2020年房地产企业资金来源与融资渠道分析报告
2020年7月
目录
一、房地产开发资金来源的分类 (5)
1、国内贷款 (6)
2、利用外资 (7)
3、自筹资金 (8)
4、其他资金 (9)
5、各项应付款 (10)
6、各流程资金来源 (11)
二、银行贷款剖析 (12)
1、开发贷款 (16)
2、并购贷 (17)
三、信用债渠道 (18)
1、公司债 (19)
2、企业债 (21)
3、中期票据 (23)
4、短期融资券 (25)
5、定向工具 (27)
四、非标融资 (28)
1、委托贷款 (31)
2、信托贷款 (33)
3、明股实债 (36)
五、资产证券化 (39)
1、资产证券化介绍 (39)
2、房地产企业ABS介绍 (43)
六、海外债券 (47)
1、海外债券概述 (47)
2、政策变迁 (48)
3、规模及利率 (50)
七、房企融资情况 (52)
房地产属于资金密集型行业，投资规模大，同时开发流程耗时较长，使得房地产企业通常通过融资获取资金进行生产经营。

本文详细介绍了房地产企业资金来源与融资渠道，进而深入了解房地产企业的资金状况。

房地产开发资金来源。

房地产开发到位资金是指房企实际拨入的，用于房地产开发的各种货币资金。

因此，房地产开发到位资金仅反映房企拨付用于开发部分的资金，而不是房企各渠道融资的总量。

根据统计局分类，房地产开发到位资金可分为国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。

银行贷款。

银行贷款主要包含有开发贷、并购贷、土地储备贷款、流动资金贷、经营性物业贷、政策性贷款等方式。

近来，房地产方面监管政策在土地储备贷款上要求愈发严格，限制条件愈发增多，开发贷和并购贷成为房企获取银行贷款的主要方式。

非标融资。

非标准化债务融资工具是指未在银行间市场及证券交易所市场交易的债权型资产，包括且不限于：信贷资产、信托贷款、委托债权、承兑汇票、信用债、应收账款、各类受（收）益权、带回购条款的股权融资等。

随后，银监会又陆续将券商两融收益权和收益凭证以及保理、融资租赁、股票质押式回购等资产纳入非标债权范围。

2018年，央行等联合发布106号文，明确标准化债权类资产的条件，并表示标准化债权类资产之外的债权类资产均为非标准化债权类资产。

资产证券化。

资产证券化以基础资产未来所产生的现金流为偿付
支持，通过对基础资产池现金流的结构化设计和组合进行信用增级，实现风险和收益的重新分配。

其本质是将缺乏流动性的基础资产，转化为不同信用级别的资产支持证券。

海外债务。

房企发行海外债包括直接境外发行、间接境外发行和红筹结构发行三种模式。

其中，间接境外发行模式被多数房企采用，指境内企业在境外（以香港、英属维尔京群岛、开曼群岛为主）注册的全资子公司（SPV）作为发行主体在境外市场发债，可以获得一定的税收优惠。

地产海外债以美元债为主，也有少量港元、新加坡元、欧元债等。

一、房地产开发资金来源的分类
房地产属于资金密集型行业，投资规模大，同时开发流程耗时较长，使得房地产企业通常通过融资获取资金进行生产经营。

根据统计局数据，2019年房地产企业开发到位资金178609亿元，同比增长7.6%；2020年1-5月，房地产企业开发到位资金62654亿元，同比减少6.0%。

需要注意的是，房地产开发到位资金是指房地产开发企业实际拨入的，用于房地产开发的各种货币资金。

因此，房地产开发到位资金仅反映房企拨付用于开发部分的资金，而不是房企各渠道融资的总量。

根据统计局分类，房地产开发到位资金可分为国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。

此外，房企应付未付给施工单位的工程投资款等各项应付款也是房企开发资金的重要来源。