——表现市场中对于大户型高端需求支持长期存在且支持力度较强；
御江苑、复地东湖国际在前期以中小户型为主力销售，进入门槛不高，因此在相对的总价优势下，可通过拔高单价的空间来抬升客户圈层
，带动大户型产品的销售
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——中小户型既能保障项目稳定的去化量，同时当项目的市场占位明晰后，也具备比较大的提价空间。
大面积产品将成为市场的稀缺 产品
面积区间验证 2008年武汉住宅市场成交的主力是80-100平方米的二房和110-140平 方米的三房,其次是140-180平方米户型
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面积区间验证
2009年武汉住宅市场成交的主力仍然是80-100平方米的二房和110140平方米的三房，并且大面积产品成交增加明显，140-180平方米 产品成交占到12%。
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目标沟通
➢希望三期可以打造为武汉顶级高档楼盘，充分利用三期占据项目最 佳景观资源优势,拔高项目整体形象,在品质感、户型等方面均应为一、 二期的升级版； ➢项目销售周期不得超过18个月，在保证实现价格的前提下快速回笼 资金 ； ➢希望三期能够实现1.5-2万/平米的价格，如何提升项目价值，报告中 应重点探讨项目是否需要带精装修,如需要并提出精装修建议；
资 产 升
富人
知 富
值 中产
收 入 贬 值
低收入
演化
富人 中产 低收入
既得利益群体形成，这些现象短期内无法改变，贫富差距还将进 一步拉大！
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地产日益财富化
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目前武汉中心区一套100 平米的中高档住宅, 按照 目前平均价格10000元/平 方米计算，总价100万， 首付三成加各种税费及装 修费用至少40万，按照20 年贷款计算，月供达4410 元！而目前武汉人均收入 为2400元.
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1、宏观环境
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调控长度信号——宏观经济指标:本次调控将长于08年调控
2008年，政策撤出市场时经 济进入快速下降通道，政府有打 压转为刺激政策； 2010年第一季度GDP增长率 达11.9%，预计下半年经济基本 面也会相对平稳，因此本次调控 的时间也将长于2008年的调控； 一旦经济进入快速下降通道， 也就意味着本次调控即将企稳。
61万
150万
140～180平米 —— 2.4↑ 3↓ 6↑ 3.8 ★ ★ ★ ★ ★
晋合世家
2万
7万
147～237平米 —— 1.2 ↑ 0.3↓ 4.7 ↑ 2.1 ★ ★ ★ ★ ★
融科天城
13万
45万
105～138为主 —— 9 ↑ 3.5↓ 6.5 ↑ 6.3
★★★★
金都汉宫
10.7万
30万
买房子是有钱 人的游戏！
宏观小结
➢未来市场存在诸多不确定因素，本次调控政府决心大,措施 频繁具体,力度大,不可忽视调控对市场的影响; ➢预计本次调整将长于08年，结合房地产的以往规律研究,市 场最早于2011年下半年开始进入恢复期，迟则2012年进入恢 复期； ➢面向富人阶层是复杂市场环境下的最好选择.
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2、产品验证
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面积区间验证
产品供应走向:中小户型成为市场主流，大户型从长远看将成为稀缺产品
房地产发展趋势:
趋势1:精细化趋势
✓精装修房成趋势 ✓高容积率和高密度将 成趋势
趋势2:开发模式改变
✓开发模式发生变化：“ 六本木模式（拆迁户入股 ，住宅返还通过商业赚钱 ✓中小户型成趋势 ✓节能环保成为自然趋势 ✓开发商直接融资
趋势3:住房需求变化
✓旧城改造成趋势 ✓老人社区开始产生 ✓度假物业成为大众选 择（城市高密度改变人 民生活方式）
趋势4:政府角色变化
✓政府保障性住房开始 发挥作用，显现价值 ✓房价与城市竞争力显 现同步趋势
➢可供开发的土地稀缺 ➢景观资源基本已经利用殆尽 ➢别墅用地叫停和国六条90/70限制
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预计2010年下半年至明年上半年行业将处于明显调整期，调整期将长 于08年，市场最早于2011年下半年开始进入恢复期
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社会走向:贫富差距进一步拉大
➢通货膨胀本身就是财富向富 人阶层转移的途径;
➢资产及投资品价格上涨，货 币内部贬值，财富分配不均， 导致了中产阶层分化，部分人 跨入了富人行列，部分人成为 了低收入者;社会结构向“哑铃” 型转变，富人阶层的数量和财 富均在增加；
190以上为主
1.1 5.1 ↑ 1.1↓ 4.5 ↑ 3
★★★
世茂锦绣长江 57万
165万
82～172平米
5.1 6 ↑ 3.4↓ 10.4 ↑ 6.2
★★★★
复地东湖国际 53万
106万
238平米以上为主 —— —— 2↓ 7 ↑ 4.5
★★
以中大户型为主力销售的晋合世家、金都汉宫和世茂锦绣长江等，在较高价格平台的基础上，能够保障年4-9万平米的去化量
2009年商品住宅成交结构图
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面积区间验证
项目名称 武汉天地
考虑到本项目大武汉一线“领导者”的定位，则武汉城市高端豪宅的户型 定位应成为本项目三期的参考。
武汉城市高端豪宅的大户区间以及市场反应
占地(㎡) 总建面(㎡)
主力户型（大）
年消化量 06年 07年 08年 09年 年均
市场反应ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
面积本区项间目的竞争主要集中在汉口，以及部分汉阳高端新入市项目。未来大汉口市场供应主 验要证集中在解放大道沿线、CBD板块以及常青板块，大多为大规模社区，供应主要面积段
集中在90-130平米和200平米以上；
2010年 二季度 三季度
2011年 四季度 一季度 二季度
2012年 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度
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世联对三期目标的理解
项目价值最大化下的快速回线是本项目的第一目标
基于市场、竞争环境验证现在的产品定位,是否符合项目形象的提升,又 能实现市场快速去化； 准确的客户定位保证理想的销售速度；
本报告重点要解决的核心问题： 1.三期采用精装修是否能够在实现项目价值提升的同时，又能保证快速 回现？ 2.什么样的精装修是适应市场和客户需求的精装修？是否需要精装修？