23
马坡板块——远离市区的成熟板块
北京乡村高尔夫球场
地理位置：顺义区马坡乡 自然环境：潮白河、高尔夫球场 交通条件：机场高速公路、京顺路、101国道 人文条件：两个高尔夫球场、马术俱乐部、知名 会议场所，如：怡生园国际会议中心 典型项目：龙苑别墅、北京乡村高尔夫、恒丰花 园别墅、华中园别墅、枫桥别墅、金宝纯别墅、 枫桥别墅
21
城市居住辐射圈层的走向
山后
昌平、亚北
马坡
香江 天竺
西山
中关村
亚运村 使馆区
西部政府集中区
黄村 亦庄
通州
22
香江天竺板块——独特的温榆河水景
丽斯花园 别墅
地理位置：顺义区天竺镇、后沙峪乡 自然环境：温榆河 交通条件：机场高速公路、京顺路 人文条件：距离北京的涉外区域——丽都地区、 燕莎地区较近 典型项目：嘉浩商住别墅城、莱蒙湖康柏园、北 京欧陆苑、北京名都苑、香江国际花园别墅、丽 斯花园别墅、优山美地、大湖山庄
温哥华森林
地理位置：亚运村北 自然环境：环境优美，小汤山温泉，部分项目临温 榆河 交通条件：立汤路，六环路 人文条件：亚运村成熟商圈，中关村高新科技园 典型项目：橘郡/水印长滩、威尼斯花园、纳帕溪谷、 温哥华森林、万万树、汤等
26
西山板块——天然美景再现昔日皇家风范
西山美庐
地理位置：海淀区西山地区 自然环境：西山山脉、香山公园、卧佛寺、北京 植物园，八大处公园等 交通条件：五环路、杏石口路 人文条件：中国悠远历史文化的沉积 典型项目：香山艺墅、半山枫林、西山美墅馆、 西山美庐等
中密度住宅区 高密度住宅区
城市中心 土地级差地租和郊区化两大动力下形成城市居住的梯度辐射圈层
20
北京别墅市场的十大板块格局
北京的别墅分布总体上 呈现板块式分布格局 各个板块依托不同的资 源形成各自鲜明的特征 项目的竞争从某种角度 上说也是板块的竞争
2 3
9 1
10 4
5
6
7 8
1 市区 2 亚北 3 京昌沿线 4 马坡 5 天竺香江 6 通州 7 亦庄 8 黄村 9 西山 10 怀柔密云
谢谢大家！
5-10万平米
10-30万平米
>30万平米
36%
18% 14%
10%
2000年
2001年
2002年
2003年
（本报告中数据基于对北京目前在售141个别墅项目的调查）
6
►在售别墅项 目分布最多的 六个区/县依次 为： ►昌平、顺义、 朝阳、大兴、 海淀、通州
►六个区县的 别墅项目占在 售总量的75%
城市发展进程规律
城市化
郊区化
大都市
城市群
郊区化发展规律
2004年北京市住宅供应量对比
五环以 外 56%
五环以 内 44%
当一个城市的城市化水平达到70%及人均超过3000美元时，郊区 化进入快速发展阶段。
2004年北京人均为3478美元，城市化率为79.5％
14
北京的郊区化特征 郊区化的发展阶段
31
The End
32
20.12.1623:20:4423: 2023:2020.12.1620.1 2.1623:20
谢谢
23:20 20.12 .1623
2020年12月16日星期三11时20分44秒
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踏实，奋斗，坚持，专业，努力成就 未来。20.12.16 20.12.16Wednesday, December 16, 2020
重视国际化氛围，居所邻近机场，与使馆区 交通便捷 标签型，卖稀缺资源；
第二代 第三代 第四代
追求大隐生活，喜欢占有稀缺景观；主人偶 尔居住，保姆成为别墅的“长住者”
产品型，重视单体细节，而无户外空间的考 虑；
关注产品细节，重视生活，想用一种新的生 活方式来升级居住条件；与城市、工作快速 切换；第一居所
郊区化发展阶段
被动式 郊区化
主动式郊区化 初级阶段
完全主动式郊区化
郊区化三个阶段及 典型案例
1
2
3
发展阶段
受
价
被动式郊区化
格
影
响
主动式郊区化
程
初级阶段
度
完全主动式郊区化
典型案例 近郊低端住宅;经济适用房
亚北别墅区 欧美国家的郊区化
我国的郊区化发展进程的特点： 主动式郊区化初级阶段比被动式郊区化先出现；两者并行存在现象
社区型，重视社区空间设计、人文环境营造， 社区价值最大化
别墅产品的价值体系
景观价值
产品价值
别
墅
价
值
体
系
社区价值
创新价值
四个层次的开放空间 （4 )
规定动作与自选动作
交往空间 社区识别符号系统
精神堡垒 软性服务流线
产品及空间体验创新
12
四、客户特征演变
13
北京的郊区化特征 北京已经进入郊区化的迅速发展期
别墅地域分布
30 30
25
23
21
20
16 16
15
13
10
5
5
4
4
4
3
11
0
昌平 顺义 朝阳 大兴 海淀 通州 延庆 丰台 怀柔 密云 房山 门头沟 石景山
其他
昌平
16%
22%
通州 9%
海淀 11%
大兴 11%
顺义 16%
朝阳 15%
7
主要别墅分布区域特征总结
区域名称 海淀 朝阳 顺义
别墅产品功能 第一居所 第一居所 第一居所
控》的紧急通知，“停止别墅类用地的土地供应”。此后，由于前期存 在较大规模的土地储备，在此政策性脉压的刺激下，新别墅项目持续入 世，总体供应放大，别墅市场进入了新一轮较为激烈的竞争期
2004年：在4号令、71号令（“8.31大限”）等土地政策和宏观调控
的金融政策影响下，北京别墅市场经历了由大限前的集中放量进入到大 限后供应总量有所减缓的阶段
29
通州板块
珠江国际城
地理位置：通州区 自然环境：运河 交通条件：京通快速路 人文条件：距北京的很近 典型项目：珠江国际城、运河岸上的院子等
30
怀柔、密云板块

红螺湖别墅
地理位置：怀柔区、密云县 自然环境：红螺湖、燕栖湖、密云水库、黑龙 潭等 交通条件：101、111国道 人文条件：平民色彩和亲和力 典型项目：龙山新新小镇、湖光山舍、茉莉山 庄、红螺湖别墅等
27
亦庄板块
瀛海名居
地理位置：亦庄的（北京经济技术开发区） 自然环境：高绿化率、无污染、无噪音 交通条件：五环路、京津塘高速公路 人文条件：经国家批准的以高新技术产业为主的经 济特区 典型项目：瀛海名居、境界、卡尔生活馆、金地格 林小镇、亲爱的等
28
黄村板块
翡翠城
地理位置：大兴区黄村 自然环境：较好的绿化 交通条件：五环路、京开高速 人文条件：卫星城 典型项目：翡翠城、原生墅等
8
别墅市场供需总体特征
市场供应量集中放大
截至2004年年底，在售项目总建筑面积约1200万平方米，其中2004年新盘总面积达402万 平方米
高档产品和中档产品 100% 成为市场两大主力
80%
总体市场需求旺盛
60%
40%
中产阶级郊区化进程 加快,小独栋和亚别墅 20%
< 5000元/平米 5000-8000元/平米 8000-10000元/平米 >10000元/平米
1992
1995
1999
2003
4
二、北京别墅市场的结构性特征
5
别墅市场结构性分析
►在售项目中50%为 2002年以来入市新 盘 ►10-30万平方米中 等规模项目为主流
60
50
40 21%
30
20
10
0 <5万平米
50
45
40
35
30
22%
25
20
15
10
5
0 2000年以前
41% 25%
13%
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弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。23:20:44 23:20:4423:2012/16/2020 11:20:44 PM
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安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20. 12.1623:20:4423:20De c-2016-Dec- 20
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重于泰山，轻于鸿毛。23:20:4423:20:4423:20Wedne sday, December 16, 2020
别墅产品形象 高档山地别墅 高档城市别墅 高档涉外别墅
加权平均价格
独栋别墅价格 平台
14200
16000
11000
16000
10000
15000
昌平
第一居所& 第二居所
景观型别墅/乡村别墅
7769
10000
大兴 通州
第一居所
性价比高的城市低密度住宅
第一居所& 第二居所
“低档别墅”
6300 4900
6000 6000
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每天都是美好的一天，新的一天开启 。20.12. 1620.12.1623: 2023:20:4423:20:44De c-20
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务实，奋斗，成就，成功。2020年12月16日 星期三11时20分44秒 Wednesday, December 16, 2020
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抓住每一次机会不能轻易流失，这样 我们才 能真正 强大。20.12.16 2020年 12月16日星期 三11时 20分44秒20.12.16
1999～2002年：市场复苏转暖，人均稳步提高，入世、申奥成功等