重点楼盘开发
一、重点楼盘开发
各部门专业分工、同方向同主题、协同作战，每个部门都是从整体的角度出发去研究问题，打法不会重复不会分歧只会细化，有助于攻占小区从头至尾的标准化执行，最终在小区占有率可大幅提升。
二、楼盘选择依据
1、定位：符合公司定位的楼盘、面积（150-230最佳）、户数（500户-1000户最佳）是主要指标。
2、入住率：交房半年内入住率是否高出一般楼盘，原则上最少30%的入住率，入住率可以通过以下几个
方式判断：a、尾盘看前几期入住率，最近一期交房仅隔半年则其入住率相等，隔一年交房入住率原则上按75%算；b、首期看周边小区入住率和周边配套情况（道路交通是否便利、地铁方便否、生活设施配套是否方便——超市、菜市场、银行/医院/学校、综合体距离等）。
3、距离：距离公司最好不要超过1小时车程。
4、客户画像：本地/外地、私营/国企政府、年龄、刚需/改善/享受、自住/投资
5、上游：开发商与物业的品质及其配套服务怎么样
6、竞争环境：前一期或附近的楼盘公司占有率，竞品占有率。
三、各部门工作关键点
总经理
1、总经理高度重视，确保各个部门紧密合作，严格盯控各部门的工作关键点
2、整合各部门资源，动员各部门充分重视并制定考核方案
3、充分授权重点楼盘开发负责人，责权利对等
4、楼盘签单目标制定，项目组激励措施制定
5、样板房政策审批
市场部
1、渠道整合：开发商、物业等开发及关系维护、提前至少三个月洽谈合作方式、广告位
2、楼盘调研：楼盘信息（户型、户数）获取，楼盘周边配套的完整调研，并将调研分析培训到设计部
3、客户调研：根据调研大致描绘客户画像，兴趣点调研
4、电话邀约：电话及短信、客户资源分类跟进
5、营销活动：各种类型的营销活动策划组织及实施
6、竞品关注：对手战术、优势、签单及开工情况实时更新
7、战场驻守：交房期间驻点及交房后一个月时间的小区驻守，尽可能谈成排他性驻点、广告位
8、质量监控：工地质量的实时监控，反馈
9、政策制定：开发项目组激励及样板房政策制定，报总经理审批
网销部
10、信息收集：楼盘信息、户型及网络相关资料收集
11、微信推广：楼盘微信（楼盘情况、户型解析、生活便利）制作推送
12、活动专题：网站专题页面制作及优化
13、物料制作：配合营销活动、驻点等平面物料的设计制作
设计部
14、实地调研：了解楼盘实际情况
15、户型研发：户型优劣势分析、做出解决方案（原始结构图、平面布置图、设计说明、2套报价、主要空
间效果图）并培训到设计部、营销部全员
16、样板房：整合各部门最短时间拿下首套开工工地
17、活动配合：营销活动配合，户型解析、设计趋势、风水讲座等
18、签单原因及未签单原因分析并反映到营销部，以便调整话术、营销策略等
产品部
19、商家整合：重点楼盘专供材料及专属促销整合
20、样板房配合：协助首套工地以最快速度制定主材配置方案
工程部
21、标准工地：按紫石2.0标准执行，设立项目组（多部门参与）巡查制度，加大监督力度
22、项目经理：用竞聘的方式选定2名主力开发的项目经理（形成PK竞合双赢局面），在全员会宣誓确保
工地质量，签回头客任务书，奖惩机制跟上
23、工地参观：制定专人带客户看工地，营销部参与工地参观话术标准制定，演练培训直到合格
24、活动配合：驻点或活动中配合讲解工艺标准
四、重点楼盘开发时间轴
时间：交房前半年以上
1、楼盘调研信息全面清晰、
2、开发商及物业公关逐渐加深关系、从置业顾问处了解业主画像
3、整合（被整合）举办业主联谊类活动，提供策划、礼品等服务，加深公司品牌印象
4、一手名单试探性举办小型咖吧户型活动，将个别图实惠的刚需型客户及心急的改善型客户先签掉
交房前3--6个月
1、设计部户型研发、培训、演练宣贯到每人；
2、楼盘周边深度调研，有条件可以开始制作《业主手册》（楼盘信息、户型解析、周边配套生活信息）
3、专项组成立，确定目标、开发计划、考核标准、激励措施
4、楼盘专场活动：距离交房还有段时间，部分业主开始考虑装修的事情，对比家装公司阶段的到场率和签
单率都会高于日常的沙龙活动。
内容：风水讲座，户型优缺点剖析、设计趋势、建材知识。
场地以售楼会所优先（关心进度）、附近咖啡吧其次（距离），谈得好再约到公司事半功倍。
合作人以开发商高管、销售部经理、销售策划部经理为主，以售楼处邀约优先（经同意我方可冒充代劳）。
交房前1--3个月
1、整合材料商，制定专项促销，制定样板房政策
2、专项项目经理竞聘、宣誓、签订回头客任务书
3、活动密度加大，类型：样板房征集、户型解析、免费量房验房，争取预签施工、样板房争取提前开工
4、排他驻点（包盘）、广告位洽谈及设计制作、协助验房等合作确定（物业为主）
5、网销部楼盘专题制作、推广
6、手册等资料准备
交房当月
1、交房期营销部全员参加协助交房、免费验房、小礼品赠送
2、小区驻点或拦截、资料派发，密集短信、电话邀约
3、签单客户开工仪式，未签单客户洽谈免费门窗保护
4、楼盘专场活动四次：样板房参观活动、户型分析活动、设计方案
3、开工微信、短信播报至未签单客户
4、收房信息、竞品信息每日更新
5、专项组每日巡查工地
交房2--3个月
1、工地营销保持
2、意向客户跟进、电话营销差异化（工地体验）
3、工地体验类活动每月2次
4、竞品工地关注，扫楼每周1次
5、奖惩兑现、阶段性总结
6、竣工意识图片收集、案例整理
综上
1. 客户在交房3个月前是不着急装修的，但是必须也要通过做活动的形式去拦截部分可签客户；
2. 在交房前3个月以内，客户就开始考虑装修的事情了，此阶段就是不停的邀约+活动；
3. 客户交房后的3个月内，客户装修达到了峰值，所要做的就是加大邀约力度和小区拓展力度；
4. 在交房3个月后，理性观望的大客户会逐渐落定，消费实力相对更强，谁能坚持，谁就能获得胜利！
五、重点楼盘开发原则
5个第一品质指标：最好
1、第一的工地营销
2、第一的工程质量
3、第一的物业关系
4、第一的客户满意度
5、第一的小区占有率
5个基本原则：必须
1、总经理必须高度关注
2、内部考核制度必须要有，利益捆绑
3、工程质量必须确保一流
4、项目组必须按时沟通
5、各部门准备工作必须按时按质完成。