小产权房产生的原因及其解决思路
［摘要］本文从小产权房的概念入手，重点分析了小产权房产生原因，在现有法律框架下提出了解决小产权房问题的规范治理建议。

一是分情况，区别对待：小产权房的存在是一个由来已久的复杂问题，应该具体分析，采取不同的办法去解决；二是改革土地管理法律法规，构建与市场经济相对应的土地法律制度。

［关键词］小产权房；土地所有权；具体分析
一、小产权房的涵义
事实上，房屋产权是没有大小之分的，只是有无的问题。

严格地说，小产权房不是一个法律的概念，它只是民间的一种约定俗成的说法。

所谓的小产权房是指城郊乡镇或村在集体土地上集中建造的
住宅，本是用来满足本集体成员的居住需要，而实际上却把剩余部分甚至全部销售给城市居民，由于其只有乡镇或村委会所发的产权证明，没有国家房管部门颁发的合法产权证(俗称“大产权”)，因而被称之为小产权房。

二、小产权房产生的原因
（一）制度原因——我国的土地所有权制度
我国《宪法》第10条规定：“城市的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

土地的使
用权可以依照法律的规定转让。

一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。

”我国土地所有权主体分属于国家和集体，农村土地不得直接上市流转，这种城乡二元制土地所有权制度，是小产权房产生的制度基础。

（二）催生原因——不断飙升的城市商品房价格
随着我国城市化进程的加快，城市人口激增，商品房的需求量也迅速
提高。

中国的“土地财政”彰显无遗，国有土地出让金成为地方财政收入的重要来源。

2006年通过招拍挂和协议转让的土地出让金收入已经达到13168.98亿元，约占当年国家财政收入的3成。

国家统计局公布的数据表明：2008年全国70 个大中城市房屋销售价格同比上涨6.5%。

2008年至今，除了增长幅度因经济环境改变有所变化外，房价依然飙升。

普通市民对城市房价望尘莫及，在此情况下，成本低廉的小产权房有了市场发展的强劲动力。

当政府建设经济适用住房、廉租房尚未形成规模的时候，小产权房将吸引着众多的购房者。

（三）推动原因——城市土地利益间的争夺
大规模的城市化建设“造就了中国历史上村镇规模的急剧减少，也直
接促进了小产权房以规模化的方式不断诞生和运转”。

期间,城市周边的农村土地权属问题，在这一进程中扮演着重要角色。

我国《物权法》规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

”在绝大部分农
村土地征收案例中，作为征收方的政府对集体土地的“低进高出”，使其成为最大的获益者。

实际上，土地征收是将公共利益扩展到整个经济领域，既包括公益性的，也包括商业性的，导致了土地征用权的滥用。

在这个利益博弈中，巨大的利益诱惑，使得乡镇一级政府和一些集体经济组织也想分一杯羹，以各种名义对集体土地进行非法买卖以获取经济利益。

从某种意义讲，乡(镇)政府实际上成为“小产权房”快速发展的制造者和推动者。

分析了上述原因，可见国家对农村房地产权制度的安排出于两种考虑：一是出于国家的农业战略和国计民生。

国家担心小产权房的大量交易会导致耕地的大量流失，进而危害国家的粮食生产安全；二是宅基地使用权是农民以集体成员的身份享有的福利保障，解决了农民的基本居住问题。

国家担心小产权房买卖一旦既成事实，将导致农村和社会的不稳定。

可见，小产权房不是政府所认可的做法，并且“只有通过国家相关部门补偿征收后，变集体所有的土地为国家所有的土地，再由国家将国有的土地经过法定程序有偿出让给房地产开商”，才能使之成为合法的商品房。

实际情况是，大量的未经合法变更集
体土地性质而建设的商品房，呈不断发展之态势，如何处置已经到了非常关键的时刻。

三、解决小产权房问题的基本思路
（一）分情况，区别对待：小产权房的存在是一个由来已久的复杂问题，应该具体分析，采取不同的办法去解决。

①对于非法占用耕地、不合规划、不利于可持续发展的小产权房
要坚决予以拆除。

大量此类小产权房的出现，症结之一就在于政府缺乏取缔的决心，致使少数企图非法获利的村集体和开发商不顾公共利益，违规开发。

此外，还包括一些私自建于城乡结合部的高档商品房和奢侈、娱乐用地，严重侵害了国家土地收益，同时也违背了公平的原则，理应予以查处，并收回土地。

②对于部分小产权房，可以将其纳入政府保障性住房的体系之中。

小产权房在满足居民住房需求，解决矛盾，抑制房价等方面，发挥的重要作用是不能忽视的。

如果缺少小产权房对市场的供给，政府和房市压力就会更大，社会矛盾会更加尖锐。

因此，政府可以将符合城市发展、规划的小产权房纳入经济适用房，在其符合相关条件、缴纳适当的费用之后，办理合法的产权手续，使其合法化，这样不仅可以解决城市中下收入阶层的住房问题，还可以减轻政府对保障房相关资金投入的压力。

小产权房的问题牵扯到我国中低收入群体的住房问题，关系着城市化进程中百姓的切身利益。

因此，小产权房的合法化主要是为了照顾广大低收入城市外来居民。

同时，应该加强对小产权房的规划管理，将其导入合理有序的健康发展之路。

（二）改革土地管理法律法规，构建与市场经济相对应的土地法律制度。

小产权房对现有国家城乡二元土地制度形成了挑战，它实际上是在现有的商品房体系之外，又开辟了另外一个体系。

这几年小产权房在规模上也突破了临界点，不再是农民个别的零星行为，而是村集体和镇政府的成片开发。

这是一个拐点，表明改革城乡两元土地流转制
度的时机已经成熟。

于此相对应，我国宪法早已明确在集体土地与国有土地地位上的平等,农民集体土地使用权可以转让。

因此，必须对我国目前的土地管理法律法规进行改革，构建与市场经济相对应的土地法律制度，从根本上重新审视农村集体土地所有制，承认农村集体土地所有者的权利，让农民成为土地权利的真正享有者。

在符合土地规划的前提下，可以按照“同地、同权、同价”的原则，将集体土地纳入土地市场，以改变现行的土地制度中的现实不公平。

六、结语
小产权房牵扯到社会多阶层的利益，对政府、司法和立法机关是一项重要的挑战，因此，在处理小产权房的问题上要谨慎从事，不能通过简单粗暴的方式，而是应该以可持续发展的态度，从全局出发，协调兼顾，避免损害国家和人民利益。

[1]董霄：《论小产权房问题》、《大众商务》2009版
[2]薛智韵.麻智辉：《小产权房的问题及其对策探讨》，《老区建设》，2010.2。

[3] 朱伟明.《小产权房问题成因及解决方式》。