长租公寓运营模式探讨大陆区二级市场战略中心2018.10.11目录CONTENTS长租公寓现状01长租公寓的运营模式02前言“虽然目前不赚钱，但现在不占位，未来可能就无位可占。
”——相信这是大部分进军长租公寓企业的心声。
长租公寓经过近两年政策支持、资本青睐下的野蛮发展，隐患凸显。
从“房租抬升”风波到自如“甲醛门”，再到杭州“鼎家”暴雷，长租公寓从租购并举的市场新星，一夜之间几乎被贴上了妖魔化的标签。
未来，政府在住宅租赁市场方面将鼓励与监管并行，这意味着长租公寓运营商将面临更严峻的政策与市场环境。
众所周知，长租公寓是细水长流的一项生意，要想持续发展，必须依靠稳定的金融支持，而资产证券化是目前市场上主流的尝试。
那么中原对于长租公寓持何种态度呢？且看后文分享……01长租公寓现状政策护航，多方抢滩，资本入场，乱象丛生中央政府从2015年初开始制定一系列政策，鼓励支持住房租赁市场的发展2015年，住建部就提出要多渠道发展住房租赁市场；2016年2月，国务院发文首次提出购租并举；随后，相关部门陆续出台政策支持住房租赁市场发展，包括发展住房租赁企业、鼓励房企开展住房租赁业务、完善租赁住房供应、建设政府住房租赁交易服务平台、确定试点城市等。
2016.022016.062017.042017.072017.08《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国务院）发展住房租赁企业；鼓励房企开展住房租赁业务；鼓励新建租赁住房；完善供地方式。
《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（住建部、发改委）培育机构化、规模化住房租赁企业；建设政府住房租赁交易服务平台；多渠道增加新建租赁住房供应；选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。
《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》首次提出购租并举；健全以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障的住房供应体系；要加快发展专业化住房租赁市场《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（住建部）竞自持、严防地王；采用多种方式增加租赁住房用地有效供应；在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。
《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（国土部、住建部）确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
2015.01《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（住建部）建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住房租赁机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，积极推进REITs试点，支持从租赁市场筹集公共租赁房房源。
2017.102018.03两会报告（国务院）继续强调房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持居民自住购房需求、培育住房租赁市场、发展共有产权住房。
十九大报告坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
在十九大报告中，政府将“租”的位置提到了“购”之前，体现了政府对于大力发展租赁住房的重视度，以及发展租赁市场的紧迫性。
各地也纷纷响应发文出台实施细则，促进行业快速发展☐地方政策从租赁双方权益、增加租赁住房供应以及发展租赁企业三个层面，发布了实施细则，培育和推动住房租赁市场健康有序发展。
☐除此之外，住房租赁监管平台方面也是众多城市发展租赁市场的重要举措之一，其中北京、成都、广州、武汉、重庆、沈阳、合肥、厦门、南京、天津、济南等多个城市已经上线运营租赁监管平台，建立租赁住房的政府监督制度。
除了利好政策外，8月以来多城开始对租赁市场进行整顿8月份以来，北京市住建委短期内出台多项调控措施，西安、成都、南京、深圳等城市也积极跟进，主要在于整顿中介机构，严禁其违规屯房源。
西安北京成都南京深圳租赁调控多部门约谈住房租赁企业，并开通投诉举报热线住房租赁合同中不得涉及“租房贷”相关内容要求住房租赁企业及中介机构不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源，不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源等深圳互金协会提出，严禁长租公寓中介服务商开展“租金贷”业务市住房保障和房产局组织召开工作座谈会，提出租赁企业不得恶性竞争抢房源，哄抬租房价格8月17日北京住建委等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业，明确不得哄抬租金抢占房源。
8月17日自如、蛋壳等10家租赁企业承诺：不涨租，3个月投放全部存量房源超12万套。
8月21日⏹开通打击“黑中介”投诉举报专线；⏹北京市住建委又开会要求，近期迅速新建一批、分配一批、收购转化一批、改建一批租赁住房。
8月23日市银监局等部门调查“租房贷”，严查这些中介机构的资金来源和流向。
8月27日市住建委集中约谈美澳、金华爱家等12家投诉较多的房地产经纪公司。
租赁市场供应，现状仍是以个人房源为主目前，国内的租赁市场还是以个人房源为主，个人普租及城中村占整体租赁供应的九成，而品牌公寓仅占一成。
个人普租, 64%城中村, 27%集中式品牌公寓, 1%分散式品牌公寓, 8%数据来源：2018年中国住房租赁白皮书租赁市场现状供应结构但是，品牌公寓发展迅速，多方抢滩创业系中介系房企系酒店系品牌公寓市场主体市场主体代表公寓创业系魔方、YOU+、蘑菇公寓、蛋壳公寓中介系自如寓、我爱我家相寓、红璞公寓房企系万科泊寓、龙湖冠寓、金地草莓社区、旭辉领寓酒店系华住成家、如家雅住创业系，通过打造社区、引入资金抢滩长租公寓市场公寓成立时间总部融资情况布局城市公寓数量房源魔方2009上海•【2013-03 A轮数千万美元】【2015-05 B轮2亿美元】【2016-04 C轮3亿美元】•2017-01“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”成功设立，募集资金3.5亿元深圳、上海、北京、广州、杭州、南京、无锡、苏州、厦门、青岛、武汉、成都、西安4.35万间集中未来域2010南京•2014年初A轮2500万元•2017-06B轮2亿元南京、上海、深圳、重庆、杭州、扬州、武汉2万间集中优客逸家2012成都•【2013-06 天使轮300万】【2014-01 A轮400万美元】•【2014-11 B轮2200万美元】【2016-10 战略投资（金额未透露）】•2018-05C1轮股权融资完成签约，同时，ABS的发行已经进入券商递交报告的实质性阶段，本轮股权和债权共计融资近10亿元成都、武汉、北京、杭州4万间分散YOU+2012广州•【2014-09 A轮1亿元】【2015-05 B轮3000万】【2017-01 C轮金额未透露】广州、北京、上海、深圳、杭州、佛山、成都、南京21家集中青客公寓2012上海•【2012-06 天使轮未透露】【2014-09 A轮数千万美元】【2015-06 B轮1.8亿】上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴8万间分散蛋壳公寓2015北京•【2015-01天使投资数百万元】【2015-05A轮数千万元】•【2017-06 A+轮金额未透露】【2018-06B轮1亿美元】•【2018-09B+轮7000万美元】北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、南京17万间分散蘑菇公寓2014上海•【2014-02 A轮1000万】【2014-12 B轮2500万美元】【2015-08 C轮3000万美元】北京、上海、深圳、杭州、南京、天津、广州、成都、重庆、西安、郑州、武汉、苏州、厦门、合肥、青岛、东莞近200万间平台型爱上租2015杭州•【2014-02 A轮1.01亿元】【2017-09 B轮3亿元】上海、杭州、苏州、南京8万间分散除了以上几家比较大的、知名度比较高的创业型公寓外，还有V领地、上海青年汇、安歆、湾流、V+Space、麦家、水滴等公寓。
中介系，凭借房源便利，获取大量分散房源，快速抢占市场公寓成立时间总部融资情况布局城市公寓数量房源自如（链家）2011北京•2018.01.16自如宣布完成获得40亿人民币A轮融资北京、深圳、上海、杭州、南京、广州、成都、天津、武汉40万间+8栋公寓集中+分散红璞公寓（世联行）2015年深圳•/广州、杭州、成都、武汉、西安、南京和郑州等30个城市近3万间集中相寓（我爱我家）2015北京•/北京、天津、太原、郑州、青岛、上海、南京、杭州、苏州、无锡、武汉、长沙、成都、南宁160万间分散Q房网2018深圳•2017年，国创高新收购Q房网。
2018年5月2日，国创高新发布非公开发行预案，拟非公开发行不超过1.83亿股，募集资金不超过13.02亿元。
其中7.08亿元将用于长租公寓建设。
深圳、广州、上海、珠海预计两年内2.05万间/中介系凭借其在业主和客户的天然优势，以及已有的人力、地铺优势，房源扩张较快，特别是对于分散式房源的获取。
当依靠分散式房源发展到一定规模后，也会逐步增加集中式公寓的比重，同时以集中式公寓为中心吸引周边的分散式房源，进而加速规模扩张。
但是，对于拥有较多分散式房源的运营者来说，由于服务距离相对较长且分散，容易出现成本难以把控或服务不到位的状况。
所以，如何降低单位面积的运营成本以及更好的提供增值服务是中介系运营长租公寓需要持续优化的重点。
房企系，在长租公寓尚数“新手”，但凭借物业和资金的优势，潜力较大公司名称公寓名称发布时间融资情况布局城市管理公寓数量房源碧桂园BIG+碧家国际社区2017•2017-12 中信银行为碧桂园长租项目发放4亿租赁住宅开发款•2018-04 碧桂园百亿租赁住房REITs首期发行17.17亿广州、深圳、东莞、上海、武汉、厦门计划3年内建设100万套长租公寓集中万科泊寓2016•/深圳、广州、东莞、佛山、福州、厦门、上海、杭州、苏州、南京、宁波、合肥、徐州、长沙、重庆、西安、郑州、济南、天津、北京等20余城计划在2018年拓展45万间，远期规划100万间集中保利瑜璟阁、N+公公寓2016•2017-10 国内首单央企租赁住房REITs——中联前海开源-保地产租赁住房一号资产支持专项计划获上海证券交易所审议通过，产品总规模达50亿元。
广州、北京、成都、重庆、武汉、南京、沈阳、大连等近二十个城市已有十余个在营项目，战略目标至2020年达30万间集中龙湖冠寓2017•2018-03龙湖发行了第一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券。
•2018-06龙湖宣布将与GIC共同设立一个长租公寓投资平台，专项投资龙湖长租公寓项目，首期投资额共计10亿美元。
北京、长沙、重庆、成都、大连、福州、广州、合肥、杭州、深圳、天津、上海、苏州、武汉、厦门、西安、珠海等30余个城市1.5万间集中金地草莓社区、荣尚荟2016•/深圳、上海、杭州、苏州、南京、武汉2020年，开业80余家，3万间集中华润有巢公寓2018•/北京、上海、深圳、广州、南宁、成都、大连、福州等23个城市近4万间集中旭辉领寓2016•2017-12 旭辉领寓中国民企首单长租公寓储架式权益类获批30亿。