有关秦皇岛乐购选址的分析1 商圈理论综述商圈理论最早是由德国地理学家克里斯泰勒在上世纪30年代提出的，该理论的要点是，以中心地为圆心，以最大的商品销售和餐饮服务辐射能力为半径，形成商品销售和餐饮服务的中心地。

国内外学者从宏观和微观的角度对商圈下过定义。

国外学者大多倾向于微观定义，即商圈一般是指单个零售商业企业吸引顾客所及的空间范围或一定的商业地域，实际上是距离不等的消费者与顾客的一个需求圈。

国内学者认为，商圈是在城市中某些特定区域内，由商业企业网点集聚所形成而对周围企业、消费者所产生交互作用(包括辐射、吸引双向活动)的一定空间范围，这些商贸网点集聚的特定空间区域既可能在一个城市的中心，也可能在城市的次中心或边缘地带，这个特定商圈内部商贸企业与周边的企事业单位、消费者的作用方式也是多种多样的。

2 商圈的层次划分及顾客来源2.1 商圈的层次划分商圈是指店铺对顾客的吸引力所能达到的范围，一般可分为三个层次。

即核心商圈(占顾客总数的55%~70%)，次级商圈(占顾客总数的15%~25%)，边缘商圈(其余顾客，又称辐射商圈)。

2.2 商圈的顾客来源任何超级市场都有其特定的商圈范围，在这一范围内，超市的服务对象，即顾客来源可分为三部分：居住人口、工作人口、流动人口。

3 商圈理论在超市选址中的运用及意义超市在选择店址时，总是力求以较大的目标市场，来吸引更多的目标顾客，这首先需要经营者明确商圈范围，了解商圈内人口的分布状况以及市场、非市场因素的有关资料，在此基础上进行经营效益的评估，衡量店址的使用价值，按照设址的基本原则，选定适宜的地点，使商圈、店址、经营条件协调融合，创造经营优势。

商圈与超市经营活动有着极其密切的关系。

无论是新设或已设的超市，都不应忽视对商圈的分析。

4.秦皇岛乐购超市的简述Tesco（乐购）作为英国最大的零售商，同时也是全球三大零售企业之一，自从成立以来始终秉承：我们比任何人更为顾客尽心尽力，以及设身处地推己及人的服务理念。

自从进入中国市场以后,相对于家乐福和沃尔玛的积极扩张，乐购的发展速度一直相对缓慢。

如今乐购抓住有利商机积极的在华布局，不断加速在华扩张的步伐。

目前，乐购在秦皇岛投资6.8亿元人民币在市中心建设大型商业设施，正式的进驻秦皇岛超市零售行业。

5 Tesco的SWOT分析5.1乐购进驻秦皇岛的优势分析（Strengths）5.1.1超市的实力雄厚Tesco 是英国最大的零售商，也是全球三大零售企业之一。

这使得Tesco拥有良好的企业声誉、强大的资金支持和巨大的人力资源优势。

截至2009年10月，Tesco在华东、华北和华南三个区域拥有65家大型超市。

国际大型零售商的背景使得乐购超市拥有领先进的物流配送体系，即时供应系统不但给实体店面的经营带来新的生机，更为商品带来了更高的配送效率。

此外乐购还建立了完善的商品采购系统，以便确保超市商品的价格和质量。

5.1.2良好的地理位置对于像乐购这样的大型超市，超市的选址对于超市以后的经营状况有很大的影响。

乐购秦皇岛店位于位于文化路和河北大街交汇处，交通比较发达，多条公交线路在此相交，顾客可以很容易的到达。

这一区域位于于秦皇岛市的中央商圈，具有大量的流动人群，市区的中心商业区域是购物人群聚集的地方。

同时，这个区域的周围分布着秦皇小区、广顺花园、人民里、锦绣家园等居民区，为乐购超市提供了稳定的客源。

此外，这个区域还有大量的工作人群，超市购物正在成为越来越多的工作人群的一种生活方式，所以这个区域具有大量的潜在的顾客。

5.1.3自有品牌的建设乐购超市的自有品牌是通过量化手段分析和准确理解客户需求，然后将这种需求通过自有品牌为客户提供高性价比的商品，它的品牌价值正是通过高性价比的自有品牌打造的。

自由品牌的创立有助于带动乐购超市营业额的提升，并保持超市顾客的忠诚度。

乐购的自有品牌包括：超值系列和乐购系列。

这些商品都是在经过对于供货商的严格筛选和测试，以保证为顾客提供商品的质量和安全性。

此外，这些商品只有市场上同类商品的入门级价格，或是市场上竞争超市中同类商品的最低销售价。

5.2乐购进驻秦皇岛的劣势（Weaknesses）5.2.1单店经营使成本增加超市尤其是大型超市最害怕的就是单店经营，因为单店经营会造成物流和储存成本的增加，不利于形成集团规模优势。

由于秦皇岛处于乐购连锁的华北地区和东北的分界地带，并且距离东北地区和华北地区的各个分店都比较远，就算是距离秦皇岛最近的天津分店也有二百多公里的距离，这样将会加大秦皇岛乐购超市在商品运输上的隐性物流成本，增加了的货源和配送方面的经营成本的提高，经营成本的增加将使顾客无法在价格方面享受更大的优惠，而本地的连锁竞争对手因为开设大量的分店，采购的规模相对较大，分担了商品的隐性成本，所以具有一定的价格优势。

5.2.2超市区域覆盖范围小虽然乐购超市位于市中心的中心商业区，但是由于是单店经营致使无法覆盖整个城市。

而作为本地超市的广缘、家惠、艾欣等大型连锁超市已经在秦皇岛市建立了密集的销售网络，他们把自己的商业网点分布到市区的各个地方，利用这些密集的商业网点扩展了他们的销售渠道，达到增加销量的目的，巨大的销量使这些些超市跟供货商有很强的议价能力，这就在一定程度上降低了他们的商品的价格。

各种其它形态的的零售商也广泛的分布社区和街道，他们的优势在于更加的接近消费者，这些竞争者也分流了大量的消费者。

6 乐购超市秦皇岛商圈分析至2010年底，秦皇岛市共有大型超市14家，大多数大型超市集中在市中心的一级商业区域，乐购超市在首次进入秦皇岛市市场时并没有选择市中心繁华的一级商业区域，而是把目光投向了远离秦皇岛市市中心的二三级商业区域——武进区湖塘。

6.1 秦皇岛市商圈简析海港区是秦皇岛的经济与文化中心，其商业价值非常高。

太阳城秦皇岛太阳城商业区是海港区最大规模商业设施群，位于秦皇岛市中心黄金地段，东至民族路，南至秦山铁路，西至文化路，北至河北大街，总占地面积15.36万平方米，建筑面积约为38万平方米，拥有27栋单体商业楼，商业区区位优势明显，有近20条公交线路环绕期间，交通便利、四通八达。

太阳城商业区与周边的金原、天华、商城、华联、秦皇小区等大型酒店、商场及高档住宅小区，形成城市中心商务圈，人流、商流、物流、信息流活跃，商业氛围浓厚。

秦皇岛太阳城商业区分为两个主要功能区，即市场区和商贸区。

南部市场区发展成三大特色市场，北部商贸区发展成四大主流区，即：休闲娱乐区、特色商品区、旅游商务区、文化教学区。

结合每一区域的定位，将区域范围内的单体商业楼设计成各有特色、独具风格的服装城、旅游商品城、图书城、中华美食城等。

本着带动流行，引领时尚的方针，使这里真正成为市民购物休闲的好去处，外地游客观光游览的新景点。

6.2 乐购超市秦皇岛市店商圈详析6.2.1 核心商圈核心商圈主要是指河北大街和文化路的交汇处。

该商业中心就是以太阳城为基础，向周边扩大，形成一个功能强大、集中性的商业中心，而乐购正处于该商业中心的核心区域。

具体商业项目如下图：6.2.2 次级商圈分析次级商圈主要是指辐射半径在3~4公里的范围，主要包括。

湖塘现已形成一、二、三产业协调发展的格局，初步构建了以生化制药、信息电子等高科技高附加值项目为先导、传统纺织印染业和机械制造加工业为基础、外向型企业为窗口，各类性质企业公平竞争，共同发展的工业体系。

6.2.3 边缘商圈分析边缘商圈主要是指大学城，以及周边县区。

大学城由于处于城郊地区，但消费群体庞大，秦皇岛乐购是距离较远的大型零售超市，除了了古它还具有广缘超市、还有家惠超市，广缘交通便捷，且物品齐全，价格公道，几乎成为他们首选的购物场所。

乐购自进驻秦皇岛以来并未成为大学城内学生消费的主要场所。

虽然现在已经开通了免费直通车，但是消费群体依旧不大，市场有待开拓。

6.3 各商圈消费者分析秦皇岛市居民的消费水平较低，据秦皇岛市统计显示，2008年2008年秦皇岛GDP总量达到808·95亿元,人均GDP为27 609元,但是秦皇岛城镇居民人均可支配收入为13 964元农村居民人均纯收入5 068元,城镇居民可支配收入是农村居民人均纯收入的2·756倍。

据抽样调查，在核心圈的消费者以本地城镇居民主为，消费能力较强；在次级商圈的消费者主要以各企业员工为主，这些员工大多数是外来务工人员；边缘商圈主要是指燕山大学、河北科技师范学院等高校区，以及周边县区。

6.4 竞争对手因素秦皇岛市的商业结构以超市和专卖店为主，业态复合性差。

对于经营定位中高档次的综合商业体来说，竞争环境相对宽松。

6.5人文自然环境----港城文化秦皇岛地区人们思想是随意的，不是重工业地区且人们都是日落而息的态度，是一个宜游宜居的城市。

是一个享受的城市。

是一个人们喜欢退休后居住的城市。

所以营业时间的选择上需要注意。

7秦皇岛乐购选址策略7.1.便利策略乐购属于百仓储式购物中心能够从远处吸引顾客，原则上选在人流多，交通便利的地方。

交通便利可以把较远地方的人带进来，又方便购物的人群走出去。

交通便利已成了现代零售业必须考虑的重要因素。

7.2.人气分析策略每个零售企业的经营者都知道，开店选址必须找人气旺的地方。

客流多少是选址决策时必须考虑的重要问题。

拥有足够的人流，才能保证企业的利润回报，足够的人气才能支撑起购买量。

乐购在选址是充分分析客流的特点。

了解客流的消费目标，对客流量调查结果进行分析，研究客流路过的目的，如经过河北大街有很多公交车，大部分公交车上的人群是便利品的消费者，他们很大程度上是为了购物、上下班、换车、旅游或散步等，这些基本的条件让乐购确定了他的选址要在人群聚集的商业圈内。

8 对秦皇岛市乐购超市选址评价8.1乐购的顾客源比较理想。

太阳城的经济在整个市区中比较发达，民营企业众多，居民的收入水平及消费水平较高，具有很强的消费能力。

次级商圈和边缘商圈也有着一批固定的顾客来源，并吸引着大量周边城区的流动人口。

8.2乐购的地价或租金比较高。

他处于商业圈的黄金位置，占据了天时地利，现在有使用免费购物车的手段占据人和的状态。

新建超市是否选址在繁华地段或者黄金地段，以及繁华程度如何，在很大程度上影响着该超市的经营业绩，甚至决定企业的命运。

8.3竞争对手的分布聚集及其经营状况对乐购产生的影响较强。

乐购超市没有充分考虑了竞争对手因素，在其它商家纷纷把店址选在繁华的一级商业区域和一些人群聚集的居民区的时候，乐购把目光投向了中心商业区，虽然在商业区，但是那儿的去民去比较少，鉴于秦皇岛人民的懒惰心理，大多数市民不愿花费较多时间在购物上，从而导致人群中一部分客户的流失。

希望在今后的发展中乐购继续用实惠与市民的服务宗旨来事了构成为秦皇岛最大的购物商场。