包头市九原区大成逐鹿会住宅小区开发建设项目第一章项目总论1.1项目背景与概况1.1.1项目名称包头市九原区“大成·逐鹿会”住宅小区开发建设项目1.1.2项目开发单位概况包头市九原区“大成·逐鹿会”住宅小区开发建设项目由内蒙古大成房地产开发有限责任公司负责开发建设。

内蒙古大成房地产开发有限责任公司成立2003年,公司注册资金5008万元,为内蒙二级房地产开发企业，流动资金23000万元，已开发的商住面积达到100多万平米。

同时，为政府垫资建设了多个园林景观和社会公益项目。

公司被内蒙农行评为AAA信用企业，2010年度授信贷款1.4亿元。

一、基本情况：公司下设汇博房地产开发公司、阿盟分公司和包头分公司三个子公司。

公司内设机构有开发部、工程部、审计部、财务部、采供部、销售服务部、工会、办公室。

现有员工66人，其中中级职称20人、初级职称8人。

管理层有总经理1人、总工程师1人、财务总监1人、总经理助理1人。

公司办公楼位于乌拉山镇东升街，建筑面积4000平方米，各类工程机械30台（套）。

二、开发建设情况：公司自组建以来，先后完成了住宅小区建设项目8个，建筑面积87.4万平方米，市政建设项目10个，建筑面积5万平方米，在建住宅和办公楼项目35.42万平方米。

三、包头项目情况：大成地产包头分公司通过公开竞拍竞得位于包头市九原区哈屯高勒路北侧、210国道西侧（新都市中心区）一片土地，总用地面积114636.88㎡(合171.96亩)，净用地79032.43㎡(合118.55亩)，每亩价款146万元／亩（合2190元／㎡），总成交价17308.3万元。

目前土地价款已全部缴清，正在办理土地使用证，已委托上海博城建筑规划设计有限公司进行规划设计，准备启动开发。

1.1.3项目可行性报告编制的依据（1）国家发改委和建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（2）国务院西部开发办《关于西部大开发若干政策措施的实施意见》；（3）《内蒙古自治区实施西部大开发战略规划纲要》；（4）《包头市建设项目城建费用统一征收办法》；（5）国家颁发的各类相关的技术规范；（6）《国家统计年鉴》；（7）《包头市统计年鉴》；（8）建设单位提供的其他与本项目有关的相关资料；（9）现场勘查及市场调查收集的有关资料1.1.4项目提出的必要性1、项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济正处于特殊发展时期，为使得国民经济健康发展，就要求扩大内需，优化消费结构。

根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2012年，我国城镇居民人均建筑面积将达到32.9平方米，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到45%左右。

我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2013年达到建筑面积人均40平方米，主要户型为三室两厅和两室两厅。

2、项目对城市建设将起到促进作用（1）项目的建设，符合包头市城市发展总体规划，是包头市城市建设和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。

该项目的建设对实现城市发展战略、推进城市提质扩容是有帮助的。

（2）项目的建设，有利于完善九原区周边的配套设施建设，有利于加强城市总体功能，促进土地升值，繁荣市场经济，进一步促进该区域城市次中心地位的提升。

同时，该项目的建设，有助于增加财政收入，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展。

（3）项目的建设，符合国家关于加快实现城市住房商品化和社会化的政策，有利于促进包头市住房货币化分配进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。

同时，该项目的建设，可以带动众多第三产业的发展，增加内需，刺激消费，促进包头经济的发展。

同时，项目的建设有利于增加社会就业岗位，缓解社会就业矛盾，维护社会安定。

（4）项目的建设，有利于建设单位内蒙古大成房地产开发有限责任公司提高企业的知名度和社会信誉度，提升企业形象，提搞企业的经营效益，壮大企业实力。

1.1.5项目拟建地点包头市“大成·逐鹿会”住宅小区开发建设项目坐落于包头市九原区新都市中心区的东部，北侧紧邻沙河西街，位于210国道与沙河西街交汇处的南面，毗邻600多亩的世界级生态园林。

1.1.6项目规模及预期目标本建设项目的总建筑面积288981.28㎡，其中地上236918.29㎡，地下52063.02㎡，为24层~26层的高层建筑。

项目分两期完成，一期工程从2012年开工，2013年底完成；二期工程在2015年完成。

其中总建筑面积288981.28㎡。

其中，高层住宅222918.29㎡；配套公建4000㎡；商业店铺10000平方米，车库等地下建筑面积52063.02㎡。

从目前市场开拓情况看，市场前景良好。

本项目主要客户群体为公务员、国企高管、金融界主管及社会高收入阶层。

本项目的开发将为其提供一个居住休闲，环境优雅的理想栖息之地，并为小区配置各类的周边配套设施。

1.1.7项目主要建设条件（1）符合包头市地区规划要求。

本建设项目符合包头市九原区新都市中心区总体发展规划的要求，与新区发展程度相适应，全面推进区域经济适用房的发展，可满足在九原区、昆区、东河区的公务员、国企高管、金融界主管及社会高收入阶层的住房及置业需求。

（2）房地产市场需求较大。

包头市经济发展迅速，市场需求较大，从而为项目提供了有利的销售渠道。

（3）项目规划设计布局合理，环境优美，交通便利。

1.2主要技术经济指标表1.1 项目技术经济指标汇总1.3问题与建议（1）项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。

分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及包头市的房地产项目开发程序及规定。

（2）根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。

（3）包头市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。

（4）充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。

第二章市场分析2.1 国家房地产政策宏观分析与预测2008年到2012年，国家宏观调控政策在房地产方面取得显著成效。

从2008年来看，这是戏剧性的一年。

年初货币政策从“适度从紧”改为“从紧”，而财政政策继续保持稳健。

全国商品房交易市场开始萎缩，房地产交易量日渐减少，固定资产投资额也快速降低，国际房地产热心拥护者也纷纷撤离，房价有所下降。

再加上，下半年，受到国际金融危机的广泛影响，和“双率”齐降，货币政策再度从“从紧”向“适度宽松”转变，至8月起开始出现价格的环比下跌，全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。

深圳、北京、上海一些地区，房价一度比2007年最高点下跌了30%以上。

然而，国家的宏观调控才出现一定效果时，政策又一次有所松动，最终导致了前功尽弃。

2009年，国家对房地产的调控政策有所下调，适当宽松，这就加快了房地产市场的快速发展，然而，面临2008年的房地产市场供不应求，开发商更加大了对房地产的固定资产的投入，这也是大量持有自由资金的商人、平民的目光转向了投机性房地产，致使房价上涨，产生了泡沫。

从而开发商从中获利。

为此，年末，国家又采取了紧缩性房地产政策，抑制了一二线城市的房价，但是对于开发商及投资者一直没有采取行动。

2010年，国家土地政策进一步出台。

为了促进房地产市场平稳健康发展，“国十一条”的相关措施提出，综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。

对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。

从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。

要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。

已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。

申报住宅用地的，经济适用住房，廉租住房和中低价位，中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%；加强了房地产用地供应和监管有关问题，土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。

土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年；国土资源部发布2010年各省（区、市）住房供地计划，住房用地计划拟供应量为大数18万公顷,同比增加135%，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%，保障性住房用地为24000多公顷，与去年相比增加一倍多；加强了土地增值税征管理，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%；遏制部分城市房价过快上涨通知提出了四项要求，对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度，暂停其新购置土地；落实了房地产用地调控政策通知，伪造公文骗取用地和非法倒卖土地、非法转让土地使用权、因企业原因造成土地闲置一年以上、违背出让合同约定条件开发利用土地等违法违规违约行为的，不得通过竞买资格审查，严禁保障性住房改变用地性质。

这一系列措施的实施，进一步加快了房地产市场的发展，房地产的供应量有所增加，也进一步抑制了囤地炒地的不良行为，一定程度上抑制了房价的上涨，进一步稳定了房地产市场。

2011年中央经济工作会议设定的房地产调控目标是，坚持房地产巿场调控政策不动摇，要让房价回归到一个合理水平。

而2012年中央经济工作会议，对房地产调控，只提了前半句，少了后半句，没再继续提出要让房价回归到一个合理水平。

过去10多年来，房地产业为中国的宏观经济发展做出了巨大贡献，这是有目共睹的。

尽管出现了房地产过热，出现了经济对房地产的过度依赖，但房地产去经济支柱化之路是不可能一蹴而就的，宏观经济的结构转型也不可能短期就能见到显著成效。

可以说，在今后相当长的时间内，房地产业都将是中国宏观经济的重要支撑因素，立足于长远的房地产调控，才是科学合理的。

自2010年以来，我国房地产市场就进入了一个密集调控期，调控政策频出，至2011年年末达到高潮，“新国十条”的出台终于遏制了房价的不断攀升，开始理性回归。