7 年均增长率, 年均增长率, 生产资料, 批发零售住 年均16增%长率 宿餐饮, 10%
上海、广东、 天津、山东相 继规划自贸区
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世界经济看中国，中国经济靠贸易！ 商贸物流业得到空前的发展机遇！ 这是一个最好的时代！
1.2 市场背景分析
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• Economic：经济
值达千亿元。
高坪效，高客单价业态举例
工艺品 背景：
➢ 深圳创意文化产业是深圳的支柱产业之一，2012年实现 增加值1150亿元；2013上半年实现647亿元，增速高达 18.5% 。
✓ 周边人口密度及购买力较低；
WO
梳理区域发展优势和项目高端大气的形象，强调升值潜力； 以公共活动和高举高打的品推策略，突破客户心理防线；
将细分市场中高坪效、高客单价业态作为主力业态，突出精品 市场的定位； 引入东部沿海地区及核心商圈的专业市场龙头企业； 打造一店双铺、厂家直营与品牌折扣的经营模式。
ST
WT
注意差异化，快速运作！
只有高坪效，高 客单价的专业市 场才有生命力！
高坪效，高客单价业态举例
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黄金珠宝
背景：
➢ 2013上半年黄金珠宝交易量达到1802亿元，与去年同 期相比劲升32%，成为国内消费增长速度最快的商品。
➢ 据中信证券研究分析，流通环节是珠宝行业产业链中 增值最大的环节，达到46%
• Social：社会
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城镇化
老龄化
结婚潮
第四次生育 高峰
社会结构快速转变，消费结构正发生急剧变化！
1.2 市场背景分析
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• Technology：技术
人工智能、物联网、云计算、生物科技成为新宠，东部沿海地区产业大转移！ 电子商务的快速发展持续冲击传统商贸行业！
可支配收入, 2008, 15781
城镇居民可支配收入
可支配收入,
可支配收入, 2009, 17175
可支配收入, 2010, 19109
2011, 21810
可支配收入, 2012, 24565
比上年增长, 2008, 8.40%
比上年增长, 2009, 9.80%
ห้องสมุดไป่ตู้
比上年增长, 2010, 7.80%
GDP, 2008, 314045
GDP与增长率
GDP, 2009, 340903
GDP, 2010, 401513
GDP, 2011, 473104
GDP, 2012, 519322
增长率, 2008, 9.6%
增长率, 2009, 增长率, 2010,
9.2%
10.4%
GDP
增长率
增长增率长, 2率01, 12,012, 9.3%7.8%
创意设计专业市场
工业研发写字楼、软件产业园
国际甲级写字楼
购物中心、会展中心
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1.2 项目定位
SWOT分析
外部环境
内部资源
机会
✓ 人均可支配收入的增长， 带来消费总量的增长及消 费层次的升级；
✓ 细分市场出现空白； ✓ 核心商圈专业市场改造与
外迁； ✓ 东部沿海地区产业转移
威胁
✓ 电子商务的冲击； ✓ 同类型竞争项目的威胁； ✓ 苏宁、国美等连锁专业市
场的转型与扩张；传统住 宅地产的渗透；
优势
✓ 大规模的专业市场集群； ✓ 物流仓储便利，交通无阻隔； ✓ 项目形象恢宏大气，高规格设
施设备 ✓ 一店双铺，综合服务的商业模
式； ✓ 商户进入的门槛较低；
SO
劣势
✓ 远离城市核心商圈，商业聚集 度较低；
114830
132678
比上年增长,
比上年增长, 1, 15.50%
2,
比上年增长, 18.30%
3,
22.70%
比比上上年年增增长长, ,45, , 1174.1.300%%
社会消费品零售总额
比上年增长
经济结构性调整，增速放缓，但人均 可支配收入持续增长，市场容量高速 增长，消费结构持续升级！
1.2 市场背景分析
产业带：深圳黄金珠宝制造企业 主营产品：钻石、铂金、黄金、翡翠、玉石 OEM 批发
➢ 深圳罗湖水贝万山工业园、翠竹工业园 ➢ 深圳水贝玉器批发城 ➢ 深圳泊林国际珠宝交易中心 ➢ 深圳彩宝基地 ➢ 布吉三联水晶玉石村 ➢ 李朗国际珠宝产业园
深圳珠宝产业占全国70%以上份额，黄金、铂金、 钻石加工的交易量占90%以上份额；现已拥有珠宝 首饰制造企业2100多家，自有品牌2200个，年总产
适应性与可行性
即成为市场赢家，打造区域市场标杆！
1.2 市场背景分析
PEST分析 • Political：政策
《国内贸易发展元总“）额十,（生二万产五亿资”规划》目标
料, 76
总额（万亿 元）, 消费
品, 32
年均增长率, 消费品, 15% 总额（万亿元）
总额（万亿
元）, 批发零 售住宿餐饮,
可支配收入
比上年增长
比上比年上增年长增, 长, , 2011, 8.94.06%0%
社会消费品零
社会消费品零售总额社会消费品零
售总额, 2011,
售总额, 2012, 210307
社会消费品零
183919
社会消费品零 社会消费品零 售总额, 2010,
售总额, 2008, 售总额, 2009,
156998
专业市场营销策略制定原则及实施
整体框架
整体框 架
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项目定位 主力店
传播策略 项目定价 项目开盘
PART 1 项目定位
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1.1 基本原则
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与集团发展战略目标相一致
集团定位：现代化综合商贸物流基地和制造业高端集成服务平台
效益最大化
集团愿景：世界综合商贸物流中心 个人理解：在保证成功运营的前提下，完成财年目标，争取挑战目标！
1.2 项目定位
制造业价值链与专业市场产品线
研发设计 产品整合 高精构件 零部件 原材料 包装设计
品牌与服务
制造业价值链
微笑曲线理论：处于产业链 中部附加值较低，产业链两 端附加值较高
根据产业发展阶 段定位专业市场
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原材料专业市场
零配件专业市场 消费品专业市场
你的城市，专 业市场发展到 第几代了？
电商交电易商额交易额
2008~2015电商交易额预电测商（交万易（额亿万）亿（）万, 亿）,
电商交易（额万亿）20, 14, 1290.175, 26.5 电（2商0万0交8亿,电易（22）.商09额万0,交9亿,易3）电.（6额2,商0万1交0亿,易4）电.（8额,商2万0交1亿1易,）7（额2,0万12亿, 9）.280, 13, 14.4