2002安徽合肥市房地产市场分析报告目录一、合肥市房地产进展现状1、房地产市场迅猛进展2、合肥市房价一路走高3、商品房总体上供小于求4、合肥各区域房价现状5、规模化开发主导市场6、卖方市场渐变买方市场7、五大因素推动房价上涨8、加大二手房监管力度确保房价稳定增长二、合肥潜力购房消费者特征分析1、购房需求更旺，购房群体更年轻。
2、不同年龄消费者购房意向分布3、家庭年收入４万－６万元群体是市场需求主体4、不同收入消费者购房意向分布5、中高学历群体成为购房主力三、合肥土地市场进展四、直面2005合肥房地产市场1、加强对土地资产的集中统一治理，严控供地打算指标，实现对房地产市场的宏观调控。
2、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡3、加强对土地资产的集中统一治理，严控供地打算指标，实现对房地产市场的宏观调控。
4、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡5、三位联动，有力推动都市旧城区改造的进程6、以房地产经济为先导，促进多产业并进7、规划引导，成片配套，通过市场配置经济杠杆作用，提高土地利用率8、信贷:政策调整引导理智消费9、以后合肥楼盘的进展趋势蚌埠住宅市场深度分析1. 总体进展情况及特征2002年蚌埠市房地产总开发量为138.66万平方米，住宅为114.75万平方米，其中不墅及高档公寓开发22330平方米。
房地产进展逐步走向成熟，城区逐步向周边扩展，其中尤以东部的进展势头最猛。
住宅市场快速进展，住宅需求和开发都呈稳步上升，房地产进展势头好。
1.1蚌埠市房地产总体概况1.1.1 98年是蚌埠房地产业的转折点从蚌埠1991年至2002年销售给个人的住宅面积趋势图能够看出，蚌埠在1998年之前与98年以后销售给个人的住宅面积出现了明显的差距，讲明在1998年之前一直处于打算经济下的分房时期，1998年房改制度出现效果，房地产业进入快速进展时期。
1.1.2住宅开发量总体呈上升趋势，但幅度较小据蚌埠的统计年鉴显示，蚌埠的房地产住宅开发量上升较为平缓，如上图所示。
1.1.3房地产开发量和销售量较低蚌埠作为一个地级市，房地产年开发量仅为100万平方米左右，而商品房实际销售面积也仅不足五十万平方米。
与同规模级不的其他相对发达都市相比，差距专门大。
在一定程度上讲明蚌埠的市场容量较小，对住宅的消化能力有限；这种市场状况对凤阳新城的住宅开发而言，是一个考验。
2000年住宅市场统计如下表：项目全市（市区、怀远、五河、固镇）市区（东区、中区、西区、郊区）商品房实际销售面积M2 443937 362752住宅M2 388244 327903商品房预售面积M2 77192 74228住宅M2 67930 65290商品房空置面积M2 43522 27102住宅M2 25908 10178商品房实际销售额万元58344 49241住宅万元44906 403391.2蚌埠市旧都市改造及二手房市场分析1.2.1二手房交易量高于新建商品房依照《蚌埠市房地产交易市场2003年1-9月份交易量信息》显示蚌埠市2003年1-9月份新建住宅商品房交易量为11.44万M2，而二手房交易量为16.51类不项目合计新建商品房存量房（二手房）住宅非住宅住宅非住宅宗数（户）8163 1291 219 2637 161成交面积（万M2）110.87 11.44 3.26 16.51 1.21成交金额（万元）75300 13800 9672.03 13200 2433.27万M2，比新建住宅商品房高出5万多平方，可见蚌埠的二手房市场活跃。
1.2.2都市拆迁激活二手市场，带动一手市场蚌埠的旧城改造力度接着加大，对棚户区改造接着加快，同时在2003年蚌埠的旧城改造全面铺开，大面积的旧房拆迁，激活了二手房市场，并同时带动了一手市场的进展，为本案的住宅开发描绘了美好的蓝图。
1.2.3政策的干预，促进了经济适用房的介入蚌埠市的大面积拆迁，一方面拉动一手市场，另一方面使市民住房成了问题，因此，政府通过政策干涉，促进了经济适用房和廉租房的介入，使得有望扩容的消费市场变化不明显。
1.3蚌埠近期楼市分布情况蚌埠市行政区域分为四区三县，但房地产进展则要紧集中于东区和中区，西区和郊区占有比例较小。
三大板块构成了蚌埠房地产市场进展的差不多格局，并逐步形成了“以中区和东区为进展核心，向东接着进展”的市场态势。
但由于各个区域的市场基础，城建进展，经济水平，消费能力以及进展定位等方面各有差异，造成了各个板块房地产进展水平参差不齐。
1.4市场分析楼盘档次中低档次中高档盘均价（元/米2）1200-1700 1700-3000、6000物业形态以多层为主、极少量的联排不墅和小高层主力户型二室二厅75-95米2、三室二厅115-175米2消费群体较集中，要紧以中高收入阶层为主楼盘数量40个左右项目规模规模较小，一般在50亩左右1.4.1住宅总体价格分析研究（1）蚌埠市住宅销售价格走势（1990年-2002年）从蚌埠市房地产进展历史看，在99年前后蚌埠的房价波动较大，1 996年有明显的起伏，而进入21世纪后，住宅价格进展较为稳定，缓步上升，要紧缘故是房地产在全国相对成熟，蚌埠的房地产进展也逐步进入“状态”。
蚌埠市在安徽省经济进展地位的变化也成为住宅价格变化的缘故之一。
1996年，随着京九铁路线的开通，使得临近蚌埠的阜阳市一跃成为安徽省又一个重要的铁路枢纽都市，如此，蚌埠不再是安徽省唯一的铁路枢纽。
安徽省的这种单一交通枢纽向多极的转变，改变了蚌埠过去的交通条件方面的优越地位，其经济也受到了专门大的威胁，逐步走下坡路了，而房地产的价格大概也同时受到了波击，出现了波动。
（2）不同建筑类型房价研究：多层与小高层平均差价500多元通过细分，蚌埠市中心城区目前多层住宅均价为1700元/M2，而小高层的均价为2200元，每平方的差价在500多元。
蚌埠市目前没有高层住宅，以多层为主，在地价较高、居住较集中的中心地区有部分小高层。
不墅价格2000--5000元目前，国内关于“不墅”的界定比较“宽容”，通常依据建筑类型就能够给予确认，而关于各项景观条件并不苛求。
而蚌埠市的不墅开发量专门少，只是零星开发，没有纯不墅项目，且价格差异专门大，如“一品黄山苑”的不墅价格在2200元/米2，而地段环境较好的不墅售价在5000-7000元/米2。
（3）房价上涨缘故分析产品品质提高房子不仅面积在“增肥”、“绿化面积也增加了许多”、“配套比往常更加齐全了”、“物管尽管还不完全中意，比往常也专业全面”……房子涨价的另一个缘故是：房子精雕细琢了，绿化、配套等逐步提升。
这些变化是近年来房地产业的变化，同时也是蚌埠楼市质量提高的标志。
建筑类型变化其中除了由于开发的建筑类型中，小高层和不墅类中高档产品切入市场，抬升了整个楼市的平均价格，也增加与之共同开发产品的附加值。
这是阻碍蚌埠房价上涨的缘故之一。
外来开发商的推动外来开发商进入蚌埠市场，带来了全新的开发理念和优质的产品，有力的推动了蚌埠房地产市场的进展。
例如，由浙江康恒开发的“沁雅花园”楼盘品质相对较好，价格定位过高，使得周边地段以及整个蚌埠的住宅市场价格受其阻碍相应提高。
形成了一个价格上的跳跃。
投资成本的增加产品质量提升的同时意味着投资增加，建筑材料在不断推陈出新的同时质量也“更上一层楼”，更好的基础设施，更好的环境、配套、服务，项目素养全面提升，投资成本也随之上升。
1.4.2楼盘调研究分析（1）蚌埠市商品住宅销售面积及销售额走势（1996年-2002年）从蚌埠市住宅销售面积和销售总额趋势看，蚌埠的住宅销售整体呈上升趋势，尽管总量不大，但却稳步进展。
（2）蚌埠市楼盘汇合◎依照蚌埠市楼盘分布、阻碍力和规模对蚌埠楼市进行排序：楼盘建筑面积M2 备注楼盘规模备注东区 5 新世纪广场90000 高层1 龙湖香都180000 ＃※ 6 光彩大市场15000002 新新家园120000 7 余庆苑83000 小高层3 东方明珠100000 8 新新苑96004 世纪家园64000 9 康庄生活小区旧项目不墅5 和顺家园68000 10 天奥房产73766 东城家园•名仕苑44000 11 张公山北村910007 生活家30000 西区、郊区8 皖北民族大市场75000 1 新怡绿洲＃9 清华园60000 2 阳光水岸※10 天祥家园37000 3 朝阳嘉园11 和顺家园18000 4 高科花园12 金城花园18000 5 新苑小区13 祥如家园25000 6 穗丰苑14 亨通花园29000 7 一品黄山苑＃15 交通花园9000 8 天地人花园16 金康园8500 9 长青小区17 阳光新城3650 10 淮上小区一期18 宏业路七区3740 备注：＃：表示有少量不墅※：表示有少量小高层其中“新世纪广场”为商场和宾馆，上部为住宅。
中区1 沁雅花园3000002 南北•米亚花园1100003 中心花园630004 工农家园120000总结：总体特征：户型大、规模小、品质低、不墅少蚌埠市市区项目相对集中，由于地域范围较小，房地产进展较慢，楼盘相对较少。
楼盘以多层住宅、公寓楼、纯居住楼为主，辅以个不小高层，规模及体量较小，占地超过5万平方米的较少，但一般户型较大，而且市场趋向于跃层和多厅。
目前，蚌埠整体楼盘的品质不是太高，就建筑风格而言，以现代主义风格为主流，欧美风格极少，而一般低档楼盘则以混合型为主，色调搭配呆板，暖色为主，尽管符合了北方气候特点，但在视觉观感上极其乏味。
不墅的开发量极少，只有“龙湖香都”、“新怡绿洲”新开发了微小量的联排不墅。
“龙湖香都”拟建30套不墅，现一期建10套已售完，“新怡绿洲”仅有几幢双拼不墅为客户内定项目，此外的康庄生活小区为旧项目不墅。
（3）要紧楼盘分析：楼盘名称龙湖•香都项目类型40幢多层、小高层和4幢美式联排不墅开发商安徽华汉置业有限公司地理位置解放路与兰凌路的交叉口（现新市政府北侧）交通状况5、7路公交车直达该小区工程进度一期最快已建到四层总占地面积170亩总建筑面积187578 M2容积率 1.65 绿化率40.2% 有用率配套设施健康会所+泛会所、商业街（含大型超市）、幼儿园层数多层（6层）物业治理费0.48元/ M2 交楼标准毛坯房推出日期2003．10．18 交楼日期2004．11．10付款方式及折扣一次性、分期、按揭（房交会期间一次性付清9.5折）售价最高3300元/ M2 最低1400元/M2 均价2500一楼花园有（赠送）顶层阁楼有（赠送）主力户型户型面积推出套数售出套数出售率二房二厅一卫77.66 M2二房二厅一卫85.11 M2三房二厅二卫108.31 M2三房二厅二卫126.77 M2四房二厅三卫158.60 M2目标客户群中高层收入家庭主力卖点1000平方米中央水景主题公园1300 M2健康主题会所+泛会所大型商业街，双艺术幼儿园周边环境周围有百大超市，华运超市，龙湖大酒店，振兴大酒店，东方明珠大酒店，建行，工行，农行，交行，铁路医院，铁路中学，龙湖中学广告诉求打造珠城第一人居环境综合点评：精品需要精心打造，高品质的房地产项目需要高素养专业队伍完成。