目录第一部分 2005年长春市房地产市场综述 31.1 2005年长春市房地产市场运行特点分析 (4)1.2 存在的问题和建议 (7)第二部分 2005年房地产市场总体运行情况122.1 房地产开发总体情况 (12)2.2 房地产市场总体情况 (13)2.3 近期出台房地产政策分析 (13)2.4 土地供应和规划情况 (16)2.5 棚户区改造情况 (17)2.6 房地产市场金融情况 (18)2.7 拆迁情况 (18)2.8 存量商品房市场情况 (18)2.9 阻碍房地产市场的其它因素 (19)第三部分商品房供给和销售情况223.1 商品房供应和销售 (22)3.2 商品住宅（含经济适用住房）供销对比 (25)3.3 经济适用住房开发和销售情况 (28)3.4 存量房市场运行特点分析 (29)3.5 房地产市场需求分析 (31)3.6 二三级市场联动分析 (33)第四部分商品房销售结构分析 334.1 商品住宅按户型结构的销售分析 (33)4.2 商品住宅按成交价格的销售分析 (34)4.3 商品住宅按房屋面积的销售分析 (36)4.4 按建筑结构分析 (37)第五部分商品房价格分析385.1 商品房销售价格分析 (38)5.2 商品住宅销售价格分析 (40)5.3 经济适用房价格分析 (40)5.4 非住宅销售价格分析 (40)5.5 商品房价格波动因素及相关分析 (41)5.6 商品房价格指数分析 (43)5.7 典型楼盘销售情况跟踪 (45)第六部分风险关注536.1市场风险 (53)6.2金融风险 (55)6.3 结束语 (57)2005年长春市房地产市场监测分析报告长春市城乡建设委员会长春市都市建设开发治理办公室（2006年1月8日）第一部分 2005年长春市房地产市场综述2005年长春市房地产市场总体呈平稳较快进展态势。

尽管国家出台的一系列的宏观调控政策使长春市房地产市场受到一定的阻碍，但整体走势依旧是稳中有升，供需两旺。

从2005年长春房地产市场各项指标反映，在国家新政出台后，市场尽管正面对其反映较为强烈，但随着投资环境的不断改善、房地产市场信息系统被评为全国优秀、东北地区棚户区改造的步伐加快、房地产行业存在一定的利润空间、经济社会的进展和人民生活水平的提高、城镇住房的增量需求和改善需求等因素的共同作用，房地产市场各项指标均有不同程度的增加。

1.12005年长春市房地产市场运行特点分析(1)房地产开发建设呈平缓态势，规模开发成为主流2005年我市房地产完成投资额68.2亿元，比2004年增加5.8亿元，增幅9.3%。

房地产施工面积698.6万平方米，比去年增加39.6万平方米，增幅6%。

这要紧是因为近年来地点政府加大招商引资力度，不断改善投资环境，政府加快棚户区改造而相应出台系列优惠政策吸引了外地有实力的开发商纷纷登陆我市进行房地产开发。

政府的高起点规划，也加速了都市进展步伐，《长春市都市总体规划（2004-2020）》提出“南拓北优、西控东展”的以后都市进展方向。

加上龙嘉机场的投入使用，带动长春东部地区的房地产开发，以吉林大路、东盛大街为中心的“东部板块”逐步形成。

(2)增量商品房市场急剧升温，投资销售比趋于合理2005年全市增量商品房销售面积270万平方米，比2004年增加 34万平方米，增幅14.4%。

充分讲明经济社会的进展和人民生活水平的提高带动城镇住房的增量需求和改善需求的增加。

由“政府搭台，企业唱戏”的春秋两次房交会总交易额达到近20亿元，占全年成交量的20%。

长春房地产行业组织“数字联盟”的“2005数字房展”及各企业的宣传造势更造就长春房市供需两旺的局面。

(3)存量房销售比例增大，成为区域的房地产市场的新生力量2005年我市存量房交易量和交易额均比去年同期有所增长，二手房成交180.80万平方米，其中二手房住宅成交面积为132.2万平方米。

我市存量房交易市场已与增量房市场并驾齐驱，成为房地产市场的主流市场，己经形成房地产二三级市场相互促进，相互联动的可喜局面，为我市房地产业进展作出重要贡献。

(4)商品房价格平稳，上升幅度不大2005年长春市商品房销售均价为2577元／平方米，商品房销售价格比2004年上涨每平方米17元，涨幅0.66%，讲明2005年长春市商品房价格平稳，上升幅度不大。

（5）商品房空置总量差不多合理，但结构性空置仍专门严峻2005年长春市商品房空置面积为350.1万平方米，其中商品住宅空置面积为229.1万平方米。

空置面积比2004底330万平方米相比增加了20.1万平方米，空置商品房总量差不多合理。

空置面积中待销（一年以内空置）120万平方米，滞销（空置1-3年）162.1万平方米，积压（空置3年以上）68万平方米。

积压部分占总空置面积比例为19.4%。

空置面积中一般住宅空置119.1万平方米、高档公寓空置5.5万平方米、不墅空置29.1万平方米、办公写字楼空置12.9万平方米、其他商业营业用房空置76.9万平方米、车库空置31.2万平方米、经济适用住房空置75.4万平方米。

(6)新的都市板块差不多形成依照长春市以后都市规划的南拓北优、西控东展的进展方向以及把长春市建设成为经济繁荣、社会和谐、科教进步、生态良好的宜居都市的总体目标，我市下大力气解决都市交通问题，大规模开展都市建设，加之净月开发区，高新技术开发区、经济开发区、汽贸区等重点开发区的国内品牌开发企业的进入开发。

龙嘉国际机场的投入使用、长春市政府立即南迁、长春轻轨三期立即开通等，长春市东部和南部板块差不多逐步成为新的都市板块。

目前在东南板块差不多开发的项目有万科都市花园、万科上东区、中海水岸春城、中海莱茵都郡、武夷天琴湾、长电时代花园、万达长春明珠等等。

(7)房地产市场信息系统数据采集和信息披露制度进一步完善长春市房地产市场信息系统通过近两年时刻的建设,差不多形成一整套科学合理、功能完善的数据采集和信息披露制度，各房地产开发企业对房地产信息系统的重要性有了深刻的认识并给予了积极的配合。

2005年在全市全面实行《商品房买卖合同》网上联机打印，促使各房地产开发企业必须完整报送所开发的项目的详细数据，房屋销售的数据实时上传到房地产信息系统数据库，经系统处理后及时在长春市房地产动态信息网（）上予以公布。

2005年6月30日长春市房地产市场信息系统通过了建设部专家、领导的验收，成绩优秀。

（8）大规模棚户区改造开始启动长春市已将以后3年作为棚户区改造的攻坚年，3年内长春市将拆迁改造773万平方米棚户区。

如此大规模的棚户区改造，不仅将圆棚户区居民的住楼梦，也将在一定程度改变长春地产格局。

1.2 存在的问题和建议通过近几年房地产市场的进展，外埠品牌企业的进驻带动，宏观政策的有效调控。

目前，我市房地产市场整体上逐步向理性成熟的方向进展，但不可忽视的是，进展中仍然存在一些问题和现象，要紧表现在以下几个方面：1、房价上涨幅度低于GDP增长幅度多数地区的房价上涨速度与GDP增长一致，地价上升幅度低于同期GDP 增长率，有资料显示我市2005年国内生产总值达到1700亿元，年均增长13%以上。

而2005年商品房价格为2577元/平方米，与2004年底相比上涨17元每平方米，上涨幅度仅为涨幅0.66%。

由此可见，房价上涨幅度远小于GDP增幅和固定资产投资增幅，与都市经济协调性进展不太吻合。

2、商品房空置量偏大，开发商惜售心理严峻2005年长春市商品房空置面积为350.1万平方米，其中商品住宅空置面积为229.1万平方米，商品房空置量偏大。

部分的缘故是一些楼龄短、位置好的商品房开发商预期楼价还会接着上涨，因而存在惜售心理。

另外空置面积中也包含部分差不多预定但尚未正式签定《商品房买卖合同》的商品房。

3、房地产商自有资金投入不足从2005年统计数据看，2005年房地产资本到位305.6亿元，其中银行贷款27.8亿元、企业自筹19.9亿元，其他资金162.8亿元（其中定金及预付款154亿元）。

从数据上看，银行对房地产开发企业的贷款所占比例专门小，相比较自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。

那么在企业自有资金不足、多年高负债率的情况，自筹资金要紧是依靠预售房款和银行的流淌资金贷款．而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。

不管资金以何种形式出现，多是从银行的口子出去的。

因此，长春的房地产自有资金严峻不足，而要紧依旧利用银行贷款，一旦商品房滞销，房地产企业将陷入资不抵债境地，大量银行贷款可能成为坏账。

4、二是拆迁难度大，拆迁周期长。

自从2004年国务院办公厅下发《国务院办公厅关于操纵城镇房屋拆迁规模严格拆迁治理的通知》（国办发[2004146号]以来，全国拆迁行为得到规范，拆迁规模得到了操纵。

然而部分被拆迁人由于对政策理解上的偏差，误认为拆迁补偿标准确实是被拆迁人要多少拆迁人就应补多少，出现了漫天要价的现象，使拆迁工作受阻。

同时有关职能部门为了维护自身形象，不愿触动“钉子户”。

从2005年8月11日起，全国各级法院也不再受理当事人因不服拆迁补偿安置协议而提起的民事诉讼。

导致拆迁难度加大，延长拆迁周期。

针对以上问题，我们提出如下建议，旨在消除阻碍我市房地产市场健康进展的不和谐因素，为其可持续进展构建良好的内、外市场环境。

（1）加强宏观总量调控，制定房地产业进展打算，发挥房地产市场信息系统的实效作用。

依照我市国民经济和社会进展情况，依照长春“南拓北优、西控东展”战略和都市化进程，以规划为条件、土地为基础、市场为依据，科学制定我市房地产业进展打算和预警预报体系建设，对开发总量（开发、规模、开发速度）实行科学的操纵，制止房地产开发不需政府调控、不需打算、随意开发或过量开发的做法，建立健全房地产市场信息披露制度，将房地产市场信息及时向社会公示，引导房地产开发企业理性投资，引导住房消费者理性消费。

防止出现房地产市场过热过冷，波动幅度大的现象。

同时，要严格操纵建设规模和保证规划严肃性，防止随意扩大规模和提高容积率，以免增加公用设施的负荷和侵犯消费者的权益。

（2）加强土地使用权转让治理，合理操纵地价。

通过合理调节供求促进房地产市场健康进展；严格做好土地出让的前期工作，增加透明度与可操作性；加强土地出让金的催收，严禁恶性竞争；通过降低都市新区、郊区的土地使用权价格，以市场手段调节、抑制市中心地价，从而带动房价调整到合理价位。

(3)有效拓宽企业融资渠道，同时还要适当操纵房地产信贷总量。

依照国务院2004年4月26日下发的《国务院关于调整部分行业固定资产金比例的通知》，对开发公司的自有资金作出严格限制，企业的自有资金不应低于开发项目的35% ,而房地产业又是关联性较大、阻碍面较广的特点，为引导房地产市场的持续进展，应当拓宽房地产市场的融资渠道，同时为了防止开发企业利用银行与社会资金过度扩大开发规模，降低开发公司的财务杠杆；按规定将贷款投向具备房地产开发资质、信用等级较高的开发企业，规范房地产信贷操作，强化风险防范措施，防止由于重复抵押和同业互保而形成信贷风险；加强个人住房消费贷款治理，要对购房贷款者进行有效的收入审核和资信评估，防止市场过度炒作，防范与期房伴生的流淌性风险与利率风险。