第八章 土地增值税土地增值税土地增值税概述1土地增值税纳税人与征税对象2土地增值税税额计算3土地增值税税款缴纳4第一节 土地增值税述土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税u 有利于正确处理政府与土地所有者或者使用者的利益关系，实现地利共享u 有利于土地资源的合理开发与利用，遏制投机行为u 有利于控制地价，保持经济稳定概念作用土地增值税的纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人一、纳税人认定u 单位是指企业、行政单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织u 个人是指个体经营者和其他个人土地增值税的征税对象为有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权的行为二、征税对象确定u 地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
u 附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品只有同时满足下列标准的行为所得才能征收土地增值税:u 国有标准,转让的土地使用权必须为国家所有u 产权转让标准,指土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权必须发生转让u 取得收入标准,指征收土地增值税的行为必须取得转让收入案例分析8 -1请分析下列行为是否应征土地增值税：（1）政府出让国有土地使用权；（2）房地产赠与和继承；（3）房地产出租；（4）房地产用于抵押；（5）房地产评估增值。
（1）政府出让国有土地使用权，不属于有偿转让国有土地使用权行为，不征土地增值税（2）纳税人将房地产赠与他人和继承，不是一种有偿转让，不征土地增值税（3）纳税人出租房地产，不征土地增值税分析案例分析8 -1请分析下列行为是否应征土地增值税：（1）政府出让国有土地使用权；（2）房地产赠与和继承；（3）房地产出租；（4）房地产用于抵押；（5）房地产评估增值。
（4）纳税人将房地产用于抵押，应区别不同情况处理。
房地产在抵押期间，产权没有发生权属变更的，不缴土地增值税。
房地产抵押期满后，以房地产抵债发生房地产权属转让，应计征土地增值税（5）房地产评估增值，不征土地增值税分析一、税率选择级次增值额占扣除项目金额的比例税率（%）速算扣除系数（%）150%（含）以下30 0 250%～100%（含）40 5 3100%～200%（含）5015 4200%以上6035表8-1土地增值税税率表（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税（3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定征收土地增值税（4）个人之间互换自有居住用房的，经当地税务机关核实，免征土地增值税（5）以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到被投资、联营企业的，暂免征土地增值税；投资、联营企业将上述房地产再转让的，应计征土地增值税（6）对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应计征土地增值税计税依据•转让房地产所取得的增值额增值额纳税人转让房地产所取得的收入减去取得土地使用权时所支付的地价款、土地开发成本、地上建筑物成本及有关费用、销售税金等规定的扣除项目后的余额•增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目金额转让房地产取得的收入是土地使用权所有人、地上建筑物及其附着物的产权所有人将土地使用权、产权转移给他人所取得的全部价款◆应税收入为不含增值税收入◆免征增值税的，取得的收入不扣减增值税额①取得土地使用权所支付的金额◆为取得土地使用权所支付的地价款和按国家有关规定缴纳的相关费用◆其中地价款按下列规定确定：以协议、招标、拍卖等方式取得的，为纳税人实际支付的土地出让金◆以行政划拨方式取得的，为按国家规定补缴的土地出让金◆以有偿转让方式取得的，为向原土地使用权人实际支付的地价款金额②房地产开发成本。
◆纳税人开发土地和新建房屋及配套设施实际发生的成本◆包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费等。
这些成本允许凭合法有效凭证予以扣除③ 开发费用◆即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用◆该费用不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而应按《土地增值税实施细则》规定的方法计算后扣除③开发费用——金额计算◆纳税人发生的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类、同期贷款利率计算的金额◆其他房地产开发费用（管理费用和销售费用），按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除，公式如下：③开发费用——金额计算◆纳税人发生的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用（财务费用、管理费用和销售费用）按取得土发成本之和的10%以内计算扣除④与转让房地产有关的税金及附加◆转让房地产时缴纳的城市维护建设税、教育费附加、印花税等税金及附加◆房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能按清算项目准确计算的，据实扣除。
凡不能按清算项目准确计算的，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税和教育费附加扣除。
◆其他转让房地产行为的城市维护建设税和教育费附加扣除比照上述规定执行涉及增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目④与转让房地产有关的税金及附加◆转让房地产时缴纳的城市维护建设税、教育费附加、印花税等税金及附加◆实际缴纳的城建税、教育费附加，凡能按清算项目准确计算的据实扣除。
否则，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税和教育费附加扣除。
◆涉及增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目⑤财政部确定的其他扣除项◆从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和加计扣除20%◆其他扣除项目金额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%案例分析8-2某房地产开发公司出售一栋新建的写字楼，收入总额为15 000万元（不含增值税）。
开发该写字楼有关支出资料如下：取得土地使用权支付的地价款及各项费用1 000万元；房地产开发成本3 000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明）；转让环节缴纳的有关税费共计700万元（其中允许在销项税额中抵扣的进项税额50万元）。
该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。
计算该写字楼项目缴纳土地增值税计税依据的金额。
（1）转让房地产取得收入金额=15 000（万元）（2）扣除项目：u取得土地使用权所支付的金额=1 000（万元）u房地产开发成本=3 000（万元）u房地产开发费用=500+（1 000+3 000）×5%=700（万元）u与转让房地产有关的税金及附加=700-50=650（万元）u其他扣除项目金额=（1 000+3 000）×20%=800（万元）u法定允许扣除项目金额合计=1 000+3 000+700+650+800=6 150（万元）（3）缴纳土地增值税的计税依据为增值额=1 5000-6 150=8 850（万元）① 取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
但对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权支付的金额。
② 旧房及建筑物的评估价格。
旧房及建筑物的评估价格是在转让已使用的旧房及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以成新度折扣率后的价格①取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
②旧房及建筑物的评估价格。
③与转让旧房及建筑物有关的税金。
它包括城市维护建设税、教育费附加、印花税等税金及附加。
④旧房及建筑物的评估费用案例分析8-32017年6月，某单位转让一幢旧房，取得收入945万元（含增值税），采用简易计税办法缴纳了增值税45万元，城市维护建设税、教育费附加等4.5万元。
该房建于70年代，当时造价为70万元，现经房地产评估机构评定的重置成本价为380万元，有六成新。
旧房占地原来是行政划拨的，转让时，补交了土地出让金80万元①取得土地使用权所支付的金额=80（万元）②与转让房地产有关的税费=4.5（万元）③旧房及建筑物的评估价格=380×60%=228（万元）扣除项目=80+4.5+228=312.5（万元）增值额=945÷（1+5%）-312.5=587.5（万元）分析增值额=转让房地产的收入总额-扣除项目金额增值率=增值额÷扣除项目金额×100%应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数1．计算增值额3．计算应纳税额u 收入总额＝15000万元u 扣除项目总额＝6150万元u增值额＝15000－6150＝8850（万元）u增值率＝8850÷6150×100%＝144%u适用税率为50%，速算扣除系数为15%u 应纳税额＝8850×50%－6150×15%＝3502.5（万元）分析案例分析8-4接【案例分析8-2】资料，计算该房地产开发公司出售写字楼应缴纳的土地增值税税额（1）转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的，为取得收入当天（2）以赊销或分期收款方式转让房地产的，为本期收到价款的当天或合同约定本期应收价款日期的当天（3）采用预收价款方式转让房地产的，为收到预收价款的当天房地产所在地转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报纳税义务发生时间纳税地点纳税期限。