卖方能否以中介无法办理网签为由不履行合同
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起因为中介无法办理网签导致卖方不履行合同案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
2014年3月11日，柳军（买方）和艾光辉（卖方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定买方购买卖方名下的涉案房屋（央产房），成交价格为100
万元。买方应于签订本合同当日支付定金2万元。买卖双方自合同签订之日起30日内办理过户手续。卖方房屋过户后15日内将房屋交付买方。同日，柳军（乙方）与艾光辉（甲方）及久恒公司（居间方）签订《补充协议》。约定：乙方于过户前将首付款45万元整（含定金）支付甲方。甲乙双方应于网签后共同前往贷款机构办理贷款申请手续。在贷款机构签发批贷函后3日内，甲乙双方应共同办理房屋过户手续。甲乙双方应当在过户当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。姚琦（艾光辉之妻）于当日出具《配偶（共有权人）同意出售证明》，同意出售上述房产。之后，柳军按照合同约定向艾光辉支付定金2万元。艾光辉于2014年5月7日办理了央产房上市的相关手续。后双方因房屋买卖事宜发生纠纷。
柳军称艾光辉于2014年5月17日反悔不出卖房屋，后经协商，又同意出卖，于2014年5月19日再次反悔。同年5月21日其给姚琦打电话协商支付首付款和继续履行合同事宜，对方也拒绝出卖房屋。办网签只有姚琦来，但提出解除合同，或换中介公司，并且加价。
艾光辉、姚琦称合同签订之后，因为柳军和久恒公司一直不积极，办理完房屋上市手续后，中介公司一直不安排网签。三方于2014年5月13日办理贷款手续，柳军称21日评估、22日给首付，但之后没有消息。其否认接到久恒公司通知网签的短信，并表示直到27日才得知久恒公司网盘钥匙被锁、根本办理不了网签手续，在最后一次庭审中表示在2014年5月14、15日左右得知网签做不了，具体原因也不清楚，2014年5月23、24号左右从柳军处得知久恒公司网盘钥匙
被锁。
久恒公司称其于2014年5月16、17日左右通知双方网盘钥匙被锁，建议双方自行办理网签手续或者委托久恒公司的关联中介公司办理网签手续，但是卖方没有同意。2014年6月1日，其发短信通知双方于2014年6月4日办理网签手续，姚琦提出涨价，网签手续后来没有办理。
2014年5月26日柳军委托赵明明律师给艾光辉发送律师函，要求继续履行合同，2014年5月28日，艾光辉给柳军及赵明明律师发送回复函，要求柳军于收到本函后3日内提交时间计划承诺函，否则视为柳军解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。艾光辉、姚琦称其于2014年5月28日收到柳军的律师函，柳军称赵明明于2014年5月31日收到回复函，但是其并没有看见回复函。
房屋管理局出具函件称久恒公司违规，暂停存量房网上签约资格。
另查，涉案房屋于2014年6月12日过户到姚琦名下，2014年7月15日艾光辉和姚琦在民政局协议离婚。
二、法院判决
一审判决：
1、解除柳军和艾光辉于2014年3月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
2、艾光辉于判决生效之日起三十日内支付柳军定金两万元，姚琦对此承担连带责任；
3、艾光辉于判决生效之日起三十日内支付柳军违约金二十万元，姚琦对此承担连带责任；
4、驳回柳军的其他诉讼请求。
二审判决
驳回上诉，维持原判。
三、律师点评
房产律师靳双权点评
房产律师靳双权点评：
艾光辉与柳军签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规效力性强制性规定，合法有效。
本案中，依据当事人陈述、录音资料以及短信息等证据，可以证实双方在办理央产房上市手续后发生了争议，在此期间艾光辉一方在是否继续向柳军出售房屋的问题上的确出现过反复，在此情况下柳军委托律师向艾光辉发送律师函，要求继续履行合同，而艾光辉则发出回复函，认为柳军及久恒公司不配合办理网签事宜，构成根本违约，并要求其3日内提供时间计划承诺函，否则视为柳军主动解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。本案审理中，艾光辉、姚琦进一步提出，柳军未在《北京市存量房屋买卖合同》约定的30日内过户及交纳首付款，其行为构成根本违约。
关于办理网签及过户、支付首付款等履行期限，《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》中的约定存在不一致之处，应以《补充协议》的约定为准。依据《补充协议》的约定，柳军支付首付款的时间为过户前，过户需要首先办理贷款申请手续，而办理贷款申请手续的前提则是进行网签。关于未办理网签的原因，确有久恒公司网上签约资格被暂停的原因，但只要买卖双方有交易的诚意，网签手续是完全可以通过其他方式变通解决；此外双方产生争议，艾光辉就是否出卖房屋一事存在反复亦是原因之一。在此情形下，不能认定柳军拒绝配合办理网签事宜，因双方发生争议尚未办理网签，故柳军支付首付款的期限尚未届，故而亦无法认定柳军未按合同约定期限办理过户及支付首付款构成根本违约。艾光辉、姚琦认为双方合同已因柳军的行为解除的主张不能成立。相反，艾光辉于2014年6月12日将涉案房屋过户至姚琦名下，二人随即协议离婚，以行为表明不再履行其与柳军之间的房屋买卖合同，其行为构成了根本违约。现双方合同解除，艾光辉应当退还柳军所交纳的定金2万元，并依据《补充协议》的约定，以相当于该房屋总价款的20%向柳军支付违约金。因合同签订时姚琦与艾光辉系夫妻关系，涉案房屋为夫妻共同财产且双方离婚时协议涉案房屋归姚琦所有，故姚琦应承担连带责任。原审参酌本案具体情况，对违约金数额予以酌减并无不当。
艾光辉所提原审判决同时适用定金及违约金条款存在错误一节，但是根据
《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款”，是指定金罚则与违约金条款不应同时适用。而本案中在因艾光辉违约导致解除合同的前提下，柳军仅主张返还定金本金，并未要求适用定金罚则双倍返还定金，与其主张适用违约金条款追究对方违约责任并不相冲突。但是违约金过分高于造成的损失，违约方可以向法院提出减少违约金的请求，法院应当是考虑到实际损失低于约定的违约金，因此减少了违约金的数额。
The obligee in the contract can accomplish the goal in a certain period by discussing the agreed rights and responsibilities. 甲方：___________________ 乙方：___________________ 时间：___________________ 网签购房合同的流程
编号：FS-DY-36070 网签购房合同的流程 第一步，购房者在确定了买房意向之后，经过购房者与出卖人双方的平等协商，购房者和开发商共同将正式的合同条款输入合同备案软件，进行网上签约，上报房地产市场信息网。 第二步，开发商和购房者签订的购房合同上报成功后，打印正式的(电子)合同，购房者和开发商履行签字手续，打印的份数依据付款方式确定(一次性付款需打印4份，按揭贷款需打印5份)。 第三步，开发企业需要在网上签约的3个工作日内，到房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。开发商和购房者网上签约上报之后，开发商需要携带全部的购房资料，全套已签字(盖章)的纸质正式合同到具有管辖权的房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。 如需要修改合同信息，在上报房地产市场信息网之前，
开发商和购房者还可以协商变更合同信息，一旦上报之后，电子合同的核心内容(核心内容：购房者姓名、身份证、购房价格、付款方式、合同面积、房号、户型)将不能进行修改。如果需要修改核心信息，则需要在合同备案软件上“申请撤销签约”，重新进行签约。经双方协定，24小时内允许撤销网上签约。 而在商品房签订的3个工作日内，经买卖双方协商一致需要变更合同的就核心内容以外的相关条款，开发商企业可以调阅，重新修改打印电子合同。超过了3个工作日或者已经备案，无论是核心内容还是核心以外的内容，均买卖双方协商一致，持备案合同和合同变更申请到具有管辖权的房地产交易管理部门办理相关手续。 Foonshion创意设计有限公司 Fengshun Creative Design Co., Ltd
房屋买卖网签合同范本 房屋买卖网签合同范本出卖人： xxxxxx公司 营业执照号：******** 机构代码证：*9***** 注册地址：邵东xxxx 法定代表人：刘国忠 委托人：联系电话： 买受人： 证件类型及号码： 联系电话： 联系地址： 共有人： 证件类型及号码： 联系电话： 联系地址： 共有情况： 根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上，就买卖商品房相关事宜，自愿达成如下协议，以资共同遵守： 第一条项目建设依据 出卖人以方式取得位于编号为的地块的土地使用权。
土地面积为平方米，土地使用起始日期为，其中非商业用地终止日期为商业用地终止日期为。 出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，项目名称邦盛·凤凰城。该项目的建设用地规划许可证为，建设工程规划许可证号为，规划用途为，施工许可证号为****** 第二条商品房销售依据 买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为邵东县房地产管理局，商品房预售许可证号为。 买受人购买的房屋为现房，房屋所有权证号为。 第三条买受人所购商品房的基本情况 买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一)为邦盛·凤凰城项目中的第号房。该商品房的设计用途为，属结构，该幢房屋建筑层数地上层，地下层。 该商品房 (1、合同约定2、产权登记)建筑面积共平方米，其中，套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。 第四条计价方式及价款 出卖人与买受人约定按下述第种方式计算该商品房价款： 1.按建筑面积计算，该商品房单价为(人民币 )每平方
房地产网签合同范本2篇 在房地产领域网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，用户可以通过网签号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止"一房多卖"，签合同后可以撤销。一般的"网签"程序是：交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款→由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同→双方当事人签字(盖章)→在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。今天要与大家分享的是：房地产网签合同范本；具体内容如下,希望能帮助到大家! 房地产网签合同范本一 甲方：_________ 乙方：_________ 甲乙双方同意就下列房地产的交换事项，本着平等、自愿的原则，订立本合同。 一、甲方有房地产一间，座落于_________，用地面积为_________平方米，建筑面积为_________平方米，房地产的基本情况已载于编号为_________的房地产权证中。 乙方有房地产一间，座落于_________，用地面积为_________平方米，建筑面积为_________平方米，房地产的基本情况已载于编号为_________的房地产权证中。 二、甲乙双方自愿交换上述房地产的【全部】【其中部分，即甲
方以述房地产的_________平方米用地，_________平方米建筑交换乙方上述房地产中的_________平方米用地，_________平方米建筑】。 三、甲乙双方议定甲方所提供交换的房地产价值为人民币：_________元;乙方所提供交换的房地产值为人民币_________元;双方同意【补房地产差价换产，房地产差价于_________年_________月_________日交付】【不补房地产差价换产】。 四、甲乙双方同意本合同签订之日起_________日之内携带有关资料到房地产管理部门办理过户手续;同意在_________年_________月_________日将上述房地产互相交付给对方。 五、甲乙双方均保证各自提供交换的房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生换产前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由换产前的权属人负责处理，并承担相应法律责任，由此给另一方造成经济损失的，则负责赔偿。 六、在办理换产过程中，如中途一方提出终止该换产协议的，有关税费由提出方负责缴纳，并支付给另一方赔偿金_________元。 七、有关换产所需的税费，由甲乙双方【按规定各自负责】【按双方协定缴纳】。 八、本合同履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成的，可向有管辖权的人民法院起诉。 九、本合同未尽事宜，由双方约定后作为补充合同并与本协议具有同等法律效力。 十、本合同一式四份，甲、乙双方各存一份，提交两份给房地产
竭诚为您提供优质文档/双击可除房屋买卖合同网签备案查询 篇一：房屋买卖合同,网签 篇一：商品房买卖合同及网签知识 商品房买卖合同及网签知识 网签就是你和销售对象签订合同后，要到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，可以通过这个号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化。房地产开发企业今后在申请办理商品房预售许可证，或为现售商品房申请新建商品房所有权设定登记前，必须向市国土房管局办理项目入网手续，并报送相关信息和证明材料，市民可随时上网查询。 这些信息包括购房者最关心的房地产开发企业信息。如企业资质及证书号、银行信用等级、获奖情况、企业地址、法定代表人姓名、联系人、联系电话等，以及楼盘信息，如绿化率、容积率、间距，总建筑面积、建筑结构、拟售价格，开竣工日期、开盘日期，前期物业服务约定期限及前期物业服务收费标准等。
此外，公示的信息还有商品房预售许可证号或房地产权证号、商品房代理销售机构信息、以及房地产权利是否被限制等情况。 根据《办法》，每一个楼盘都将拥有一个电子楼盘表，该楼盘的预定和销售情况在表上一览无余，适时刷新。开发商通过虚报销售数字哄抬价格或囤积居奇等蒙骗消费者的 手段将会失灵，与售楼处里暗藏猫腻的销控表相比，买房人有了更可靠的信息源。 网签前房查所需资料：按照”限购令实施细则“要求，购房人在签订“商品房买卖合同”前，应如实填写“家庭成员情况申报表”，本市户口持身份证、户口本、结婚证（未婚的需去民政局开具单身证明）原件和复印件（期中户口本的复印件有未满18岁孩子的也要求提供孩子的）；外地户口的须持在武汉市一年以上纳税证明或社保证明，到住房查询窗口进行查询，符合购房资格的窗口向购房人出具“购房人家庭成员情况查询证明，房地产开发企业凭该证明与购房人签订”购房合同”，并办理相关住房合同备案手续。 网上签约的程序为：交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款———由 房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同———双方当事人签字（盖章）———在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。每一宗交易的网上操作程
合同编号：YT-FS-6315-35 房地产网签合同范本2篇 (完整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity
房地产网签合同范本2篇(完整版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 房地产网签合同范本一 甲方：_____ 乙方：_____ 甲乙双方同意就下列房地产的交换事项，本着平 等、自愿的原则，订立本合同。 一、甲方有房地产一间，座落于_____，用地面积 为_____平方米，建筑面积为_____平方米，房地产的 基本情况已载于编号为_____的房地产权证中。 乙方有房地产一间，座落于_____，用地面积为 _____平方米，建筑面积为_____平方米，房地产的基 本情况已载于编号为_____的房地产权证中。 二、甲乙双方自愿交换上述房地产的【全部】【其 中部分，即甲方以述房地产的_____平方米用地，_____ 平方米建筑交换乙方上述房地产中的_____平方米用
地，_____平方米建筑】。 三、甲乙双方议定甲方所提供交换的房地产价值为人民币：_____元;乙方所提供交换的房地产值为人民币_____元;双方同意【补房地产差价换产，房地产差价于_____年_____月_____日交付】【不补房地产差价换产】。 四、甲乙双方同意本合同签订之日起_____日之内携带有关资料到房地产管理部门办理过户手续;同意在_____年_____月_____日将上述房地产互相交付给对方。 五、甲乙双方均保证各自提供交换的房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生换产前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由换产前的权属人负责处理，并承担相应法律责任，由此给另一方造成经济损失的，则负责赔偿。 六、在办理换产过程中，如中途一方提出终止该换产协议的，有关税费由提出方负责缴纳，并支付给另一方赔偿金_____元。
GF-2014-0171合同编号： 商品房买卖合同（预售） 示文本
出卖人： 买受人： 中华人民国住房和城乡建设部 制定中华人民国国家工商行政管理总局 二〇一四年四月
目录 说明 专业术语解释 第一章合同当事人 第二章商品房基本状况 第三章商品房价款 第四章商品房交付条件与交付手续 第五章面积差异处理方式 第六章规划设计变更 第七章商品房质量及保修责任 第八章合同备案与房屋登记 第九章前期物业管理
第十章其他事项 - 3 -
说明 1. 本合同文本为示文本，由中华人民国住房和城乡建设部、中华人民国国家工商行政管理总局共同制定。各地可在有关法律法规、规定的围，结合实际情况调整合同相应容。 2. 签订本合同前，出卖人应当向买受人出示《商品房预售许可证》及其他有关证书和证明文件。 3. 出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。买受人应当审慎签订合同，在签订本合同前，要仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的容，注意防潜在的市场风险和交易风险。 4. 本合同文本【】中选择容、空格部位填写容及其他需要删除或添加的容，双方当事人应当协商确定。【】中选择容，以划√ 方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位 打×，以示删除。 5. 出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。 6. 双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同容一致；在任何情况下，出卖人和买受人都应当至少持有一份合同原件。
最新二手房网签合同范本3篇二手房网签是房管局推出的类似一手房交易系统阳光家缘的一个网上交易系统。系统运行后二手房交易过程中签订房地产中介服务合同、房源信息公示、签订 买卖合同 、选择交易资金托管及银行等全部都将在网上进行。以下是干货资源社小编为大家精心准备的：最新二手房网签合同范本3篇，欢迎参考阅读! 1、出卖人(以下简称甲方)：______________; 身份证号码：____________________; 联系电话：______________________; 地址：_______________________; 邮编：_______________________; 2、买受人(以下简称乙方)：______________; 身份证号码：___________________; 联系电话：_______________________; 地址：________________________; 邮编：_____________________; 经充分协商，甲乙双方现就房屋买卖事宜订条约如下： 一、甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有，并已收取乙方购房定金(大写)人民币_______元整，(小写)￥_______。
1、房屋状况(请按《房屋所有权证》填写) 房屋坐落： 1、该房屋的所有权证号为：_________________;国有土地使用 权证号为：______________。 2、该房屋的土地使用权取得方式为：□出让、□划拨，本合同 一经签订，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。 一、甲乙双方商定成交价格为(大写)人民币_______________元整，(小写)￥_____________，乙方在_____年_____月_____日前分 ______次付清，付款方式为____________________。乙方支付房款 具体约定为： 1、于__________________前，支付甲方房款 ; 2、于__________________前，支付甲方房款 ; 二、甲方于_______年_____月_____日前将房屋及附属物正式交 付给乙方使用。甲方在正式交付乙方时，应将该房屋腾空，清结该 房屋已发生的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等各项费用，并将付讫凭证及该房屋的钥匙交于乙方验收。 三、甲方应就该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况如实告知乙方，并无任何隐瞒，乙方对该房 屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况 均已知悉，并无任何异议。 四、甲方将户口于________年_____月_____日前从该房屋迁出。
商品房买卖合同备案号 篇一：商品房买卖合同备案表 商品房买卖合同备案表 备注：1、“商品房买卖合同备案号”一栏由登记备案部门填写，其余栏目均由房地产开发企业依据《商品房买卖合同》中所约定的内容如实填写。 2、本表一式二份，登记备案后一份由登记备案部门存档，另一份作为《商品房买卖合同》的附件，在办理产权登记发证时提交房地产管理处。 3、填写字迹公正，不得涂改，涂改无效。 篇二：商品房买卖合同网上签订及备案相关问题解答 商品房买卖合同网上签订及备案相关问题解答 为进一步规范我市商品房预（销）售管理，维护房屋交易双方的合法权益，提高商品房预（销）售透明度，根据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善住房预售制度有关问题的通知》（建房［2010］53号）和《大连市人民政府关于进一步规范商品房预售管理的通知》（大政发［2010］63号）要求，自3月28日起，在市内四区、高新园区实施商品房买卖合同网上签订及备案管理，现将有关问题予以解答。 1、什么是商品房买卖合同网上签订及备案
商品房买卖合同网上签订及备案是指商品房买卖双方直接登录商品房买卖合同网上签订及备案系统（以下简称网签系统），在线签订商品房买卖合同，通过网签系统将商品房买卖合同中的房屋权利状况和自然状况数据在房屋登记薄即时记载的行为。 2、网上签约及备案与以往的合同备案做法有何不同 以往的合同备案做法是买卖双方在售楼处达成购买意向后直接签订省建设厅、省工商局联合监制的《商品房买卖合同》，双方签字盖章生效后，由开发企业工作人员持上述合同至交易登记机构办理合同备案手续。网签及备案是指在网签系统中签订商品房买卖合同，由网签系统打印合同并同时将数据提交至网签系统进行即时备案。网签系统打印的合同文本即 是已备案的合同文本，如其与备案记载不一致时，以交易登记机构登记薄记载为准。 3、网上签约及备案的意义 （1）房源信息公开透明。买卖双方登录网签系统即可查看所有的未售房源，从根本上杜绝了捂盘惜售的问题。 （2）防止出现“一房两卖”的问题。买卖双方一经在网签系统中录入合同并提交备案后，该套房源信息即变为已售状态，无法另行签订合同，从而保障了购房人的权益。 （3）高效便捷。买卖双方一经网上签约，合同提交后即时予以备案，购房人在网上能够即时查看到该套房屋已备案，省却了购房人和开发企业多次往返售楼处及登记机构的时间。
网签购房合同范本下载 合同双方当事人： 出卖人： 法定代表人： 买受人： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就购房合同书样本达成如下协议： 第一条项目建设依据 出卖人以___________方式取得位于___________、编号为___________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为______________________。 该地块土地面积为___________，规划用途为___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。 出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】___________。建设工程规划许可证号为___________，施工许可证号为___________。 第二条商品房销售依据 买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准1 / 11
机关为___________，商品房预售许可证号为___________。 第三条买受人所购商品房的基本情况 买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的： 第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下 ___________层。 该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。 该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。 第四条计价方式与价款 出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款： 1、按建筑面积计算，该商品房单价为(___________币)每平方米______元，总金额(___________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。 2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为(___________币)每平方米__________元，总金额(__________币)_____千_____百_____拾2 / 11
特别告知 一、本合同是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局根 据《中华人民共和国合同法》和《上海市房地产转让办法》共同制定的示 范文本。 二、除房地产开发企业预售、出售商品房、公有住房出售外，其余房 地产买卖均可适用本合同。 三、合同内的空格由买卖双方当事人商定后如实填写；【】内容为并列的选择项，可根据实际选择，不予选择的划除； 四、双方当事人应按自愿协商、公平的原则订立合同。房地产买卖是一种民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，双方当事人订立房地产买卖合同时，应注意以下问题： 1、共有人的权利。房地产权利登记分为独有和共有，共有指二个以 上权利人共同拥有同一房地产，买卖房地产签订合同时，房地产权证内的共有人应在合同内签字盖章。 原职工已购公有住房上市出售的，参加房改购房时的同住成年人应在合同附件五相关关系内表示同意出售，并签字盖章；因故无法在合同内签字盖章的，应出具同意出售的其他证明。 房地产权证内的权利人将房地产出售前，应与其配偶协商一致，出售后配偶再提出异议的，由权利人承担法律责任。 2、定金。买卖合同定金是双方履行合同的担保，双方当事人可就定 金数额、支付日期等在附件三付款协议内约定。 3、房屋交接是出卖人按约定的日期和方式将房屋交付给买受人，买 受人验收和接受的过程。双方当事人应在合同第四条明确交付和验收日 期、选择交付的方式。 出卖人将原购入的商品住房出售的，开发公司提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书应一并转移给买受人，买受人享有“两书”规定的权益。 4、房屋质量。质量条款是买卖合同的必要内容，买卖的房屋应能保 持正常使用功能。房屋超过合理使用年限后若继续使用的，产权人应委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。 5、房地产买卖合同签订前，买受人应向房地产交易中心查阅买卖房 1
商品房买卖合同备案表 篇一：商品房买卖合同备案表 商品房买卖合同备案表 备(:商品房买卖合同备案表)注：1、“商品房买卖合同备案号”一栏由登记备案部门填写，其余栏目均由房地产开 发企业依据《商品房买卖合同》中所约定的内容如实填写。 2、本表一式二份，登记备案后一份由登记备案部门存档，另一份作为《商品房买卖合同》的附件，在办理产权登记发证时提交房地产管理处。 3、填写字迹公正，不得涂改，涂改无效。 篇二：商品房买卖合同网上签订及备案相关问题解答 商品房买卖合同网上签订及备案相关问题解答 为进一步规范我市商品房预（销）售管理，维护房屋交易双方的合法权益，提高商品房预（销）售透明度，根据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善住房预售制度有关问题的通知》（建房［20XX］53号）和《大连市人民政府关于进一步规范商品房预售管理的通知》（大政发［20XX］63号）要求，自3月28日起，在市内四区、高新园区实施商品房买卖合同网上签订及备案管理，现将有关问题予以解答。 1、什么是商品房买卖合同网上签订及备案
商品房买卖合同网上签订及备案是指商品房买卖双方直接登录商品房买卖合同网上签订及备案系统（以下简称网签系统），在线签订商品房买卖合同，通过网签系统将商品房买卖合同中的房屋权利状况和自然状况数据在房屋登记薄即时记载的行为。 2、网上签约及备案与以往的合同备案做法有何不同 以往的合同备案做法是买卖双方在售楼处达成购买意向后直接签订省建设厅、省工商局联合监制的《商品房买卖合同》，双方签字盖章生效后，由开发企业工作人员持上述合同至交易登记机构办理合同备案手续。网签及备案是指在网签系统中签订商品房买卖合同，由网签系统打印合同并同时将数据提交至网签系统进行即时备案。网签系统打印的合同文本即是已备案的合同文本，如其与备案记载不一致时，以交易登记机构登记薄记载为准。 3、网上签约及备案的意义 （1）房源信息公开透明。买卖双方登录网签系统即可查看所有的未售房源，从根本上杜绝了捂盘惜售的问题。 （2）防止出现“一房两卖”的问题。买卖双方一经在网签系统中录入合同并提交备案后，该套房源信息即变为已售状态，无法另行签订合同，从而保障了购房人的权益。 （3）高效便捷。买卖双方一经网上签约，合同提交后即时予以备案，购房人在网上能够即时查看到该套房屋已备案，省却了购房人和开发企业多次往返售楼处及登记机构的时间。 （4）为房地产市场宏观调控决策提供了准确的数据。网上签约及备
关于规范商品房买卖合同网签备案及资金管理工作的通知（2020） 中心城区各房地产开发企业： 为进一步落实“放管服”改革有关要求，加大营造优商环境，完善监管制度，切实保障商品房交易当事人的合法权益，维护良好的房地产市场秩序。经研究，现对中心城区商品房买卖合同网上签约备案及资金入账流程作如下规范： 一、预售商品房签约流程 1、开发企业和购房人达成购房意向的，开发企业要引导购房人将预订款和定金存入对应监管账户内； 2、开发企业登录商品房合同备案系统中录入商品房买卖合同基本信息； 3、买卖双方对已录入的商品房买卖合同基本信息确认无误后进行网上提交（注：该环节商品房买卖合同不可以打印，有特殊原因撤回需书面申请提交到审批服务中心，审批服务中心核实情况后处理）； 4、开发企业引导购房人将商品房买卖合同约定的首付款（含一次性）转入到该商品房买卖合同载明的资金监管账户内； 5、开发企业登录商品房资金监管系统内打印该房屋的《缴款通知单》，到监管银行进行入账操作，监管银行返回入账凭证； 6、开发企业登录商品房合同备案系统打印已缴纳监管资金的商品房买卖合同，并与购房人进行纸质商品房合同签约确认； 7、开发企业将买卖双方已签订的纸质商品房买卖合同送达审批服务中心进行商品房买卖合同备案。 二、有关要求 1、简化办理流程。简化商品房买卖合同备案收件，取消资金监管入账凭证收件材料；商品房合同备案提速办理，提供商品房合同备案预约、邮寄、现场办理等多种方式。 2、及时资金入账。开发企业应当及时引导购房人按照《商品房买卖合同》中约定的缴款金额、方式、时限，将订金、首付款、购房款直接存入商品房买卖合同中载明的监管账户；以按揭贷款（银行、公积金）、“房票”方式签订的商品房买卖合同，后续按揭贷款机构应按照规定将按揭回款直接放款至商品房买卖合同载明的监管账户内。 3、按时提交备案。开发企业应严格按照相关规定，自签订商品房买卖合同30日内，向主管部门提交商品房买卖合同备案手续。
( 委托书) 姓名：____________________ 单位：____________________ 日期：____________________ 编号：YB-BH-061716 网签合同委托书范本Sample power of attorney for online signing contract
网签合同委托书范本 1、承重墙分布； 2、水、电、煤管线走向； 3、过户时是否可以房屋共有人的委托公证书； 4、长城宽带取消； 5、小区物业费收取、水、电、煤、有限电视、固定电话、维修基金过户； 6、小区固定车库； 7、没有委托公证书、没有生效的购房合同是否可以办理贷款？ 8、未见产调，15元/次。 二手房交易中，许多购房者往往只考虑房产价值的高低，而忽略了交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。 签订前 一、购房者一定要对售房者有较为全面的了解。 1、查看产权所有人的身份证件。 2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位如果是几位共有，则共有人是否全部同意 出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，
也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。 二、对即将进行交易的房产进行必要的了解。 1、售方提供的房屋产权证是否属实 2、房产面积多大 3、该房产用途是什么是办公还是居住，或是其他 4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利 5、该房产是否已设定抵押 根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。 6、该房产是否已设定租赁 如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案根据《上海市房地产转让办法》的规定：转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房
协议编号：LX-FS-A28883 网签购房合同的流程标准范本 After Negotiation On A Certain Issue, An Agreement Is Reached And A Clause With Economic Relationship Is Concluded, So As To Protect Their Respective Legitimate Rights And Interests. 编写：_________________________ 审批：_________________________ 时间：________年_____月_____日 A4打印/ 新修订/ 完整/ 内容可编辑
网签购房合同的流程标准范本 使用说明：本协议资料适用于经过谈判或共同协商的某个问题，在取得一致意见后并订立的具有经济或其它关系的契约条款，最终实现保障各自的合法权益的结果。资料内容可按真实状况进行条款调整，套用时请仔细阅读。 第一步，购房者在确定了买房意向之后，经过购房者与出卖人双方的平等协商，购房者和开发商共同将正式的合同条款输入合同备案软件，进行网上签约，上报房地产市场信息网。 第二步，开发商和购房者签订的购房合同上报成功后，打印正式的(电子)合同，购房者和开发商履行签字手续，打印的份数依据付款方式确定(一次性付款需打印4份，按揭贷款需打印5份)。 第三步，开发企业需要在网上签约的3个工作日内，到房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。开发商和购房者网上签约上报之后，开发商需要
携带全部的购房资料，全套已签字(盖章)的纸质正式合同到具有管辖权的房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。 如需要修改合同信息，在上报房地产市场信息网之前，开发商和购房者还可以协商变更合同信息，一旦上报之后，电子合同的核心内容(核心内容：购房者姓名、身份证、购房价格、付款方式、合同面积、房号、户型)将不能进行修改。如果需要修改核心信息，则需要在合同备案软件上“申请撤销签约”，重新进行签约。经双方协定，24小时内允许撤销网上签约。 而在商品房签订的3个工作日内，经买卖双方协商一致需要变更合同的就核心内容以外的相关条款，开发商企业可以调阅，重新修改打印电子合同。超过了3个工作日或者已经备案，无论是核心内容
营口市商品房买卖合同网签登记备案管理办法 第一章总则 第一条为进一步规范商品房销售行为，加强商品房市场交易秩序监管，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《营口市城镇商品房预售管理暂行规定》、营口市人民政府《关于加强商品房产权登记备案管理工作的通知》等规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条本市行政区域国有土地上商品房买卖合同网签登记备案及其监督管理，适用本办法。 第三条市住房和城乡规划建设委员会负责、委托、指导和监督全市商品房买卖合同网签登记备案和监管工作。 站前区、西市区、沿海产业基地、高新区的商品房买卖合同网签登记备案和监管工作由市房产交易管理中心（以下简称房管部门）具体负责；委托开发区、老边区房管部门负责辖区内的商品房买卖合同网签登记备案和监管工作。大石桥市、盖州市房产管理部门（以下简称房管部门）具体负责本辖区内商品房买卖合同网签登记备案和监管工作。 第四条市住房和城乡规划建设委员会负责指导有关市（县）区建立商品房买卖合同网签登记备案管理系统，并提供技术支持。
商品房买卖合同网签登记备案及其变更、注销，坚持方便、及时、高效和申请人对申请材料真实性负责的原则。 第二章网签登记备案 第五条房地产开发企业在申请办理《商品房销预售许可证》时，持企业法人营业执照、入网申请表、授权委托书到房管部门办理入网申请手续，签订网上服务协议，领取登陆商品房网签登记备案系统的密码。 房地产开发企业办理入网手续时，由房管部门将开发企业、代理企业、商品房销售项目和销售价格（参考价格和市场指导价格）等基本信息录入到商品房网签登记备案系统。 第六条房地产开发企业取得《商品房销预售许可证》并在《营口日报》发布公告后，房管部门通过房屋登记业务系统平台公布下列信息： 1、《商品房销预售许可证》或新建商品房房屋所有权初始登记信息； 2、《商品房买卖合同书》示范文本； 3、开发建设单位名称、楼盘名称、楼盘坐落、房屋类别、销预售面积、开盘时间及竣工交付日期、房屋所有权初始登记日期； 4、允许销售的商品房楼盘表； 5、房地产抵押、查封等权利限制情况； 6、委托、授权房地产中介机构或其他单位销售商品房的委
编号： JK-20215148 甲 方：______________________________ 乙 方：______________________________ 日 期：_________年________月_______日 网签版银行借款合同范本 This contract will be effective after being signed by both parties.
[标签: titlecontent] 抵押人(甲方)_________ 抵押权人(乙方)_________ 为确保________年_________字第_________号_________合同(以下简称主合同)的履行，甲方同意将其购买的而尚未付清余款的房地产抵押予乙方，作为到期还清贷款的担保。甲方保证提供的资料真实合法有效。为此，甲、乙双方根据自愿、公平和诚实信用的原则，经协商，订立本合同。 第一条 甲方购买的该房地产座落于_________建设面积_________㎡，系_________房地产开发公司开发的商品房，商品房预(销)售合同号_________，土地使用权性质为出让(划拨) 第二条 甲方同意将上述房地产及其附着物之全部权益设立抵押权抵押给乙方。 第三条 甲方购买房地产的价格为_________万元，甲方已交房款人民币(大写)_________万元。抵押贷款额为人民币(大写)_________万元。 第四条 设立抵押之房地产担保范围为被担保债务的主债权及利
息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用。 第五条抵押期限从借款开始至还清所欠款项为止。 第六条抵押期间，抵押物由甲方占管。甲方在占管期间应当维护抵押物的完好，乙方有权检查抵押物的管理情况，甲方不得拒绝。 第七条抵押期间，甲方未征得乙方书面同意不得擅自将抵押物转让、出租、再抵押、拆除、改建;不得改变其用途;未通知乙方，上述行为无效。 转让抵押物的价款明显低于其价值的，乙方可以要求甲方提供相应的担保;甲方不提供的，不得转让抵押物。 甲方转让抵押物所得的价款，应当向乙方提前清偿所担保的债权或者向乙方同意的 第三人提存，超过债权数额的部分归甲方所有，不足部分由债务人清偿。 第八条抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其它债权的担保。 第九条除自然耗损外，抵押物发生损坏，甲方应当采取措施，负责保养和维修，以减少损失，其费用由甲方自负，并及时通知乙方。因意外毁损或灭失，不能或不足以作为债务担保的，乙方有权要求甲方重新提供或增加担保以弥补不足或根据《保险法》的规定直接向保险公司行使求偿权。 第十条抵押物由于国家建设及其它政府行为而导致抵押物价值降低不足以作为债务担保时，乙方有权要求甲方重新提供或增加担保。
房产网签合同备案流程 路漫漫其修远兮！这话用在身在买房路的人们毫不夸张，对于如今的人们来说几年甚至是几十年的奋斗只为争得一席栖身之所。因此从攒钱、看房、选房到买房，每一步都无诚惶诚恐，所以对涉及到买房的方方面面都无不关注，如如何选房，买房流程，收房 注意事项 等等所谓的各种攻略一一通读，为成功买到好房打好地基。不过笔者这里要说的则是买房过程中看似不重要但却是整个买房环节中最为关键缺一不可的一环——如何成功办理网签备案。 网签就是你和销售对象签订合同后，要到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，可以通过这个号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化。签后合同可以撤销。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止"一房多卖"。成功网签备案前置条件 只有五证齐全，取得商品房预售许可证的项目才可以正常进行网签。房产网签备案所需材料 前提：买卖双方均需到场买方：（已婚）双方身份证、户口本、结婚证，若有子女需携带子女相关材料；（未婚）身份证、户口本、民政局开据的未婚证明房产网签备案流程 交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协
商拟定相关条款 由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认无误的协议或合同 再统一在网上签订正式合同，双方当事人签字盖章 相关部门进行备案审核，审核通过后，产生备案号，显示在合同每页的右上角 然后由开发商打印出合同，在打印出来的合同上签字盖章，双方各持所需的份数。网签成功后，经过相关部门审核后产生备案号，购房者可根据备案号进行合同查询。 注意事项 网上签合同与纸签合同实质是一样的，区别只在于合同签订的方式不同而已。 在与开发商签订的购房合同通过网签备案以后，除了买受人信息不能变更以外，其他的合同内容都可以变更。合同变更的由开发商负责办理。
商品房销售合同及网上签约操作实务 第一章商品房销售合同 1．北京市房地产交易管理网http://biz.doczj.com/doc/4614785982.html, 2．对合同示范文本中未约定、约定不明或不适用的内容，买卖双方当事人中以根据具体情况签订书面补充协议。但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以主合同为准。 3．在房屋交易管理部门进行合同预售登记备案（一式四份）后，开发企业应当交买受人一份加盖“预售登记专用章”的合同原件。 4．出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第三章北京市房地产交易管理系统用户管理 1.管理系统实行实名注册制度。 2.单位用户应持营业执照、法人代码证及注册 申请书等办理注册手续。 3.授权用户应持有效身份证件、授权委托书及 注册申请书等办理注册手续 4.个人用户在其签订合同行为发生时取得用 户名和密码。 5.管理系统授权用户的管理实行流程权限管 理（即使用权限）和权限分级管理（即权 限分配）的多级管理模式。 6.个人用户的权限是可查询所购买或租赁房 屋的业务输状态。 7.管理系统统一派发客户端软件并实施统一 加密技术，每个授权用户均使用加密钥匙。 8.如果加密钥匙遗失，须及时告知北京市建设 委员会，以便注销其加密钥匙。 第四章商品房预售合同网上签约和预售登记管理一．商品房认购书网上签订的程序：————简答1．房地产开发企业与认购人就可预售的房屋协商拟定商品房认购书的相关条款； 2．经双方当事人确认后，通过管理系统在线填写商品房认购书的内容，网上提交后，系统自动生成认购书编号； 3．房地产开发企业从网上打印商品房认购书，同时联机备案，管理系统及标明该单元（套）商品管已预订。 认购书网上备案后，签订商品房预售合同时合 同主体不得随意变更。签订合同的买受人变为 认购人在其同一户籍内的或是预订时已明确 的其他人员的不视为合同主体变更。 4．房地产开发企业与认购人应自签订认购书之日起七日内签订商品房预售合同，按照规定，通过管理系统输商品房预售合同网上签约手续。 超过七日未签订商品房预售合同的，该套房屋的公示信息恢复显示该套（单元）商品房未预订且未预售。 二、掌握商品房预售合同网上签约的程序：————问答 1．房地产开发企业与买受人就可预售的房屋协商拟订商品房预售合同的相关条款； 2．经双方当事人确认后，通过管理系统在线填写商品房预售合同的内容，买受人自行设置查询密码，网上提交后，系统自动生成合同编号；3．房地产开发企业从网上正式打印商品房预售合同，同时在管理系统联机备案，并下载打印商品房预售合同签约证明和预售登记申请书；4．楼盘表标识公示，即商品房楼盘表内及时标明该单元（套）商品房已预售。 三、商品房预售合同预售登记的程序： 房地产开发企业应当自联机签约之日起30日内，持以下资料向市或者区、县房屋行政管理部门申请预售登记： 1．网上打印的商品房预售合同一式四份（双方当事人已签字或盖章）； 2．网上打印的商品房预售合同签约证明和预售登记申请书一份； 3．房地产开发企业的营业执照复印件、法定代表人（或负责人）身份证明书复印件、 授权委托书原件各一份； 4．国有土地使用权原件及复印件各一份；5．买受人身份证明复印件，包括： （1）买受人为自然人的，提交身份证件的复印件；买受人为外省市自然人的，还需提 交（暂住证）或（工作居住证）的复印件；（2）买受人为法人或其他组织的，提交营业执照或注册证书的复印件； （3）向境外（含港、澳、台）自然人、法人或其他组织预售商品房的，还需提交涉外 项目国家安全审查批准文件； （4）预售已被抵押的商品房，还需提交抵押权人同意预售的材料。 预售的商品房已抵押的，预售登记应当同房地产开发企业和买受人双方共同申请。 市或者县区、县房屋行政管理部门对申请材料齐全，已联机签约且符合转让办法规定相关条件的预售商品房，在商品房预售合同上加盖预售登记章。 四、商品房预售合同网上签约和预售登记管理的其它重要规定（部分重要内容）： 1．房地产开发企业在申请商品房预售许可时，预售楼栋应以独立栋为单位。房地产开发企业可申 请部分房屋做为企业自留用房，自留用刻在取得 房屋所有权证后方可销售。 2．《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认 购书》示范文本由北京市建设委员会、北京市工 商行政管理局联合制定。 3．申请预售许可信息的项目经审核符合预售许可 条件后，在北京建设网和北京市房地产交易管理 网对该项目预售许可信息和楼盘表基本进行一 天的预告后，方可领取许可证。 在取得预售许可证前，房地产开发企业不得以预 订、认购等方式进行预售 4．预售项目在预告期内和取得商品房预售许可证 后，通过北京建设网（http://biz.doczj.com/doc/4614785982.html,）和北京市 房地产交易管理网（http://biz.doczj.com/doc/4614785982.html,）及时向社 会公布下列信息： （1）商品房预售许可证的相关信息； （2）预售商品房的楼盘表信息； （3）开发企业选择使用的商品房预售合同和商品 房认购书的文本样式； （4）楼盘表内网上已预订和已签约房屋的标识； （5）商品房按楼栋预售的参考均价；预售项目已 签约合同的成交均价。 5．以下情况商品房预售合同不能进行网上联机打 印，房屋行政管理部门不予办理预售登记手续； （1）该商品房不在预售许可范围内； （2）该商品房已取得房地产权属证书或取得竣工 备案表超过四个月； （3）该商品房已被其他买受人联机签约或已预售 登记； （4）房地产开发企业名称与核准预售许可的预售 人名称不一致； （5）该商品房被司法机关和行政机关依法裁定、 决定查封或以其他方式限制房地产权利。 北京市房屋交易管理制度 第一章房屋交易管理 1. 房地产转让包括下列方式： （1）买卖； （2）赠与； （3）交换； （4）以房地产作价入股或者作为合作条件与他人 成立法人或者其他组织，使房地产权属发生变 更的； （5）因法人或者其他组织合并、分立，使房 地产权属发生变更的； （6）以房地产清偿债务的； （7）法律、法规和规章规定的其他方式。 2.本市关于房地产转让的一般规定： （1）转让房屋的，该房屋占用范围的国有土地使 用权同时转让。 （2）按照房屋建筑设计为独立成套（单元）的房 屋，不得分割转让。住宅不能分割转让。 （3）房地产转让时，相应的共用部位、共用设备 的权利份额一并转让；按照国家和本市规 定可以单独转让的地下停车库等附属建 筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地 产转让合同中载明；没有载明的，视为一 并转让。 （4）共有房地产买卖，在同等条件下，共有人享 有优先购买权。 出卖已出租的房地产的，出卖人应当提前 3个月通知承租人。在同等条件下，随租 人享有优先购买权。出卖人未履行通知义 务的，应当承担相应的民事责任。 （5）房地产转让时，转让人应当如实告示知受让 人转让房地主的抵押、租赁等有 关情况。转让人不履行告示知义务的，应 当承担相应民事责任。 （6）房地产转让时，房地产转让人和受让人应当 依法纳税。 （7）房地产开发企业应当对其出售的新建商品房 承担质量保修责任。房地产开发企业应当 与受让人在转让合同中约定保修范围、保 修范围、保修期限和保修责任。约定的保 修期限不得低于国家规定的最低期限。保 修期限自商品房交付之日起计算。 新建商品房在保修期限内再转让的，房地 产开发企业应当继续承担对该商品房的 保修责任。 3. 商品房预售应当符合的条件：房地产开发企业 取得预售许可证后，方可预售商品房。预售商品房， 应当符合下列条件： （1）已交付全部土地使用权出让金并取得国 有土地使用权证，属于预售经济适用房 的，应当取得城镇建设用地批准书； （2）取得建设工程规划许可证件和施工许可 证件； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发的 建设资金达到工程建设总投资的25%以 上； （4）已确定竣工日期，且满足市国土房管局 公布的预售最长期限。 4. 商品房预售许可其他重要规定： （1）房地产开发企业按《建设工程规划许可证》 规定的楼栋和建筑面积申请预售许可，若 《北京市国有土地使用权出让合同》约定的 相关楼栋的出让建筑面积与规划不一致的， 需变更出让合同高速相应部分的地价款后 方可申请预售。房地产开发企业可凭申请密 码在北京市房地产交易管理网上查询预售 许可证办理情况。预售许可证批准后，在北 京市房地产交易管理网上进行公示。 （2）2004年7月1日后，按成片小区或多栋楼 签订出让合同的，受让方在同时交纳出让合 同定金、按单栋楼计算的地价款及相关税费 后，可申请核发该栋楼的商品房销售许可 证。 5. 商品房预售计价方式及合同面积误差处理方 式：（2003年12月1日后按套内面积） A商品房预售计价方式及合同面积计价，也可以 按照建筑面积计价或者按照套（单元）计价。 但预售经济适用房、普通住宅、公寓及其他高 档住宅等居住类型房屋的预售，应当按照套内 建筑面积计价，按套内建筑面积结算房价款。 B面积误差处理： （1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的， 根据实测面积结算房价款。 （2）面积误差比绝对值超出3%的，预购人有权退 房。预购人退房的，房地产开发企业应当在预购 人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人 已付房价款及其利息。预购人不退房的，实测面 积大于合同约定的，面积误码率差比在3%以内 （含3%）部分的房价款由预购人补足；超出3% 部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归预 购人。实测面积小于合同约定的，面积误差比绝 对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地 产开发企业返还预购人；超出3%部分的房价款 由房地产开发企业双倍返还预购人。 ６．房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之 日起30日内，向市或者区、县国土房管局申请商 品房预售登记。 ７．商品房竣工后，房地产开发企业未取得房地产 权属证书的，可自商品房取得竣工备案表之日 起四个月内继续进行商品房预售；但自取得竣工备 案表之日起超过四个月的，不得进行商品房预售。 法定预售期限。 ８．房地产开发企业交付预售商品房应符合的条 件： （1）取得建筑工程竣工验收备案表 （2）取得商品房面积实测技术报告 （3）预售合同约定的其他交付条件 ９．稳定房价、加强住房交易管理相关规定（部分 重点条款，非全部）： （1）禁止商品住房预购人将购买的未竣工的预 售商品房再次转让。 （2）继续推行商品房预售合同网上签约联机备 案制度，并严格实行网上实名制认购，防范 私下交易行为。 已取得预售许可证的开发项目，方可签订商 品房认购协议。买卖双方须在北京市房地产 交易管理系统上进行网上认购，从网上打印 商品房认购书，同时与管理系统联机备案。 房地产开发企业与认购人签订认购书后7 日内未正式签订商品房预售合同的，视为推 订行为，网上公示的楼盘表将自动恢复为房 屋可售状态。 （3）2005年6月15日起，市建委将在北京市房 地产交易管理网上公示开发企业同一预售 项目的退房、退订情况。 （4）房地产开发企业在取得商品房预售许可证 之前，不得擅自预售房屋，也不得将房屋以 预订、认购等方式进行预售，不得向买受人 收取任何预定款性质的费用。 10．加强商品房销售价格检查，坚决依法查处不明 码标价或标价内容不全、在房屋买卖合同外收 取未标明或未约定的费用、在房价之外强行收取应 计入开发成本的费用、强制或变相收取代理服务 费、超过规定标准收取费用等价格违法行为。 １１．市建委相关部门对企业违规行为的处理措 施： A. 对企业发生违规行为的，市建委相关部门将采 取以下处理措施： （1）企业经检查或投诉举报有违规行为的，市建 委相关部门通知违规企业和从业人员15日 之内上报整改方案和整改结果。 （2）企业违规行为转给企业15日内未按期整改 或整改不合格的项目，市建委将对其项目的 预售许可、抵押登记和网上签约手续进行不 低于1个月的限制直至企业整改且完成验 收后方可解除限制；测绘、销售代理和物业 管理企业违规未整改的，也将对其从业行为 进行限制。 （3）企业、从业人员违反相关法律、法规、规章 依法应当给予行政处罚的，由监察执法大队 依法进行处罚。 （4）对违规行为查证属实的，市建委在北京市房 地产交易管理网项目信息公示的楼盘信息 中进行违规行为公示。 B. 开发企业对销售代理房屋经纪机构，测绘机构、 物业管理企业在其委托范围的违规行为负有 连带责任；商品房销售人员违规行为的结果由 其从业的房屋销售代理机构、开发企业或售房 单位承担。 １２．北京市商品房销售机构实名注册备案与销售 机构、销售员信息网上公示制度，在北京市 房地产交易管理网（http://biz.doczj.com/doc/4614785982.html,）公示。 １３．目前我市所有在售项目的销售代理机构或开 发企业的销售部门均须在5月31日前到市建委 办理注册备案手续。 １４．自2006年5月1日起新申请预售许可或初 始登记后进行现房销售的项目，应当在网上 签约之前办理销售机构注册备案手续。 １５．自2006年9月1日起，必须持有经市建委 注册备案的《合格证》的销售人员方能从事商品房 销售业务。 １６．销售员注册的有效期限为两年。两年内销售 员应至少参加一次继续教育，不参加继续教育的不 予以续期注册；考试合格超过两年未从业的，须参 加继续教育后方可予以注册。 第二章房屋权属登记 1.登记种类 （1）初始登记 （2）转移登记 （3）变更登记 （4）他项权利（抵押权）登记 （5）注销登记 （6）补证、换证登记 2.房屋权属登记申请人身份资格 （1）申请人是自然人的，应具有完全民事行为 能力。无民事行为能力人或者限制民事行 为能力人，应由其监护人代理申请人是法 人的，应具有法人资格；申请人是其他组 织的，应具有相应资格。 （2）申请人为自然人的，姓名应与身份证件一 致；申请人为法人的，名称应与法人营业 执照一致；申请人为其他组织的，名称应 与登记证书或组织机构代码证一致。 3.抵押信息公示相关规定： （1）预售项目抵押信息确认后，北京市建设委 员会将在交易网上即时公示预售项目土地 使用权及在建工程抵押情况，并在预售楼 盘表上对抵押房号进行标识。 （2）房屋买受人与房地产开发企业签订商品房 预售合同时，房地产开发企业用面将预售 项目设定抵押的情况在预售合同中书面告 知买受人。已签订预售合同的须在补充协 议中告知买受人，未告知买受人抵押情况 的，发生的纠纷由开发企业负责承担民事 责任。 （3）在办理商品房预售合同登记备案时，房屋 已设定抵押的，开发企业应先办理抵押注 销登记，开发企业未办理抵押注销登记的 应由房屋买受人在《商品房预售合同签约 证明和预售登记备申请书》上签署已告知 所购房屋有抵押且同意预售登记的书面文 字。 4.权属登记工作时限规定：符合登记条件的， 初始登记、抵押登记应当自受理之日起30 个工作日内完成登记工作；其他登记应当自 受理之日起20个工作日内完成登记工作。 登记部门认为需要公告的，公告时间除外。 5.新建商品房买卖与新建经济适用住房买卖 转移登记应提交的证明文件： （1）新建商品房买卖（首次） 登记条件：开发项目区的房屋所有权证、国 有土地使用证（有偿用地） 1)房屋买卖合同（原件，核验两本加贴印花税的 合同） 2)签订预售合同的，买卖双方关于房号、房屋实 测面积和房价结算的确认书 3)房屋登记表、分户平面图两份 4)专项维修基金专用收据（1999年1月1日后 签订购房合同的） 5)契税完税或减免税凭证 6)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购 买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审 查批准文件 7)外国驻华使馆、领事馆购买房屋的，提交外交 部批准购房文件 （2）新建经济适用住房买卖 登记条件：开发项目取得房屋所有权证、国 有土地使用证（划拨用地） 1)房屋买卖合同（原件，核验两本加贴印花税的 合同） 2)经济适用房购房资格审核表（2001年5月1 日后签订购房合同的） 3)房屋登记表、分户平面图两份 4)契税完税或减免税凭证 5)专项维修基金专用收据 6)超标部分补交综合地价款的收据 7)签订预售合同的，买卖双方关于房号、房屋实 测面积、房价结算得确认书 第三章房地产测绘 1.预售单位的确定：住宅、公寓按“套”建立 预售单位；商业了、工业和办公等按“层” 或每层中按“单元”建立预售单位位按“个” 建立预售单位（不能提供每个车位预测面 积的，可按整层提供车位预测面积及该层 车位总个数）。 2.房屋预测技术成果应符合以下条件： 1