完善住房保障体系实现住有优居目标---关于金华市区住房保障建设的思考夏康经过多年探索，金华市区已初步建立起了比较适合国情的城镇住房体系，在加强住房保障建设、调整住房结构、建立规范有序房地产市场秩序等方面都取得了新进展，特别是房地产业得到了稳步健康增长，有力地促进了市民“住有所居”目标的实现。

十一届全国人大一次会议政府工作报告明确提出“抓紧建立住房保障体系”，并详细论述了住房保障的对象和保障途径，这充分说明我国住房政策正在从产业政策向公共政策回归。

我们建设行政管理部门要以此为契机，坚持以人为本，把改善民生和促进社会和谐摆到房地产业发展更加突出的位置，加大政府保障的支持力度，促进住房保障工作向纵深方向发展，不断满足市民乃至进城务工者的基本住房需要，努力改善全体城乡人民的居住条件，并从“居者有其屋”向“居者优其屋”方向发展。

一、金华市区住房保障之现状中国房地产及住宅研究会副会长张元端把我国住房制度改革历程分为5个阶段，即：1980年至1988年的试点阶段;1988年至1994年的全国推进房改阶段;1994年至1998年的深化城镇住房制度改革阶段;1998年至2003年的停止住房实物分配，实行住房分配货币化阶段;2003年至2007年的调控房地产市场，建立住房保障制度阶段。

从2007年开始，我国住房制度改革进入第六个阶段，即强化住房保障阶段。

金华市区的发展历程也大致相同，但住房保障与其他城市相比压力较轻。

1、房价低，居住环境优美金华是国家历史文化名城、国家双拥模范城市、中国优秀旅游城市、中国十佳宜居城市，物价低廉，居住环境良好。

特别是房价长期处于全省地级市最低行列（2007年住宅均价为3426元每平方米），房价收入比约6：1；使许多金华市民拥有了二套以上住宅，2007年金华市区人均居住面积达33.8平方米，名列全省地级市前茅。

2、构建了住房保障机制（1）制订出台住房保障相关政策。

2005年12月，市区出台了《金华市区直管公房管理暂行办法》、《金华市区经济适用住房管理暂行办法》、《金华市区廉租住房保障暂行办法》，并制订了相关实施细则，建立了廉租住房、直管公房和经济适用住房三个层次的住房保障体系，为解决城市低收入群体住房困难提供了政策依据。

（2）建立健全保障资金和房源筹集机制。

为确保廉租住房保障资金按时足额到位,充分发挥廉租住房的保障功能,市区拓宽保障渠道，建立了以住房公积金增值收益、土地出让金净收益资金和财政预算安排为主的保障渠道,并实行了廉租住房资金专户管理、专款专用。

截至目前，累计筹集廉租住房保障资金175万元，其中财政一般预算安排50万元，公积金增值收益资金125万元。

在房源筹集方面，充分利用历年拆迁剩余安置用房及现有直管公房，累计解决廉租住房356户、安排直管公房188户。

同时，市区加快经济适用住房建设力度，2007年实际在建经济适用住房16.7万平方米，其中当年实际新开工面积11.186万平方米，其中洪源小区484套经济适用房将于2008年上半年交付。

（3）建立低收入家庭住房档案，编制“十一五”住房保障规划。

根据国务院及省人民政府有关文件精神，市区在前期开展低收入家庭住房状况调查的基础上，建立了低收入家庭住房档案，编制了《金华市区2008—2010年住房保障规划及2008年度计划》，为下一步开展住房保障工作奠定了基础。

3、提高政府工作效率，提升住房保障能力我市各地明确了住房保障实施部门，并配备专职管理人员，负责住房保障政策的落实。

其中市本级在省内率先开通了住房保障专用网站“金华市住房保障网”，建立住房保障电子档案信息系统，实现了住房保障规范化管理。

市本级还明确由市住房保障处具体负责市区廉租住房、经济适用住房和直管公房的日常管理工作，设立了住房保障受理大厅，公开了廉租住房申请程序，整个操作过程达到公正、公开、透明，方便群众办事。

二、存在的主要不足方面我市住房保障政策实施两年来，取得了一定的成效,但也存在一些问题,需要进一步调整完善。

（1）住房保障架构欠完整，“夹心层”群众住房问题难以得到有效保障。

虽然市区的住房保障体系包含了廉租住房、直管公房、经济适用住房三个层次，但仍有不少达不到廉租住房和直管公房申请条件的家庭，虽符合经济适用住房申购条件，却无力购买经济适用住房（即“夹心层”群体），他们急需政府提供相应的住房保障方式来解决居住问题。

根据国家、省、市经济适用住房管理有关规定，经济适用住房是可以租赁的。

由于受房源、管理等诸多因素的影响，市区尚未实施经济适用住房租赁，这些“夹心层”住房困难家庭仍然存在，尚未得到住房保障。

（2）现行廉租住房制度保障面过窄。

按照市本级现行规定，在廉租住房的三个申请条件中，户籍仅限于一环线以内；经济条件仅限于持有民政部门核发的《金华市区最低生活保障救助证》和《金华市区困难群众救助证（住房救助类）》的家庭。

虽然经济条件中还有一条“持有经过社区、街道办事处签章的家庭人均月收入低于上一年度失业保险金标准的证明（失业保险金标准为企业职工最低工资标准的70%）”，但该条款在实际操作中很难掌握，自《办法》出台以来一直未执行（杭州、宁波均无此条款）。

截止2007年底市本级符合廉租住房配租条件的最低收入家庭为351户，目前已实现“应保尽保”。

然而，根据调查显示，市本级约有4529户低收入住房困难家庭，其中经济收入在市区低保标准两倍以下的住房困难户约有2345户，因不符合现行廉租住房申请条件，无法得到政府的住房救助。

（3）廉租住房的现状与初衷相差较远。

根据国家及省政府有关规定，廉租住房以租金补贴为主、实物配租为辅。

受廉租住房房源数量的限制，《金华市区廉租住房保障暂行办法实施细则》也对实物配租从年龄等条件上进行了限制。

但在实际操作中，大部分申请家庭认为虽然租金补贴能够基本满足市场承租需要，但承租私房不安定，强烈要求选择实物配租。

有的甚至放弃租金补贴的机会，宁可等待下批房源参与摇号，给廉租住房的实施带来了一些不利影响。

（4）城乡统筹原则缺失，农房空闲与进城务工者住房难矛盾突出。

金华市区的住房建设还不适应人口、资源、环境状况，科技贡献率低，资源消耗高，尤其是已演变成城市的各类城中村的住房不合理性更加突出。

而郊区农村的大批进城务工者，一方面农村的住房大量空置，一方面进城后又没房子住，享受不到城镇居民的住房保障政策，使本来就很低的薪金中房租又占了很大一块。

三、下步工作思路1、坚持市场调节和政府保障结合原则，确保住房工作落到实处要坚持正确发挥政府和市场的作用，建立和完善市场调节和政府保障相结合的住房政策体系。

要继续强化政府对困难群众的住房保障职责，建立住房保障体系，加强对房地产市场的调控。

一要合理确定廉租住房保障范围和保障水平。

随着经济发展，逐步扩大覆盖范围，提高保障水平。

二要从实际情况出发，增加中低价位、中小套型普通住房供应，帮助那些既不属于廉租住房保障对象又没有能力进入市场的家庭。

例如发展政策性租赁住房，发展限价商品住房等。

三要多种途径改善困难群体的住房条件。

建立多渠道的投融资机制。

进一步完善住房公积金制度，逐步向中低收入家庭倾斜。

积极探索“以房养老”等各种合理渠道，让更多的老百姓能安居乐业。

2、加强领导，进一步提高住房保障整体水平解决城市低收入家庭住房困难，是一个系统工程，需要上下联动，齐抓共管，各级领导必须动真情，使实劲，见成效。

首先，要用好住房保障政绩考核成果，将之链接到组织部门对领导干部政绩考核的评价体系之中，发挥好用人导向的作用。

对在构建公共住房保障体系中做出成绩者，给以大力褒奖并提拔重用，反之则应问责。

其次，要加强对地方各级领导干部公共住房制度知识的教育，使其充分认识到“住房问题是重要的民生问题”。

“人人享有适当住房”，是联合国千年发展目标的重要内容，也是各级政府的基本责任,民以食为天，家以居为先，安居才能乐业，安居才能和谐。

第三，城市政府应切实转变职能。

在彻底转变观念的前提下，应在加强领导、健全工作机构、完善管理制度、落实保障资金、用地供给等方面逐条逐项落到实处。

第四，加强检查监督，建立问责制。

地方政府每年在人民代表大会上报告住房保障制度的建设发展情况，是一个很好的监督形式。

除此之外，还有日常和年度工作检查考评，舆论监督等。

对完不成保障性住房建设管理任务的，应追究相应的责任。

3、调整完善市区廉租住房政策，放宽经济租赁房补贴条件廉租住房制度是解决城市低收入家庭住房困难的主渠道，是住房保障工作的重中之重。

一要扩大保障范围。

把那些既买不起房、又租不起房的低收入家庭，纳入保障范围，做到应保尽保，即有即保；适当扩大保障面，三年内分别将家庭人均年收入在城镇低保标准1.4倍、1.7倍和2倍以下，住房人均建筑面积低于15平方米或户均36平方米的城镇居民，纳入廉租住房保障范围。

二要合理确定保障方式。

加快完善以租金补贴为主、实物配租和租金减免为辅的廉租住房保障方式，以减少政府工作环节、提高管理效率。

适当提高实物配租比例，将生活比较困难、收入条件改善可能性不大、住房面积低于一定标准的老人纳入配租范围。

三要多渠道增加房源。

根据房源需求情况，采取新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式，增加房源，保障低收入家庭的住房需求。

四要加大政策支持力度。

贯彻省政府文件精神，通过提取一定比例的土地出让金、提取公积金增值净收益和财政拨款等渠道落实廉租住房保障资金。

五要建立健全基础制度。

建立完善廉租住房保障对象档案，严格廉租住房申请、审批、公示、租用和退出程序，强化复核工作，实行动态管理。

4、健全经济适用住房制度，探索建立经济租赁住房制度作为解决城市低收入家庭住房困难的有益补充，要进一步完善和规范经济适用住房政策。

一是调整申购对象。

其供应对象要调整为城镇低收入住房困难家庭，与廉租住房保障对象相衔接，采用定向申购为主的保障方式。

二是明确建设要求。

要严格按照上级文件规定，合理确定建设规模和建设计划，套型面积按标准控制在60平方米左右。

三是完善销售方式。

要创新完善销售方式，使房源能优先供应给符合条件的相对困难家庭。

四是延长上市限制时间。

经济适用住房属于政策性保障住房，购房人拥有有限产权，一般情况下，5年内不得直接上市交易，满5年上市交易的，应按一定比例向政府交纳土地收益金，政府可优先回购。

回购的经济适用住房，可以继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。

经济租赁住房制度是新形势下，解决低收入家庭住房困难的又一途径。

可借鉴其他城市做法，结合我市实际，推出经济租赁住房或推行经济适用房租赁方式。

一要明确租赁对象。

主要用于解决符合经济适用住房申购条件，却暂时买不起经济适用住房的城市低收入住房困难家庭的过渡性居住问题。

二要明确租赁方式。

可采取实物配租为主、货币补贴为辅的保障方式。

三要明确建设标准。