建材商贸城物业管理方案前言作为xx市集住宅、商铺为一体的楼盘，其物业管理工作开展的标准应体现出一种“舒适、安全、尊贵”。

市xxx物业管理将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。

舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。

物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重“舒适”的一面，以满足其“生理上的基本需求”。

安全：安全防是物业管理公司的一项专项业务,公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足物业使用人“安全需求”的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。

尊贵：“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让业主或物业使用人在小区中体现到生活尊贵的一面。

本公司在管理好物业本身的基础上，充分实现物业管理服务的容，让业主及物业使用人满足“受人尊重的需求”。

第一章 xxx物业管理简介一、公司简介市xxx物业管理是一家新成立的专业物业管理公司，公司地址:市扬帆大道与金海湾东大街交汇处。

二、企业管理理念及服务理念根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，公司采取以下管理理念：团队意识和吃苦精神+个性舒和竞争机制1、团队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意识和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。

“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。

2、个性舒和竞争机制：在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。

个性舒是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。

“真切付出、心灵交汇”是我公司的服务理念。

从本行业来说，物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系，是企业如何创造一种环境使我们很好的生活、学习、工作，在我们的员工中营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。

三、六项主要服务容：1、物业共用部位日常维护和管理服务；2、物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理服务；3、环境卫生、绿化管理服务；4、物业管理区域交通秩序与车辆停放的管理服务；5、物业管理区域治安、消防协助管理服务；6、物业装饰装修管理服务。

四、物业服务质量分项标准和指标第二章拟采用的机构设置与职责分工一、管理处组织机构设置“xxx物业管理xxx建材商贸城物业管理处”按“管理处主任负责制的直线制领导形式”设定管理架构。

管理处设服务中心、防组、工程管理组三个部门。

管理处主任集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。

各项工作的安排及临时任务的下达，均由管理处主任直接安排，各部门主管下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向管理处主任负责。

其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。

二、职责分工[服务中心]1、协调管理处各工作组的工作。

2、负责处理业主（住户）的咨询、投诉，并提供协助。

3、负责业主（住户）的搬入和迁出协调工作。

4、起草给业主（住户）的各类通知、通告，由管理处主任签署后发出。

5、负责收集、整理和保存物业管理处资料及档案管理，建立业主（住户）档案管理工作。

6、负责物业管理处所需物品的后勤采购工作。

7、负责收取物业服务、有偿服务费等费用。

8、负责本物业的日常清洁工作。

9、负责本物业公共区域及周边的绿化及环境布置。

10、负责本物业的除虫灭害工作。

11、组织、开展文化活动。

[防组]1、负责本物业的防火、防盗、防破坏和安全巡视工作。

2、与政府、公安、消防、司法等部门保持良好的关系。

3、成立义务消防队，定期举行消防演习。

4、建立、健全各项安全防规章制度。

5、负责本物业的日常巡视工作和固定岗位的安排。

6、负责车辆的安全秩序管理工作。

7、负责车辆停放费用的收取工作。

8、协助服务中心开展其他工作。

[工程管理组]1、负责本物业公共设备设施的运行管理，负责设备正常运转。

2、负责本物业设施设备的日常简单维护保养工作。

3、制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。

4、负责本物业弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作。

5、负责服务中心转发的业主（住户）投诉的处理，及为业主（住户）提供维修等服务。

6、协助服务中心做好使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。

7、协助服务中心开展其他工作。

第三章服务岗位及人员配置一、项目拟配置人员管理处拟配人员25名，其中管理处主任1名，主管人员3名，管理人员3名，基层工作人员24名。

二、人员素质要求[管理处主任]持有物业管理上岗证,有丰富的物业管理实际工作经验,熟悉物业管理有关法律、法规及企业管理工作,有较强的管理能力和组织协调能力及处理突发事件的能力，勤业、敬业、乐业。

[综合主管]身体健康，大专以上学历，持有物业管理上岗证，有丰富物业管理实际工作经验，业务熟练，有较强的敬业精神，较强的沟通、协调能力，具有独立完成工作的能力，勤业、敬业、乐业。

[管理员]持有物业管理上岗证，有一定的写作能力，熟悉公关业务、各劳动法规及公司的各项规章制度，具有较强的调查、解决问题、沟通、理解、判断、分析能力，熟练操作电脑，有较强的管理能力和组织协调能力，勤业、敬业、乐业。

[保洁绿化员]身体健康、品行端正，工作认真负责，吃苦耐劳，有较好的理论知识，熟悉卫生保洁、绿化养护工作流程，较强的组织、沟通、协调能力，熟悉各清洁、绿化用品（具）的使用规，勤业、敬业、乐业。

[防主管]大专以上学历，熟悉国家有关法律、法规和保安的有关知识，具有较强的管理能力。

持有物业管理上岗证，有2年以上的本职工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力，以及随机应变处理突发事件的能力，有一定的消防知识。

工作认真负责，敬业、乐业，部队复转军人优先选择。

[防员]爱岗敬业，有相关工作经验，身体健康、品行端正，工作认真负责，勤业、敬业、乐业。

[工程主管]身体健康，技工以上学历，持证上岗，有丰富的工程维修经验，业务熟练，有较强的敬业精神，较强的沟通、协调能力，具有独立完成工作的能力，勤业、敬业、乐业。

[工程维修员]身体健康，技工以上学历，持证上岗，有丰富的工程维修经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力，勤业、敬业、乐业。

第四章物资配备一、管理用房开发公司应在本物业向物业公司提供面积为设项目规划总建筑面积的千分之四作为物业管理用房，即190平方米。

物业用房包括办公、接待用房、杂物用房、员工宿舍。

二、拟配置物资装备计划按“精简、实用”的原则，拟购办公用品及工具一批，具体清单如下：第五章物业服务费用预测一、预测说明1、各项收费标准：【物业服务费】住宅（多层）：0.50元/平方米/月；商铺：1.00元/平方米/月；【城市垃圾清运处理费】按市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的相关规定和标准代环卫站收取。

【公摊水电费】以供水、供电部门的标准按业主购买物业建筑面积据实公摊。

二、物业服务收费、成本预测明细表表一：收入预测单位：元表二：人工工资支出预测单位：元表三：税金及附加表四：行政办公费预测明细表表五公共设施日常维护费预测表单位：元表六绿化保洁日常支出预测单位：元表七公共秩序维护费预测表八、收支预测汇总表单位：元说明：（1）以上预算结果，管理处每年利润66868.56元。

（2）以上支出费用不含设施设备的大中修费用。

（3）物业服务费收支表每半年向业主(住户)公布1次。

三、增收节支措施1、加强预算管理：预算管理是企业财务管理的一个很重要的容,物业管理处必须执行并控制预算，加强成本费用的控制，开源节流，努力确保物业管理处物业服务费收支平衡，达到预定的经营目标。

2、作业成本分析：加强管理处的每一位员工对控制成本效益的观念，每一项费用都有相应人员负责控制，在制定预算的时候同时就要列明相关责任部门，还要有完成时间，质量等，这样有利于加强成本费用的控制，减少人、财、物的浪费。

3、加强服务费追缴：物业管理服务费是管理处收入最主要的来源。

必须加强此项费用的催缴工作。

4、通过提供优质的便民服务，既能提高物业服务档次，又能为管理处创造经济收入。

所得收益用于弥补物业服务费的不足及本物业设施设备的日常维修、养护等。

5、加强车辆停放管理：争取在车位停放费中提出服务收入，以弥补物业服务费的不足。

6、加强广告位招商管理：推进建材市场的广告位租赁业务收取租金，所得收益用于弥补物业服务费的不足及本物业设施设备的日常维修、养护等。

第六章公共设施设备管理工作方案一、公共设施设备管理制度（一）管理目标保证设备运行正常，防止重大责任事故发生。

（二）管理措施（1）制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。

（2）配备所需专业技术人员持证上岗，严格执行操作规程。

（3）设备干净整洁，无杂物、积垢。

（4）建立并严格执行供电、供水管理制度。

（5）消防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。

（6）掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理设施设备的各种问题。

（7）制订突发火灾应急预案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。

（8）给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象。

（9）本物业的道路畅通，路面平坦。

二、公共区域设施维修保养细则（一）围栏1.每季度对围栏进行一次清洁，发现损坏，及时修复。

2.每两年对公共区域所有铁制门等油漆一次。

（二）道路每年对本物业外围道路上的各种标志、停车区域的标线重新油漆一遍。

（三）楼顶屋面每年在屋面的防水层和保温层做一次检查，及时发现并报相关责任方。

（四）电器设备每月对每层配电箱进行外观巡查及清洁。

（五）照明灯具1.每两周对公共区域各灯照明灯具及外观检查一次。

2.每季度统计各类灯具及灯管的使用寿命，制定合理的选材方案。

（六）排水管道、卫生设施1.每季检查给排水主要管道、阀件状况。

2.每年检查各窨井，发现堵塞及时疏通。

第七章防服务方案一、防制度1、管理目标(1)确保本物业无因管理责任引发的重大火灾。

(2)维护好本物业的公共秩序，控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象；不准小商小贩进入。

(3)有预见性地对可能危及业主(住户)的安全情况，采取防措施。

2.建立交互式联动治安网络(1)设立流动岗哨，实行24小时值班巡逻制。

做到不间断巡视，并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。

(2)遇有紧急情况或其他治安需要，管理处通过对讲机下达指令，巡逻人员及时到达现场进行支援。

(3)与当地派出所建立警民共建关系，并商请其警官兼任管理处防指导员，定期与管理处防员分析治安形势、特点以及防的方法和技能。