国内长租公 寓市场分析 国内知名开 发商的长租 公寓案例分析
期使用权，并负责装修改造 及公寓运营管理。泊寓拓展 重资产的方式，主要是出于 对资产增值的考虑，而且长 租公寓的投资回报情况并不 比写字楼差。
重资产模式
核心模式
轻资产模式
收购现有物业使用权：
主要面向集体建设用地上开发建设 的项目，通过长租约方式间接持有 该项目的长期使用权
市场 布局
烟台长租公 寓市场分析
20XX年 X月，我们的工作简述 龙湖冠寓 物业 来源
房型 主要来源 收房，签订租赁协议 一室 一厅 配套 面积 20-60 平 主力 25-35 平 结构 三居、四 居、五居
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房型 配套
次要来要
自建
长租公寓发展 定位与策略
主要配套：冰箱、洗衣机、 空调特殊配套：油烟机、电 视机、热水器长租公寓发展 定位与策略
2.1 【万科泊寓】运营模式：轻重兼顾，另外万科泊寓通过互联网工 具、运营标准化、来运营，从而降低整体成本的输出
通过收购获得物业产权或长 即租赁方式，泊寓与项目持有方 签订长期房屋租赁合同（一般超 过15年），司负责装修改造及公 寓运营。目前投资回报周期普遍 较长，租赁的轻资产模式在5-8 年左右，而万科则预计5年能够 收回成本
精装集中式公寓
产品系 核桃 档次 高档 中低档 中低档 客群 20-35 20-35 20-35 价格 高 中低 低低 重点 布局
一线为主、二线为 辅
北京、上海、广州、深圳
市场 定位
松果 豆豆
苏州、杭州、南京、厦门、 持续 重庆、成都、天津、武汉、 拓展 西安 截至2017年底，冠寓已进入了17个 城市，开业房间超过1.5万。计划到2020 年实现20亿租金收入、进入行业前三；
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长租公寓发展 定位与策略
软件园店介绍展架
必胜客活动展架，与商家合作，互放展 架
2.2【龙湖冠寓】倡导“去孤岛化”租住生态，将每栋“冠寓”作为 城市综合网络的City Hub（交叉点），旨在为都市年轻白领打造舒 适、安全、便捷、时尚、社群的全新生态租赁圈
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重庆 |三居 | 一室一厅 | 22.4㎡ 1567元
电视 冰箱 空调 衣柜 热水器 洗衣机 油烟机
重庆| 两居|一室一厅 | 25.08㎡
电视 冰箱 空调 衣柜 热水器 洗衣机 油烟 机
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北京 |三居 | 大开间 | 一室一厅 | 25㎡ 4290元 北京 | 三居 | 小开间 | 一室一厅 | 20㎡ 4190元
标准化+增值服务
大户型+小公区
定位
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硬件与服务配比
融合商业与社交功能的 青年社区
轻奢华服务型功能
7:3
4:6
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公共区域
以社群化为例，龙湖冠寓构造会客厅、健身房、影音室、游戏区、图书吧 等公共配套空间 20-35岁年轻人 统一由龙湖物业管理
主力客群
长租公寓发展 定位与策略
• 轻资产入手，早期轻重 比例是8∶2，后期重资 产比重逐渐增大，最终 以重资产为主。
2.2 【龙湖冠寓】产品系分为豆豆、松果、核桃，分别对位由低到高 不同客户需求
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品牌
豆豆
松果
核桃
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产品
小房间+大公区 选配化功能满足轻客品 质需求，配套第三方 O2O服务 3:7
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2.1 【万科泊寓】济南分布：共六个店，一共约1500间，市中、天桥、 历城、高新均有分布，紧邻商圈，地段繁华，交通便利
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生产路 店
林业大厦 店
文创店 软件园店
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经七纬二 店
望平街 店
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户型一 房间配置：
10平
户型二 房间配置：
17平（走廊高窗）
租金：900元/月
户型三
24平
租金：1200元/月
租金：1700元/月 房间配置： 宜家鞋柜、宜家置物架、衣柜、 沙发、茶几、床、书桌椅、梯子 书架、集成卫浴、空调、智能锁
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宜家鞋柜、宜家置物架、衣柜、 宜家鞋柜、宜家置物架、衣柜、 床、书桌椅、集成卫浴、空调、 沙发、茶几、床、书桌椅、集成 智能锁 分析：小面积集约利用， 不刻 卫浴、空调、智能锁 分析：走廊开高窗，采光较差， 室内灯光明亮，墙壁颜色艳丽
2.1【万科泊寓】基本情况：万科集团长租公寓品牌，为有态度的城 市青年群体提供舒适、安心、配备齐全的租住空间及一体化社区服务
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定位
以精装集中式公寓为主，针对18～35岁青年群体， 中端价位
房型配套
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房型：15-40㎡为主，独立卫生间、整体卫浴 基础配置：床、床垫、沙发、桌椅、层板架、衣柜、 晾衣绳、空调、热水器、冰箱、公共洗衣房、公共 厨房 休闲娱乐区： Party room 、影音室、阅读区，咖 啡区，主题沙龙，电影摄影，露营烧烤等
壹
房型配套
房型：15-60㎡，独立卫生间、整体卫浴
发展历史
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公寓基因自80年代初开始繁育，2012年开始在蛇口对自持物 业改造成为精品公寓，如今已有房间数1.6万间，目前运营公 寓面积超60万㎡，在北京、天津、武汉、重庆等城市以自有 物业改造成公寓的多个项目正在同时进行推进 12月1日，招商蛇口推出全国首单长租公寓CMBS，总额度达 60亿，是目前为止，储架发行规模最大的住房租赁类资产证 券化产品
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收购项目自行开发：
收购土地或在建工程，投资建 设，并运营管理
收购现有物业：
收购市场现有物业资产（住宅、
租地合作开发：
主要面向集体建设用地或划拨用地， 与土地方或者关联方合作，负责开 发建设，并享有项目长期经营收益
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酒店、商业、公寓、综合体 等），投资改造，并运营管理
2.3【招商蛇口壹公寓】基本情况：壹公寓隶属于招商蛇口园区开发 与运营部门，早期为配套宿舍项目，2009年对部分旧楼进行改造之 后演变为现今的长租公寓业务
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三条产品线：壹棠、壹间和壹栈， 分别对应青年白领，城市中产和企业高管
定位
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青年白领公寓
城市中产公寓
服务式公寓
品牌
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客户定位 产品大小 价格定位
（元/平米·月）
青年白领
城市中产 50㎡以下
100-150
资产证 券化
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2016年全年租赁收入3.27亿元，同比增22%，2017年预计租赁收 入达到4亿以上，同比增长25%以上.运营GOP率达85%以上，预 计净利润超过2亿
2.3 【招商蛇口壹公寓】三大产品线：壹栈、壹间和壹棠，分别定位 青年白领、城市中产和企业高管
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长租公寓发展 定位与策略
意改造loft风格
费用丨 半年起租，可押一付一，押一付三，押一付六；电费：1.2 元 / 度；水费： 6 元 / 方；物业费： 100元/月（含宽带）；暖气：自供，一房一价，大约0.25元/平米/天
2.1 【万科泊寓】济南文创店海报、广告
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长租公寓发展 定位与策略
走廊地面地板革，脚感较 差，无吊顶，顶部为管道、 射灯
走廊彩绘，动漫风，怪诞有 趣
2.1 【万科泊寓】济南文创店公共区域配套
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二层影视区较宽阔，适合组织活动
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三楼台球 区
四楼健身房，整墙镜面拉 伸空间
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五楼公共餐厅、厨 房 厨房配电磁炉、微波 炉、冰箱、分租储物 柜 洗衣机、烘干机解决 一层门厅旁24h便利 大件衣物晾晒问题 店 洗衣机5元/桶 烘干机6元/30分钟
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2.1 【万科泊寓】济南文创店户型及费用
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电视 冰箱 空调 衣柜 洗衣机 油烟机 电视 冰箱空调 衣柜 微波炉 洗衣机 油烟机
深圳 | 四居 | LOFT | 一室一厅 | 27㎡ |3055
电视 冰箱 空调 衣柜 洗衣机
长租公寓发展 定位与策略
杭州 | 三居| 一室一厅 | 30㎡ 2388元 杭州 | 六居 | 一室一厅 | 36㎡ 1739元 杭州 |19居 | 一室一厅 | 21㎡ 1550元
物业
2.2 【龙湖冠寓】形象展示——公共区域配套
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冠寓重庆新壹城店
冠寓重庆新壹城店
冠寓重庆新壹城店
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冠寓北京酒仙桥店 冠寓北京酒仙桥店 冠寓北京酒仙桥店
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冠寓杭州未来城融通店 冠寓杭州未来城融通店 冠寓杭州未来城融通店
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资产增值以及未来资产证券化的预期
租金与周边住宅租赁市场相比，单位面积租金要高， 但泊寓还是以时尚的装修风格、社区化的运营以及 万科强大的品牌效应赢得了市场的青睐。