预计项目可实现销售收入8.87亿元，扣除成本、税金后预计利润17,217.05万元。
预计项目成本利润见表4：
表4：Y项目成本利润测算简表
序号
科目名称
总价
备注
1
总支出
715,109,581
2
总销售收入
887,280,106
3
净利润
172,170,525
总收入-总成本
4
成本利润率
24.08%
预计本项目资产运营能力强，税后净利润1.72亿元，各项盈利指标如下：
项目建设期确定为2年1个月，自2011年12月起，至2014年1月止。项目的工程建设和市场销售重叠进行。
6)项目实施进度计划（参见表3）
表3：Y项目实施进度计划表
项目
A区洋房
A区高层
B区洋房
B区高层
获得施工许可证
2011/12
2011/12
2012/04
2012/04
基础出地面
2012/02
2012/02
全城区域
企事业单位及周边区域产业
侧重多层洋房、情景洋房，着重项目的综合素质及增值潜力
自住兼顾适当投资需求
二次及以上置业
大型私企主、高端人士
全城区域
企事业单位、大型私营企业
侧重享受型产品，追求高品质、舒适度，注重产品附加值
自住兼顾适当投资需求
二次及以上置业
周边城市区域高收入阶层等
周边城市区域
行业分布较散
2011年3月，A公司与所在开发区国土资源局签署了国有建设用地使用权出让合同，获得了开发区84,317平方亩国有建设用地使用权，用于开发花园洋房和大型会所等精品楼盘。除本次土地购入外，A公司无合并、分立、收购或出手重大资产、资产置换、债务重组等情况。A公司目前经营上述地块项目的开发建设，截止2011年8月，公司尚无对外投资、持股、参股情况。
自助
二次及以上置业
4)财务状况
截至2011年8月，A公司注册资金到位5,000万元人民币，股东借款40,782,023元，共收到现金90,782,023元，共有货币资金5,748,952元。该公司预期现金流相对稳定，各项财务指标良好，预计经营较为稳健。项目公司无任何对外担保及未决诉讼情况。
A公司重大经营行为主要包括：（1）购入开发区项目用地：缴纳土地出让金全款6,933万元；缴纳契税346.65万元；缴纳耕地使用税等相关费用168.35万元。（2）前期费用：主要包括设计费等3,639,621元。（3）管理费用：共发生3,375,934元。（4）销售费用：主要用于售楼处装饰、机场路户外广告、报广宣传得呢个，共发生3,502,042元。
信托规模
1亿元
信托期限
18各月，信托计划满12个月后可提前终止
资金运作方式
股权投资
预期年化收益率
受益人
认购金额
（单位：万元）
预期年化收益率
预期年化收益率
a类受益人
100-200（不含200）
9%
b类受益人
200-300（不含300）
10%
c类受益人
300以上
11%
收益分配
信托收益由受托人按每个信托年度分配。信托期限，由项目公司A公司按投资者认购金额相对应的预期收益率每个信托年度支付至信托专户，由受托人根据与投资者签订的《资金信托合同》约定进行分配。信托计划结束或者提前结束时，受托人将最后一期的信托收益与信托本金一次性分配给全体受益人。
营业利润率=净利润/营业收入*100%=19.4%
总投资净利润率=净利润/项目总投资*100%=24.08%
预计本项目净利率及总投资净利率较高，偿还能力和市场竞争能力较强。
2.信托计划方案
1)信托计划简介
a)信托计划（参见表5）
表5：X信托*A公司Y项目股权投资计划资金信托计划基本信息表
产品名称
X信托*A公司Y项目股权投资计划资金信托计划
房地产信托融资的典型模式及案例
一、贷款模式
(一)基本操作模式
（1）信托资金 （2）信托贷款
（4）信托收益 （3）支付利息
及本金 偿还本金
资产抵押、股权质押、第三方担保
图1：贷款性信托的操作模式简图
关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%¹，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质²。其基本融资方式参见图2.
2012/05
2012/05
获得销售许可证
2012/03
2012/03
2012/06
2012/06
结构封顶
2012/04
2012/07
2012/07
2013/02
交房
2012/11
2013/04
2013/04
2014/01
项目总投资7.15亿元，项目方已投入9,000万元已支付完毕全部土地价款和前期费用。
对公司 风险 期限/
（项目） 进入 控制 金额/ 退出
要求 方式 措施 成本 方式
图6：股权型信托的融资方式简图
(二)案例：A公司Y项目股权投资集合资金信托计划
1.项目背景
1)项目公司情况
A公司成立于2011年3月，注册资本5,000万，是B公司为开发Y项目而设立的项目公司。目前A公司股东为B公司和C公司，B公司2006年7月注册（注册资金2亿元），是经国家工商总局核准成立的一家创新型投资控股集团企业，C公司于2010年10月注册，隶属于B公司，公司主要从事房地产开发。B公司持有C公司41.93%的股权。B公司持有A公司49%股权，C公司持有A公司51%股权，股东按占股比例全部以货币方式全额出资。股权关系见图7：
2)交易结构图（参见图4）
控股
连带责 连带责任担保
任担保
贷款
3亿元
还本付息
利益分配
乙区在建工程抵押担保
图4：Y项目贷款集合资金信托计划交易结构图
二、股权模式
(一)基本操作模式
（2）收购股权或
（1）信托资金 增资扩股等
（4）信托收益及本金 （3）股权转让变现
抵（质）押、第三方担保
图5：股权型信托的操作模式简图
侧重享受型高品质产品，注重产品价值、园林景观、户型、配套等因素，对价格的敏感性相对较低
自住兼顾适当投资需求
二次及以上置业
区域和周边产业企业中层管理人员等
北部及周边区域
周边区域产业
侧重产品实用性，注重性价比，对价格敏感度相对较高
自住
首次置业
周边大专院校较具经济实力的教职工
周边大专院校
教育部门
侧重项目地段位置，喜欢在学校周边置业，追求性价比及小区环境
房地产开发公司在遇到项目资本金段全的情况下，该如何运用信托平台解决资本金问题呢？备选方案包括：其一，信托公司以信托资金入股项目公司，成为项目公司股东，入股项目公司的资金被评判为项目资本金则不存在法律瑕疵。在信托期限届满或信托期限满足约定条件时，由约定的项目公司股东或其他第三方按照约定价款收购信托持股。其二，信托公司以信托资金很少一部分入股项目公司并成为项目公司股东，然后将剩余信托资金以股东借款的形式进入项目公司，如果这部分资金劣后于银行贷款或其他债务的偿还，则一般可以被认定为项目资本金。房地产信托股权业务模式的操作关键在于信托产品到期后“股权变现退出”的保障问题，为此必须密切关注两个方面：其一，信托公司在项目公司所处的“控制”地位，以便对于信托资金及银行后续贷款资金的使用和其他重要事项拥有决定权，从而确保资金的合理运用与项目的按期完成；其二，房地产项目本身是否具备良好的市场前景，以便在“股权转让退出”等机制无法实现的情况下，信托公司通过拍卖等处置程序进行股权变现，从而确保信托资金的正常退出。其操作模式参见图5.另外，目前市场上冠以“基金”的房地产信托产品多数是股权投资类信托产品。并且，股权投资类信托产品主要分为：单一项目型、多层面操作型、类基金型，等等。其融资模式参见图6：
注：
1、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本金比例为30%；
2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第16期。
对（公司） 进入 风险控 期限/成本/金额 退出
项目要求 方式 制措施 方式
图2：贷款型信托的融资方式简图
2.信托计划方案
1)信托计划简介（参见表1）
表1：Y项目贷款集合资金信托计划信息表
产品名称
Y项目贷款集合资金信托计划
发行规模
3亿
起点金额
300万
信托期限
信托期限18个月，自本信托计划成立之日起计算。
预算年化收益率
300万以下为8.5%，300万以上为10%
资金运用方式
信托资金用于向A公司提供房地产开发贷款，利率为15%/年，全部用于Y项目乙区开发建设
2)项目所在地情况
该项目土地较为方正，无明显高差，且四周无日照遮挡物，适宜房地产项目开发。该土地状态良好，不存在任何污染。此地块与该区政府机关所在地相邻，属于开发区的核心区域。
3)项目客户群定位（参见表2）
表2：Y项目客户群定位一览表
潜在客户群
来自区域
所属行业
消费习惯
置业目的