提出贷款意见 报上级审查
调查步骤：
与借款人、担保人进行面谈； 通过电话、上门进行资料和信息核实； 个借款申请人的个人信用报告； 调查核实抵押物或质押物的真实性、权属
及其价值，按规定办理抵押物评估； 撰写个人贷款调查报告，对贷款给出意见
和建议
个人信用
个人信用征信系统介绍 个人信用报告 1. 报告内容 2. 不良记录和黑名单
客户申请
《个人贷款申请表》的填写
客户需要提交哪些资料？如果是二手楼， 还要额外提供的内容？
问题： 借款申请人用什么证明自己的还款能力？
三、贷款的受理
了解客户贷款需求和个人情况 受理客户的贷款申请 初审贷款客户的贷款资料
银行受理并初审
客户经理受理客户申请，审核客户资料 受理个人贷款必须遵循的原则： 1. 不承诺 2. 不拒绝 3. 不泄密
利率水平
？
每月还款额
？
利率总额
？
期限确定的原则
最长期限规定：不超过30年 年龄限制规定：男性 女性 贷款年限不超过房屋剩余使用年限 期限确定的参考值：15－20年， 根据月还款额和月收入的比例要求调整
担保方式
抵押担保 质押担保 保证担保：保证人全额连带责任担保（期限
不超过5年的短期贷款）， 组合担保
个人住房按揭贷款业务流程
流程示意图（张贴流程图） 流程中关键步骤介绍（彩色标注流程图
中的重点步骤） 流程中风险点提示
一、贷款咨询
个人贷款主要产品介绍 申请人申请住房贷款应该具备的条件 需要提供的资料 办理的流程 贷款合同的相关内容：利率、期限、额
度 提交资料的内容：申请书、相关证件
1.贷款对象
有完全民事行为能力的自然人 银行重视的条件 1. 身份证明 2. 还款能力 3. 信用保障 4. 有效担保 5. 合法的购买合同或协议
贷款利率
利率的含义：
利率的决定：
1. 法定基准利率（由央行规定）
2. 上下浮动的幅度(由商业银行根据客户情 况确定）
利率的调整
计息、结息方式 1. 固定利率 2. 浮动利率
贷后管理的内容 1. 资产检查 2. 风险检查 3. 担保条件检查
没有抵押登记前，抵押加阶段性保证
贷款的抵押＋阶段性担保
一手楼由开发商承担 开发商与银行签订《商品房销售贷款合作协议》
二手楼由房屋中介或专门担保机构承担
借款人、抵押人、保证人同时与银行签订 《抵押加阶段性保证借款合同》 保证人的保证阶段：
所抵押房屋取得所有权证并办妥抵押登记起， 保证人不再履行保证责任。
3、借款用途分析
4、贷款可行性分析
四、调查结论：
经办信贷人员意见
贷款资料的审核
审核原则 审核内容
贷款审查、审批
审查、审批原则 审查内容 审批内容
贷款发放
落实审批条件 签订《个人住房抵押借款合同》 贷款发放流程
贷款回收
贷款还款方式 制定合理还款计划 利率调整 提前还款
贷后管理
为客户提供专业咨询
客户通常关心的问题 ➢ 我能贷款吗？ ➢ 我能贷多少钱？ ➢ 我能贷多长时间？ ➢ 我贷款的利率是多少？ ➢ 我每月需要还款多少金额？ ➢ 我需要提供什么？
二、客户咨询和申请
客户办理个人住房按揭贷款关注的问题 即：贷款要素
如何站在客户的角度来咨询 指导客户填写贷款申请 指导客户准备贷款所需的资料 1. 收入证明 2. 贷款申请
个人贷款调查报告
内容 格式 撰写要求
个人贷款调查报告
一、借款人基本情况
1.
借款主申请人情况
2.
借款人配偶信息
3.
借款人基本情况分析
4.
资产情况
二、担保情况还款意愿）：
2、偿还能力分析：
（1）借款人收入及家庭资产情况
（2）工作单位发展情况分析
住房按揭贷款种类
一手搂按揭贷款 二手楼贷款
个人住房按揭贷款业务
申请个人住房按揭贷款的条件(详见教材） 特别强调：还款能力、首付款、个人信用 记录
申请个人住房按揭贷款的资料（详见教材） 特别强调：身份证明、收入证明、首付款 发票、买卖合同
个人住房按揭贷款业务
贷款要素 1. 贷款对象 2. 贷款额度 3. 贷款利率 4. 贷款期限 还款方式 担保方式
贷款期限1年内（含1年）的，遇法定利率调 整不分段计息，执行原合同利率；贷款期限1年以 上，合同期内遇法定利率调整的，按照合同约定， 按月、季、年进行调整。银行多采用次年1月1日 起按相应的新利率执行。
贷款期限
概念： 从贷款发放到约定的最后还款或清偿的期限。
因贷款产品不同而期限不同
问题：同样一笔贷款，贷款期限越长 ：
初审
银行客户经理初步审查客户填写的资料 和审批表，主要审查：
1. 借款申请人的主体资格 2. 提交资料的完整性、真实性和规范性
初审环节的风险点：
身份的真实否？ 是否符合借款人的基本条件：
年龄、贷款年限
四、贷前调查
搜集、整理和核实贷款相关资料信息； 对借款人和保证人进行信用等级评定； 贷前调查的具体工作内容（参见教材） 根据调查结果，撰写个人贷款调查报告，
商业银行信贷业务
个人住房按揭贷款
个人住房按揭贷款业务介绍
学习目标 学习重点和难点 学习方法
个人住房按揭贷款业务
住房按揭贷款的含义 购房者以所购住房做抵押，向银行
或专门的房屋贷款机构申请的个人住房 贷款业务。在国内，通常由其所购买住 房的房地产企业或者商业的担保公司提 供阶段性担保。
思考：按揭贷款和抵押贷款的区别？
贷款额度
概念： 银行向客户提供的以货币计量的贷款数额 额度决定： 1. 提供的担保 2. 首付款的规定（根据央行和各商业银行的规定） 3. 资信状况
还款方式
到期一次还本付息 等额本息还款法 等额本金还款法
第二节 个人住房贷款流程
掌握个人贷款受理和贷前调查的内容和程序 掌握个人贷款审查和审批环节的内容和程序 掌握个人贷款签约和发放环节的内容和程序 掌握个人贷款贷后和档案管理的相关内容