养老运营商（亲和源老年服务有限公司）主要职能如下：
外包供应商主要包括：美国爱玛克、法国索迪斯、香港美格菲、上海曙光医院等知名公 司，分别提供着物业、餐饮、健身、医疗服务。
竞品项目分析
1、新东苑·快乐家园
该项目坐落于闵行区华漕镇，于 2014年4月开建，计划于2016年10月向老 人开放。为上海首幅公开出让的养老用 地（土地使用年限50年），该项目占地 面积100亩，将建设15万平方米的专业化 养老服务设施，满足1200位老人改善型、 高品质的养老服务需求。老年居住和配 套功能区比例为3：7。拟采用会员制服 务方式经营（会费收费标准正在市场试 水中，据说为200万元/个。该项目总投 资为9.6亿元，约合80万元/个养老床位 的配置标准）
资金缺口
2013年
养老保险个账亏空2.2万 亿 亏空比例88%
【数据分析】
上海市养老市场需求分析
2013年底上海60岁及以上老年人口数量达到387.62万人，占户籍人口总数的27.1%；其中80 岁以上高龄老人71.55万人，占总人口的5.0％；人均期望寿命已达82.47岁，居全国各省市 首位。截止2013年底，全市养老机构共计631家，其中政府办317家，社会办314家；床位 108364张，占60岁及以上户籍老年人口的2.8%。 分析：一些发达国家，机构养老床位数一般达到老年人口总数5%左右，据此进行推算，上海 目前还有8万张床位的建设需求。
对外营业 盈利
健 康 会 所 收 费
度 假 酒 店 收 费
盈利模式四：对外营业盈利
会所0.6-2.88万元/年，酒店380-680元/晚
亲和源组织架构
集团公司下设项目开发公司和养老运营公司（上海亲和源老年服务有限公司）两个子公 司，项目开发公司负责前期开发建设，养老运营公司负责后期经营。养老运营公司在经营 过程中引进第三方专业机构来完善和提升服务质量，需支付一定引进费用。
解读：国家及上海市政府在相关扶持养老产业发展的政策中，针对市场化盈利性的 养老机构，并没有非盈利性机构可以享受的建设补贴，但可以享受行政事业性收费减 免的政策优惠。
目录
n 结论建议 n 地块情况 n 养老地产经济市场环境分析 n 标杆案例及竞品项目分析 n 项目规划设计方案及经济测算 n SWOT分析
安全性：建立危险预防管理体制，根据危险评估，建立个案危险 预防措施并落实在日常服务的具体方案中。
先进性：根据老人的实际状况，通过介护评估制定个性化养老介 护计划，随时记录并确认介护主题、定期评估与状态跟踪、及时 调整介护方案。
贴心服务
定期为老人提供陪同就医和代配药服务（每周四上午）； 委托代发口服药、服药介助服务； 老人贵重物品及钱财的保管的服务； 代买代办：定期为老人外出购买物品 为入住老人提供年度体检的服务。
全国老龄委联合民政 部等国家十部委发文 《关于全面推进居家 养老服务工作的意见》 老龄委《中国老龄事 业发展“十二五”规 划》
国务院《关于加快养老服务 的若干意见》 民政部《关于鼓励和引导民 间资本进入养老服务领域的 实施意见》 ……
税费减免 财政补贴
优惠利率 贷款贴息
培训支持 科技服务
……
【政策详解】
生活环境打造——清洁、宜居,一尘不染
生活环境打造——休闲配套
儿童游乐
休闲露台 塑胶操场
门球
阳光房
小型GOLF
宜老设施
细节——指示系统
软性服务——丰富的活动
母亲节活动
垂钓
K歌房
四种盈利途径
1、卖使用权
2、服务年费
3、下游服务附加费
4、对外营业盈利
卖使用权
盈利模式一：卖使用权
45-88万元/套
配套机构：引进美国爱玛克、法国索迪斯、香港美格菲、上海曙光医院等著名的公 司和单位，分别提供物业、餐饮、健身、医疗服务，形成服务支撑体系
美格菲健身会所
一楼
接待处、销售办公室、小卖部、游泳 池、更衣室、毛巾及钥匙办理柜台
二楼 儿童及休闲室、行政办公室
三楼
水疗区、洗浴室、果汁台、健身房、 医疗检测房、康复理疗区、健身器械 区 更衣室
政
定原则
府
立规范
出
贴补助
招
给政策
定原则 90、7、3
居家养老 90%
（上门服务） △生活照料△家政服务△康复护理 △医疗保健△精神慰藉
社区养老
△社区日间照料 △居家养老支持
7%
机构养老 3%
△设施建设为重点△老年养护机构 （失能、半失能）△生活照料 △康复护理△紧急救援△医疗机构
政策来源：社会养老服务体系建设规划（2011-2015）
目前，泰康之家系列养老社区， 已经在北上广和常州等地开设4家。根据 泰康人寿运营计划，凡是购买泰康人寿产 品总额超过200万元，或者支付50-80万元 会员加盟费的客户，即可在任意一地的泰 康之家享受养老服务和旅游度假服务（期 限为10年，超过另外收取费用）。另外正 式入驻后的每年管理费12万元。
标杆案例及竞品分析小结
• 亲和源会员卡缴费表
服务年费
盈利模式二：服务年费
2.38-11.4万元/年
健 康 老 人
卧
11.4万/
床 老
年9.6万/年
人
3.72万/年
3.24万/年
下游服务附 加费
盈利模式三：下游服务附加费
•医疗
•超市
•教育
•婚介
•营养膳食 •美容美发
•购物中心 •主题活动
•医疗保险 •……
•服装美容
•生活用品
ü1.对市场化营利性的养老机构，在研究制定本市养老 产业发展的政策中统筹考虑予以支持。
ü2.对营利性养老机构建设，减半征收有关行政事业性 收费，对养老机构提供养老服务，适当减免行政事业性 收费。落实企业年金、职业年金个人所得税优惠政策。
政策来源：上海市人民政府关于推进本市 “十二五”期间养老机构建设的若干意见
入住人群：老年公寓针对活跃老人；颐养院针对失能老人
老年公寓(生活可自理)
颐养院(需专人照料,全护理型)
u 由12幢多层电梯住宅楼组成
u 老年公寓设838套居室，可供1600位
左右的老人享受其中 u 居室建筑面积约58到119㎡
基本服务
u 室内橱柜床椅、家用电器一应俱全，
有线电视、宽带网络、电话全部开通，
功能构成：医院、会所、配餐中心等配套设施同会员生活融合在
一起
颐养院：
Ø大楼分布：医院、 临终关怀、护理中 心
老年公寓：
Ø共12栋楼
索迪斯餐厅：
Ø法国著名餐饮公 司
老年度假酒店：
Ø客户人群：试住 老人、短期度假、 探亲子女
事务中心：
Ø销售大厅
美格菲健康会 所：
Ø专业的管理团队 Ø先进的设备器材 Ø特设的疗养、康 复区
Ø 年费价格根据服务标准制定，与会员卡价格也相关联，行业一般认为在入住率达到75%的 时候，年费收入可以达到养老运营收支平衡点。养老运营开支主要用于医院、会所、餐饮 等第三方专业机构引进费及运营公司团队开支。
国家及上海市对盈利性养老机构政策详解
2013年国家出台《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35 号），提出“要通过完善扶持政策，吸引更多民间资本，培育和扶持养老服务机构和企 业发展”，“营利性养老机构建设要减半征收有关行政事业性收费，对养老机构提供养 老服务也要适当减免行政事业性收费，养老机构用电、用水、用气、用热按居民生活 类价格执行。”
四楼 康复咨询/理疗 五楼 多功能会议厅
盈利模式：两部收费制，即会员卡费用（45-88万）+年费（3-7万/年）
咨询合同章程 入会申请 入会审核 会员确认 会员信息登记 权益人合约 入住合同
推 担体 荐 保检 人 人合
格
入住
会员卡
享受使用权年限
小户型
购买会员卡费用
中户型
大户型
小户型
年费
中户型
大户型
备注
户型面积
A卡（不记名）
B卡（记名)
与房屋土地年限同（70年）
至老人寿终（15年）
45万
75万
55万
88万
2.98万/年/套
4.98万/年/套
2.38万/年/套
6.98万/年/套
允许转让会员卡， 第一批50万A卡已升值为75万
未满15年，多余费用可退 超过15年，超过时间免费
小户型（58平方米）、中户型（72平方米）、大户型（120平方米）
给政策 支持发展
•国务院办公厅转发全 国老龄办公室和发改委 《关于加快发展养老服 务业意见的通知》 •中共中央、国务院 《中共中央、国务院关 于加强老龄工作的决定》
十七大《报告》
•民政部《社会养老服 务体系建设十二五规划》 •国务院《关于印发社 会养老服务体系建设规 划的通知》
优先供地
国务院新闻办《中国 老龄事业的发展》白 皮书
【标杆案例解读】
n 社区养老模式的代表作，开山鼻祖。 n 也是以会员制模式开发的最成功项目。 n 2008年开始营业，2014年终于收回投资，并实现收支平衡(7年)。
背景资源： 上海南汇区康桥镇，属城市近郊，土地成本低廉，规模体量适中
p 占地面积： 83680平米 p 总建筑面积：10万平米
老年公寓: 72355.3平米 健康会所: 8000平米 颐养院: 9736.1平米 配餐中心: 2574.6平米
n 持有型养老社区成为市场发展之主流
n 养老社区中功能配套区比例呈逐步上升趋势，高端养老成为市场竞争的主战场。
n 高档养老社区需要同时搭配医疗护理机构、娱乐康健场所、老年活动娱乐、商业餐 饮配 套等设施，并提供终身及一站式养老服务。
n目前市场上“会员卡+年费”成为持有型养老社区的主要销售模式。