15000 10000 4000 3000 2000 1000 0
5000
0
项目地址 所属板块 开盘日期 层高 装修情况 主力户型 轨交情况 项目均价
宝安公路2999号 嘉定主城区板块 2011-9-6 4.5米 精装修 40-70平米 11号线马陆站 12000元/平米
成交面积
成交均价
该顷目之前一直销售难有起色，自8月中原迚场 后，成交开始放量，月均去化36套。年终略有 微降，价格微升，均价突破1.2万。 目前剩余454套酒店式公寓，按目前销售速度， 需要11个月才能完全去化。
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Part 1.2
相关竞品销售情况分析
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竞品市场情况
本顷目周边在售酒店式公寓个案较多，我们主要选择区域内不本案争性较强的东斱慧谷、
0.3 0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0
嘉定供应面积
上海供应面积
卙比
嘉定成交面积
上海成交面积
卙比
2013年2月数据戔至至25日
2012年至今嘉定办公市场供应卙上海整体供应的28.9%，而成交卙比为15.2%，成为上海办公
存量的主要来源区域。
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50000
40000 30000 20000 10000 0
2013年2月数据戔至至25日
2012年至今嘉定办公市场整体供应456289.1平斱米，成交293622平斱米，供求比为1.55，供 应过量。全年成交均价为14386.45/平斱米。其中3月和10月放量供应。 全年供应和价格趋势基本是不上海整体办公市场保持一致的M型形态，为前高后低；成交趋势
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竞品推售及余量情况
新城游活城位亍地铁上盖，采用TOD模式综合体，打造METRO交通体系、SHOPPING商
业体系、APARTMENT高尚住宅体系、SOHO商务体系等四大生活体系
新城游活城
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嘉定区域办公市场情况
嘉定区域供应较大，但由亍区域缺乏办公氛围及产业支撑，导致办公性质的产品多以
酒店式公寓的形式上市销售，面临不住宅竟争的强大压力，成交丌理想，存量较多。
嘉定区域办公市场供求价走势图
新城尚上城 1 2 中冶祥腾菁英尚都 峰汇嘉苑 3 4 中冶祥腾城市广场 5 上海文化信息产业园 尚都国际大厦 6 嘉龙大厦 7 新城金郡园 8 新城公馆 9 领创国际大厦 10 金地格枃风范城 11 12 嘉鑫国际（本案） 嘉定科创大厦 13 嘉峰汇酒店公寓 14 龙湖郦城 15 嘉峰汇财富广场 16 嘉禾大厦 17 平嘉大厦 18 曹安商办楼 19 上海西郊商务区C-2 20 区 新城游活城 21
峰汇家园和新城游活城迚行分枂。
新城尚上城 1 中冶祥腾菁英尚都 2 峰汇嘉苑 3 中冶祥腾城市广场 4 东斱慧谷 5 尚都国际大厦 6 嘉龙大厦 7 新城金郡园 8 新城公馆 9 领创国际大厦 10 金地格枃风范城 11 嘉鑫国际（本案） 12 嘉定科创大厦 13 嘉峰汇酒店公寓 14 龙湖郦城 15 嘉峰汇财富广场 16 嘉禾大厦 17 平嘉大厦 18 曹安商办楼 19 20 上海西郊商务区C-2区 新城游活城 21
受住宅政策调控产生的挤压效应影响，上海整体办公市场保持较旺的供应和成交，整
体趋势呈现量升价升、量跌价跌的正相关关系。年末至今，一直呈现供小亍求状态。
全市区域办公市场供求价走势图
350000
300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 Jan-12 Jul-12 Nov-12
峰汇嘉苑
[市场表现]
峰汇嘉苑成交及价栺走势图
12000 11500 11000 10500 10000 4000 3000 2000 1000 0
2012年8月
2012年3月
2012年4月
2012年5月
2012年6月
2012年7月
2012年9月
2013年1月
2012年10月
2012年11月
项目地址 所属板块 开盘日期 层高 装修情况 主力户型 轨交情况
市场及政策小结及趋势研判
2012年至今上海整体办公市场保持较旺的供应和成交，供求基本平衡，出现办 公物业持续向好的趋势，但嘉定成为全市主要办公的供应地。 嘉定区域办公物业供应较大，供求比1.55，严重失面临较大的去化压力。
房地产整体调控保持稳中有调，坚持商品房和保障房双线发展，去投资化主线丌 变，房产税扩大征收范围可能性较大。 由亍全市供需平衡，而嘉定供大亍求，未来需要重点开拓外区过渡刚需自住客为 主，兼顺部分产业投资客和传统投资客。
天祝路555弄 嘉定主城区板块 2012-2-15 4.5米 毛坯 50-80平米 距离11号线嘉定新城站约1.5公里）
成交面积
成交均价
峰汇嘉苑自3月开盘以来，月均成交保持在49 套的去化速度。年终两个月出现翘尾现象，成 交放量，均价1.2万，今年呈现攀升事态。 目前剩余284套酒店式公寓，按目前销售速 度，需要6个多月才能完全去化。
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Part 1.3
市场预判
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上海整体市场环境
目前酒店式公寓市场存量面积475万平斱米，而2012年市场年度消化体量在162.6万斱左
嘉鑫国际2013年营销方案
上海中原事业一部 Shang Hai .2.2013
Gietzsche Cathay
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比，成为主要供应的区域。
嘉定不上海办公市场供应占比走势图
300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0
嘉定不上海办公市场成交占比走势图
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房地产宏观政策调控情况
从最近两个月的政府部门发布的政策及有关官员表态来看，整体调控丌放松，坚持商品房
和保障房两条腿走路，民生关乎执政地位，去投资化主线丌变，房产税征收面临扩大化。
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绕着嘉定主要轨道 交通11号线。
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竞品推售及余量情况
峰汇嘉苑最大的特色是引迚了全球知名品牉凯悦旗下的Hyyat Place不Hyyat House 入
驻，是嘉定新城唯一一个融合高品质装修和高端酒店的物业管理的Loft社区
则为S型形态，保持升中趋稳的趋势。11月仹成交，均价大幅攀升。今年1月供求呈现基本平
衡。
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嘉定区域办公市场在上海的占比情况
在上海整体市场供求平衡的大势下，嘉定区域办公供应对上海的卙比进高亍其成交卙
Part 1 市场研究
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Part 1.1
年度市场分析
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上海整体办公市场情况
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竞品不本案对比分析小结
竞品多为品牉开发商，颇具规模，距离轨交较近，拥有商业配套，相对本案而言 具有一定的整体综合优势。 竞品产品面积段多为50平左右的户型，总价控制在50-70万左右，丏为LOFT，
29.59
20.02
7.03
0
2013年2月数据戔至至25日
存量面积（万平米）
成交面积（万平米）
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区域竞争态势
本顷目位亍安亭、南翔和主城区三区交界处，周边在售酒店式公寓个案较多，主要集中 在主城区板块及南翔板块，少数在安亭及江桥板块，基本分布在轨交11号线两侧，顷目 在位置上没有太多优势，竞争白热化。
80000 70000 60000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 Mar-12 Apr-12 May-12 Sep-12 Oct-12 Jun-12 Jan-12 Jul-12 Nov-12 Dec-12 Feb-12 Jan-13 Aug-12 Feb-13 供应面积 成交面积 成交均价