................................3 2、各物业技术参数.. (16)2、主要经济数据分析.........................................................4 三、商业前景分析.. (17)3、小结..........................................................................6 1、商业现状分析. (17)二、宝安城市基础设施规划.................................................7 2、概述. (18)1、路网建设概况................................................................7 第三部分招商定位... .. (19)2、宝安未来城市发展规划..................................................9 一、前期分析. (19)3、小结...........................................................................11 1、项目周边未来规划及商业现状分布. (19)第二部分桃源居商业简介.................................................12 2、社区现有商业业态汇总 (20)一、桃源居介绍...............................................................12 二、招商分析.......................................................... (21)1、社区特色.....................................................................13 三、拟定业态定位. (22)2、社区交通 (13)3、社区配套 (13)4、概述 (13)第一部分宝安商业概况一、宝安宏观经济状况1、宝安简介宝安位于广东南海之滨，是深圳市六大辖区之一，地处东经113°52'，北纬22°35'。

全区面积733平方公里，海岸线长30.62公里。

宝安南接深圳经济特区，北连东莞市，东濒大鹏湾，临望香港新界、元朗，是未来现代化经济中心城市—深圳的工业基地和西部中心。

宝安作为深圳的六区之一，经济实力位居全市第二，但工业、出口、利用外资、财政出入都位居全市第一。

2、主要经济数据分析200000400000600000800000100000012000001400000160000018000002000000199719981999200020012002200320040.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%增长率⏹ 宝安区2003年常住人口约 182.7万，在2004年末户籍人口为33.1万，自建区起，全区人口增长稳定。

10020030040050060070080090019971998199920002001200220032004⏹ 宝安区国内生产总值从1997年的人民币 144.63亿元激增至2004年的人民币 786.16亿元，增长五倍以上，五年平均增长率比深圳特区高。

➢ 宝安区人口情况➢ 宝安区国内生产总值（GDP ）资料来源︰深圳市政府➢ 宝安区人均工资水平50001000015000200002500030000199719981999200020012002200320040.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%增长率⏹ 过往8年的宝安区的人均年工资水平持续增长在2004年的人均工资为人币25,368元，⏹ 总的趋势来看，宝安居民的收支持续增长，宝安城镇居民人均可支配收入和居民人均消费支出都超过了深圳市的平均水平。

38.1345.6153.7866.2780.3395.84123.63149.220406080100120140160199719981999200020012002200320040.050.10.150.20.250.30.35增长率社會消費品零售總額（億元人民幣）年增长率➢ 宝安区社会消费品零售总额⏹ 2004年宝安国民经济继续保持快速增长，社会消费品零售总额达民币149.2亿元，增长20.68%，比全市增长率高。

3、小结：➢ 通过以上对宝安宏观经济数据的分析可见,无论是宝安经济或者居民的收入以及消费水平和消费档次都在进一步提高,宝安区将是未来深圳消费额主要的增长空间。

➢ 在各种利好政策的带动下，宝安商业己成为关内众多零售商家的焦点，而宝安居民的消费能力也是商家进驻的信心保障之一 ➢ 宝安经济在过去的多年中增长强劲，虽然零售总额与全市各区比较明显偏低，但经济数据显示零售市场仍然存在庞大的发展空间，可以说是深圳市各区中发展潜力最大的行政区。

1002003004005006007008009001000199719981999200020012002200320040.050.10.150.20.250.30.350.40.45增长率⏹ 2004年,金融机构存款余额达民币905.76亿元，增长22.3%。

宝安金融机构存款余额逐年递增，这与整体经济增长以及居民收入提高有紧密的关系。

➢ 宝安区金融机构存款余额二、宝安城市基础设施规划 1、路网建设示意图一批重大交通项目的投入，使宝安区与深圳特区的联系更加便捷，商贸更加繁荣。

107国道连接广州、东莞、深圳的交通主干道，车流量非常大。

宝安大道衔接特区内三条主要东西向主干道：深南大道、滨海大道、北环大道 西部通道国家干线公路网连接香港特区的惟一高速公路通道 地铁1号线由罗湖口岸至宝安机场，有近14公里在宝安境内，初步设计的14个车站中有7个在宝安区 滨海大道宝安滨海大道东起南头与深圳湾滨海大道和深港西部通道相接，并与东莞长安镇相连 实现珠三角区域一小时交通；加强深圳乃至珠三角都市与京津塘都市圈、长三角都圈的联系龙华新客站大铲湾码头年设计集装箱吞吐量最终达1000万标箱的运输能力。

2、概述➢宝安地处广州、深圳与香港之间，有着重要的经济地理位置，随着交通网络的不断完善，使宝安区与其他区域的往来更加便利，蕴涵着巨大的商机，将会带动整个宝安的房地产及商业发展，展望未来，宝安城市新中心组团定位的落实，宝安大道的通车以及地铁一号线延长线的贯穿，将对项目的兴建起到正面的影响，为其成功开发创造了有利的环境。

➢城市化进程推动宝安商业与住宅房地产的发展，众多零售商家的进驻预示着未来高质素的零售设施供应也将快速增长，这将导致商业市场竞争渐趋激烈。

➢宝安公路网的建设，将使宝安区域间连接更为紧密，交通通达更为便利，对本项目商业辐射将是有力支持。

综述：宝安已经建立搭起了成熟便捷的立体交通网络，城市飞速发展指日可待。

3、宝安未来城市发展规划——“一中心、两轴线、四组团”➢一个中心：宝安中心区从整体规划上，宝安中心区的定位是深圳市西部的城市次中心（二级中心），也是宝安区的政治、经济、文化、体育、信息中心，是宝安的花园式滨海城区，是政府未来3年重点规划的建设区域。

根据法定规划图则，整个地块呈扇贝型分布，将沿两条轴线、三个层圈：⏹中央绿轴和发展主轴以中心广场、中央公园、海滨广场为主线，两侧为文化娱乐和会议展览设施。

⏹以购物广场、步行街为主线两侧，标志性商业建筑酒店和商务办公写字楼依次排开。

⏹第一核心层的行政、文化、商业、金融建筑以高层为主。

⏹第二圈层的小高层混合商住区。

⏹第三圈层的商住区以多层建筑为主体。

➢两个轴线：西部轴线：新安-西乡-福永-沙井-松岗已经为制造业和高新技术产业密集的区域之一，在深圳乃至全国都有重要的地位。

中部轴线：龙华－观澜是未来深圳最重要的国际物流业基地、高新技术产业基地之一。

➢四大组团：新安中心组团：新安-航空城-福永(以本项目为核心)重点发展商贸、金融、旅游、信息咨询等第三产业和高科技产业，建成现代化经济中心城市，成为宝安的行政、经济、商贸、金融和文化中心。

新安中心组团“现代化经济中心城市”的定位，预示着新安、西乡片区商业前景广大，将带动商业、酒店、写字楼等房地产的飞速发展。

沙井西部组团：沙井－松岗以发展工业为主，积极发展资金、技术密集型的电子、机械、精细化工和建材行业，建成现代化的城区。

龙华东部组团：龙华－观澜重点发展仓储业，并相应发展一些工业、商贸业和第三产业，成为福田中心区的延伸和后备服务基地。

光明中部生态组团：石岩－光明－公明保持良好的生态环境，发展无污染、耗能少的轻工业、高科技产业、生态及旅游观赏农业。

4、小结➢纵观宝安商业，总体商业格局正在发生变化，新安湖商圈与前进路商圈并驾齐驱，西乡商圈后劲十足、新中心区商圈异军突起的新格局正在形成。

同时，宝安的商业网点数量、商业物业规模以及档次正在迅速提高，宝安商业将随着宝安经济、社会的快速发展而迎来新的历史阶段。

➢零售商业集中在宝安主流及传统商业区域内。

➢零售商业未来发展集中在新中心区、前进路及新安湖片区、西乡片区。

➢片区零售商业存在较大市场空白点，零售商业的未来发展存在巨大空间。

尤其是西乡片区缺乏集中一站式的品牌商业，诸如一些标志性餐饮、居家装饰、文化中心、家电商务等有待形成统一完整的商业体系。

➢宝安未来的城市规划，使宝安从一个工业密集的乡镇转变为集商务-旅游-观光-文化为一体综合现代化城市。

且发展速度惊人，在与龙岗、盐田以及罗湖、福田、南山的竞争格局中，宝安是最具发展潜力的富饶土地集中所在。

第二部分桃源居商业简介一、桃源居介绍桃源居位于深圳宝安西乡，位于107国道与洲石公路的交汇处，属于宝安中心组团。

桃源居自1992开始规划，总占地近116万平米，总建筑面积180万平方米，规划人口5万人。