目录前 言个案分析一：华达·西湖城市花园个案分析二：桂月园 个案分析三：问天阁 个案分析四：显达花园 个案分析五：御龙居个案分析六：尚城华府（一期） 个案分析七：金宇·数码大厦 个案分析八：中南·阳光城（一期） 个案分析九：万博城市花园 个案分析十：翡翠城个案分析十一：建业森林半岛（三期）前 言本次市场调查，主要针对目前驻马店市在售楼盘进行的全面调查。
通过对这些楼盘的分析研究，为本案的产品定位、价格定位等方面提供相应的参考依据。
一、竞争楼盘综合分析二、竞争楼盘个案分析言盘总体１、调查区域（一）综合分析：本次主要针对“项目周边及驻马店市区在售楼盘”进行了全面调查，目前驻马店市在售楼盘11个，总开发面积近70万㎡，总套数在7000套左右，现已销售近65%。
【住宅】：本次调查的住宅项目户型主要以三房两厅两卫为主，销售价格为1500元/㎡—4200元/㎡。
产品囊括：多层住宅、高层住宅和别墅。
从销售情况看：多层住宅销售较好，但价格相对较低，1500元/㎡—2200元/㎡；小高层、高层住宅及别墅销售一般，价格相对较高1900元/㎡—4200元/㎡。
所调查楼盘中翡翠城、问天阁、中南阳光城（一期）等楼盘销售情况较好。
【住宅底商】：本次调查的商业主要以社区商业为主，商铺的面积普遍都在100㎡以上，销售价格为4000元/㎡——10000元/㎡。
从销售情况看，位于交通要道及商圈附近的商铺销售情况较好。
（二）借鉴及失误分析：Array本次调查的一个重要内容就是了解目前市场上住宅产品在设计、推广方面值得借鉴之处，同时了解应该避免的一些失误。
1、值得借鉴之处⑴建筑设计方面①建业森林半岛“一环二弧二轴”整体规划，使分期开发的各组团既开放又相对独立，有机结合。
同时在景观规划及环境建设方面，建业森林半岛运用水系、假山、庭院绿化等将建筑与环境巧妙融合，赢得客户一致称赞。
②华达·西湖城市花园目前市场上唯一一家多层建筑采用框架结构的住宅项目，华达·西湖城市花园通过中央景观湖的营造，主打“水景楼盘”概念，获得了市场好评。
⑵营销推广方面①翡翠城率先在驻马店市运用“体验营销”，让客户通过体验样板房、样板环境，直接刺激购房者的购买欲望，取得了较好的市场反响。
②华达·西湖城市花园注重销售环境的布置与包装，销售中心布局精巧，格调高雅，品质感强，赢得了客户的认可！2、失误分析⑴ 普遍无样板房、看房通道在本次所调查的11个楼盘中，仅翡翠城建有样板房。
样板房、样板环境的缺失，无法直接刺激消费者感官，对客户成交会产生一定的影响。
⑵ 销售人员着装及销讲技巧差在售楼盘中，销售人员着装统一、销售技巧娴熟者仅建业森林半岛少数几个楼盘。
销售人员的形象包装、销售技巧尚待加强。
⑶ 销售中心包装及现场气氛营造不到位在售11个项目中除翡翠城、建业森林半岛、华达·西湖城市花园等少数楼盘销售中心包装较好外，其余楼盘销售中心的包装均缺乏品质感，现场气氛不活跃，无法带动到场客户的热情、激情，直接影响成交。
一、楼盘概况争楼盘个特点分析：两房户型；面积实用，全明设计，但餐厅、客厅联结部分面积浪费，三房户型，方正布局，两个甚至是三个朝阳卧室，动静分区，南北双阳台设计。
四、价格分析最高价： 4200 元/平米，层数：叠加别墅最低价： 1800 元/平米，层数： 6层分析：别墅临近中央水系景观，故价格最贵，多层顶层价格最便宜。
五、销售状况分析：华达西湖花园目前销售状况一般，购房客户多数被其景观，小区品质所吸引，驻马店周边县城有部分客户在此购房。
六、小区配套分析：(1)双气入户供热水；（2）防盗监控系统，可视对讲系统；（3）有线电视、电信宽带等智能化系统；（4）有约1200㎡的大型豪华会所；（5）底层有充足的停车位。
七、优劣势分析：优势分析：（1）交通优势：位于白桥路与炼江路汇处，交通便利；（2）景观优势：小区中央为4000㎡大面积水景；（3）建筑优势：全框架结构，外墙外保温技术，多重智能化安防设施。
劣势分析：周边配套少，整个地块周边生活氛围不足。
八、学习借鉴方面（1）销售部布局、格调包装均有独到之处，品质感强；（2）建筑品质方面：多重智能安防；（3）销售人员技巧及讲解水平。
九、失误及问题方面（1）无样板房，无看房通道；（2）销售人员着装不统一；（3）销售部无人气，现场气氛不活跃。
个案分析二：桂月园一、楼盘概况二、户型、面积种类及分析特点分析：两房设计较好，面积配比合理，实用率高，全明设计，三房和四房采用错层和双阳台，大飘窗设计，采光，通风效果好。
四、价格分析最高价： 2360 元/平米，层数： 16层最低价： 2060元/平米，层数：2层分析：目前推出的为3栋高层，价格在周边高层市场属于中高价位，市场接受度一般。
五、销售状况分析：该项目已推出近一年，目前一期销售达到了30％，主要是借助置地公司售房部的名气和位置关系。
六、小区配套分析：（1）双气入户、地下车库；（2）江南水景园林景观，近百株成年桂花树；（3）水系、水景应用等。
七、优劣势分析：优势：（1）交通优势。
文明路、雪松路出行便利；（2）景观优势。
江南园林和大面积水景。
劣势：（1）地块临主路部分较窄，进出社区不便；（2）两侧紧临都市村庄，环境差。
八、学习借鉴方面（1）环境：销售部内环境营造和社区景观的规划；（2）形象：销售代表形象良好，普通话讲解，物料宣传，包装有品位。
九、失误及问题方面小户型采用核心筒设计，每层2梯10户，户数多，异型户型多。
个案分析三：问天阁一、楼盘概况特点分析：（1）全明设计，南北通透，采光好；（2）干湿分离；（3）宽大尺度景观阳台。
四、价格分析最高价：1600元/平米，层数：3层最低价：1300元/平米，层数：5层分析：多层住宅，三四层最贵，顶层最便宜。
五、销售状况分析：目前已是现房，有一部分是单位集资建房，且价格较低，故销售状况较好。
六、小区配套分析：天然气、车库以及储藏室。
七、优劣势分析：优势：（1）价格优势：均价1500元/㎡，低于周边楼盘；（2）交通优势：位于雪松路与乐山路交汇处交通便利。
劣势：（1）楼间距较窄；（2）无法按揭，只能一次性付款。
八、学习借鉴方面（1）三房户型设计，南北通透，实用性强，面积紧凑；（2）低价入市的市场策略。
九、失误及问题方面大户型设计较多，目前未销售的户型均为170㎡以上大户型。
个案分析四：显达花园一、楼盘概况特点分析：户型设计一般，为市场上传统设计、面积配比偏大。
四、价格分析分析：认购阶段，均价1980元/㎡。
五、销售状况分析：现正处于认购阶段，目前已积累客户100组左右，2007年4月21日举行认筹活动，当天交1万元抵15000元，过后1万抵13000元。
六、小区配套分析：双气配置，地面停车与车库相结合；绿化无特色，主要以成树和草地植被为主。
七、优劣势分析：优势：物业位于文明路旁，国土局南侧，交通便利，区位优势明显。
劣势：小区规模小，绿化景观无特色，整体档次不高。
八、学习借鉴方面区位优势显着，能够降低建筑密度，30亩地容积率，借此来提升项目档次，拉升开发商和项目知名度。
九、失误及问题方面销售现场环境简陋，销售代表形象和资料档次不高。
个案分析五：御龙居一、楼盘概况特点分析：2梯4户设计,南向为2套两房户型,采光,对流设计良好,但进深较大,北侧为2套两房户型,面积偏大,受南向两房影响,采光不足.四、价格分析最高价： 2280 元/平米，层数： 10层最低价： 2090 元/平米，层数： 4层分析：在区域市场内,价格较为合理,市场接受度一般.五、销售状况分析：御龙居一期多层已交房入住,较好的销售局面为二期高层积累了较好的市场基础。
目前,二期高层正在做地基,客户交5万元定死房源,已大定60套。
六、小区配套分析：(1)双气入户,一二层商业裙房,并建有书吧,棋牌室、台球室、乒乓球室、会所等。
（2）小区内有前湖公园游泳池被有效利用，成为项目重要卖点。
七、优劣势分析：优势：项目位于原前湖公园内，环境优美；老城区内、生活配套丰富。
劣势：周边文化路和骏马路均为辅干道、人、车流量大，小区停车，出入不便；产品设计不合理；市民对该项目风水有意见，认为树多、水多阴气重。
八、学习借鉴方面注重环境营造，提升项目自身优势。
九、失误及问题方面（1）销售部太小，与项目宣传的物业档次不符；（2）销售代表水平和服务态度亟待提高个案分析六：尚城华府一、楼盘概况特点分析：（1）户型整体配套较好，大中小户型均有设计，客户选择层面大；（2）三房户型，阳台采用空中花园和弧形设计，较为新颖。
四、价格分析高层：最高价： 2400元/平米，层数： 17层最低价：1900元/平米，层数：1层多层：最高价：2120元/平米，层数：3层最低价： 1580元/平米，层数：6层分析：价格在区域市场内整体偏高，尤其是多层，顶层已接近1600元/㎡，客户有抗性。
五、销售状况分析：整体销售状况较好，这源于项目大力度的市场宣传推广，小区品质较高，目前一期销售已达70％左右。
六、小区配套分析：双气入户，中央水系和成述绿化，辅以雕塑小品，步道等设施，能够有效提升项目品质。
七、优劣势分析：优势：位于雪松路与文明路，交通便利，小区档次、品质高。
劣势：剩余四房和三房房源面积大，总价高，市场抗性大，销售难度大。
八、学习借鉴方面售房部装饰，销代形象，接待水平等值得借鉴。
九、失误及问题方面在注重品质宣传的同时，未能对工地现场进行较好的包装。
个案分析七：金宇数码大厦一、楼盘概况特点分析：（1）大采光面，明亮通透；（2）动静分离；（3）蝶形布局，实用率高。
四、价格分析最高价： 2240平米，层数： 16最低价： 1880米，层数：4层分析：楼层越高价格越贵。
五、销售状况分析：主体结构封顶，且与万博城市花园相比价格低300元/㎡，故销售状况较佳。
六、小区配套分析：（1）天然气，挂壁炉供暖；（2）电子监控系统；（3）24小时巡更。
七、优劣势分析：优势：（1）区位优势：位于解放路与富强路交汇处；（2）配套优势：周边各校林立（教育资源丰富，市幼儿园、第三小学；商业配套优势，乐山商场、风光市场）。
劣势：销售人员技巧差，售房部包装不到位。
八、学习借鉴方面商业部分对外统一招商，而非单纯分割销售，先租后售，利于价格提升。
九、失误及问题方面（1）销售人员素质差；（2）售房部包装不到位；（3）宣传推广手段少。
个案分析八：中南·阳光城一、楼盘概况特点分析：户型方正，南北通透，实用率高，两个卧室朝阳。
不足：卧室门对开，私密性不强。
四、价格分析最高价： 1900 元/平米，层数： 6层最低价： 1580元/平米，层数：3层分析： 3层最贵，六层是顶层，故价格较低。