6.3项目地理位置、交通条件非常优越，往珠海九洲港或拱北出入境关口约12.5公里，港珠澳大桥入口近在咫尺，离城际轻轨三乡站约2公里，广珠高速公路西线、沿海高速公路贯穿坦洲境内并设有出入口。项目虽然地域归属中山坦洲，但与珠海前山莲塘接壤，和华发嘉园相邻。社区规模较大。项目结合周边地形地貌的特点，规划为小高层和高层住宅，由18栋12～18层的住宅组成规错落排列，使小区的天际轮廓高低错落，项目为东南亚风情园林，融入生态思想，营造自然生态美，结合中心景观轴线，布置有泳池、广场、组团绿地等，园林与小品结合，自然景观与人文景观交错，通过对“水”元素的塑造，形成了小区的特色景观。成块状分布的庭院绿化分布在各组团内部，各组庭院形态各异，主题也各不相同
6.2志洪嘉园地处中山,珠海双城中央地段。小区南面是一块待开发的住宅用地；小区北面道路可以直通珠海市区，连珠海市“十一五”发展规划中的交通计划的重要项目金凤路，直通金鼎，连接京珠高速；与广珠轻轨明珠站距离300米，步行5分钟。轻轨将直接连接港珠澳大桥，随着09年轻轨开通，以及
港珠澳大桥的动工，必定将为志洪嘉园的商业及住宅发展，创造巨大的升值空间。该项目由21栋多层和小高层电梯洋房组成，户型多元化。从28平方米的单身公寓到85平方米的三房，适合人们不同的居住要求。
4 调查方法：
4.1 现场查勘、询问相关中介
4.2 结合网上查询及现有资料分析得出结论
5 调查内容：
本次调查主要是对各楼盘的均价、价格范围、南北朝向的价格差异、复式价格差异、周边因素对楼盘价格的影响有更清楚的认识。
6楼盘简介：
6.1百花小镇位于中山市坦洲镇十四村内距离华发嘉园仅150米项目占地约5.7万平方米总建筑面积18万平方米共分三期开发约容纳1762户业主项目打造以荷兰风情园林为主题的小区让居住在这里的业主每天都能感受到生活在花的王国里项目比邻珠海前山用坦洲的售楼价格就能享受泛前山高性价比生活金凤路翠微西路明珠南路近在咫尺交通便利两个主要巴士站点多条公交线路走遍珠海的各个区域华润万家台商活动中心旺嘉购物中心民润超市前山邮局银行等生活配套一应俱全成就简单便利多样的珠海生活圈
其次：从景观影响以及楼层来看，高层楼盘每高一层都比低层高出几十到一百元/㎡，高楼层价格较高，高层可以观看园林景观、水池景观。以绿杨居为例，楼层较高一方面可以规避低楼层所带来的城市噪音，另一方也可以观看整个小区的园林风景。较高的楼层相对于低楼层来说更大的好处在于采光，高楼层所带来舒适环境与高出的几十到一百元/㎡的价位来说性价比是十分之高的。
再次：从楼盘的特点来看，楼盘的构造户型是多元化的，可以满足不同户主的需求。以志洪嘉园为例，该项目由21栋多层和小高层电梯洋房组成，户型多元化。从28平方米的单身公寓到85平方米的三房，适合人们不同的居住要求。 现正热销C区，E区，H区三区，其户型分别有单身公寓建筑面积为27平方米，一房一厅一卫一阳台建筑面积为37.38平方米，二房一厅一阳台建筑面积为57.96平房米，三房一厅一卫一阳台建筑面积为80.99平房米。E区南向单位景观为待开发地自然景观，背面单位看小区园林景观， H区所有单位看园林景观，区西向单位看园林及水池景观。极大地满足了人们的需求。
总结：楼盘地处中山,珠海双城中央地段，为不少外来居住者提供了住所方面的方便，地处交通要地，节省了居住者的时间效率。百花小镇房均价处于人均消费水平，户型多元化。低廉的价位、方便的交通吸引了大量外来居住者。据目前观察，楼盘销售前景良好，未来涨幅情况可待进一步调查。
7 价格调查：
通过现场询问多个中介，现场勘查，得到以下楼盘价格表：
楼盘
均价（元/㎡）
最高（元/㎡）
最低（元/㎡）
特殊户型（元/㎡）
楼层差（元/㎡）
百花小镇
4300
6900
3800
复式6500
50
志洪嘉园
4700
5700
3180
复式5350
100
绿杨居
4800
6800
3680
无
100
8 结果分析
首先：从楼盘的均价来看，楼盘性价比较高，其均价都不超过5000元/㎡，价格便宜，因为楼盘地处中山、珠海双城中央地段，人员构成较杂，小区物业管理相对薄弱，虽有保安但基本可随意进出。
中山市坦洲镇十四村百花小镇志洪嘉园绿杨居房地产楼盘调查报告
调查报告
1 调查目的：
1.1 了解百花小镇、志洪嘉园、绿杨居当前价格
1.2 了解调查楼盘价格的楼层差
1.3 总结楼盘特性及其对评估价值的影响
1.4 分析不同影响因素对楼盘价格的影响程度
2 调查时间：9月6号—9月10号
3 调查地点：中山市坦洲镇十四村百花小镇、志洪嘉园、绿杨居